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見(jiàn)習(xí)記者 文夕

“房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化，行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，不會(huì)再回到過(guò)去的發(fā)展邏輯，也不會(huì)再回到過(guò)去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長(zhǎng)速度，”萬(wàn)科（000002）董事會(huì)主席郁亮在股東大會(huì)上直言。

6月28日，萬(wàn)科召開(kāi)2021年度股東大會(huì)暨2022年第一次A股股東大會(huì)及2022年第一次 H股股東大會(huì)。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，盡管郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模與增速不再，但在他看來(lái)，短期市場(chǎng)已觸底，未來(lái)市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過(guò)程。

股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間

去年下半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了史無(wú)前例的巨震。萬(wàn)科雖然整體營(yíng)收方面保持穩(wěn)定，但其歸母凈利潤(rùn)同比下降高達(dá)45.7%。這是萬(wàn)科上市31年以來(lái)，第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，上一次是在2008年，全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.33億元，同比下降16.74%。

郁亮坦言，最近這一年許多行業(yè)都不容易，房地產(chǎn)并非最艱難，所以房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有理由躺平。在股東大會(huì)上，他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)：根據(jù)各地網(wǎng)簽公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降約6成，但5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入6月之后環(huán)比明顯上升。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，郁亮認(rèn)為短期市場(chǎng)已觸底。

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。但5月商品房銷售出現(xiàn)邊際改善，據(jù)貝殼研究院測(cè)算，5月全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比分別增長(zhǎng)25.8%、23.8%；銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)29.7%、26.4%。

對(duì)于數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定程度回暖跡象，郁亮認(rèn)為，一方面是政策的出臺(tái)帶來(lái)積極影響，另一方面是4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來(lái)的回補(bǔ)?！懊磕?月房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)沖一沖銷售，出現(xiàn)成交量的小高峰，最后是因?yàn)?月基數(shù)比較低。以上因素使得6月環(huán)比增速比較快?！?/p>

不過(guò)，他同時(shí)表示，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。盡管6月環(huán)比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對(duì)收縮。對(duì)于行業(yè)未來(lái)，郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)所處環(huán)境已與過(guò)去不同，包括人口形勢(shì)、收入狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化?！靶袠I(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，不會(huì)再回到過(guò)去的發(fā)展邏輯，也不會(huì)再回到過(guò)去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長(zhǎng)速度，”他表示。

未來(lái)2-3年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)回穩(wěn)

會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在談及公司未來(lái)的行動(dòng)計(jì)劃時(shí)提到，萬(wàn)科將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、保持健康的財(cái)務(wù)狀況，繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)與融資成本，堅(jiān)守“綠檔”和行業(yè)最領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

他表示，萬(wàn)科會(huì)通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，發(fā)揮開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的集中管理功能，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的止跌企穩(wěn)。

事實(shí)上，萬(wàn)科去年的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)明顯承壓。一方面，銷售金額下降，2021年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬(wàn)平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4％和10.8％。

另一方面，新開(kāi)工規(guī)模下降，竣工規(guī)模未完成年初計(jì)劃。2021年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)新開(kāi)工計(jì)容面積約3265.3萬(wàn)平方米，同比下降17.6%，完成年初計(jì)劃的103.7%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約3571.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.6％，完成年初計(jì)劃的99.6%。

而今年銷售前5月銷售情況也并不樂(lè)觀。萬(wàn)科前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積981.1萬(wàn)平方米，合同銷售金額1681.1億元。經(jīng)計(jì)算，合同銷售金額及銷售面積分別同比下降41.38%及46.13%。億翰智庫(kù)一份報(bào)告指出，經(jīng)過(guò)測(cè)算，今年即使有保障性租賃住房建設(shè)的正向拉動(dòng)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量仍將保持負(fù)增長(zhǎng)，樂(lè)觀假設(shè)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量仍將下滑6.9%。

祝九勝也表示，未來(lái)2-3年，萬(wàn)科大體能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)回穩(wěn)，保持在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)第一陣營(yíng)的位置，并實(shí)現(xiàn)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并重的轉(zhuǎn)變。

談及萬(wàn)科其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進(jìn)展

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外，祝九勝在會(huì)上談及萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的進(jìn)展?！叭f(wàn)科物流業(yè)務(wù)今年要實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)盈利，在明年也會(huì)實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，”祝九勝在會(huì)上表示。

目前，萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云86.4%的社區(qū)類項(xiàng)目、89.2%的商企及城市項(xiàng)目位于一、二線城市。其在管項(xiàng)目總數(shù)4393個(gè)，在管面積7.8億平米，同比增長(zhǎng)35.9%，合同管理項(xiàng)目總數(shù)5553個(gè)，合同管理面積10.1億平米，同比增長(zhǎng)38.0%。

祝九勝在股東大會(huì)上提及，2021年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。萬(wàn)科物業(yè)堅(jiān)守高質(zhì)量服務(wù)的品牌形象和一流的服務(wù)口碑，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。在管第三方的住宅項(xiàng)目 1605個(gè)，占比56.9%，2021年新增住宅合約面積，外拓業(yè)務(wù)占比超七成。

另外，萬(wàn)物梁行聚焦商企物業(yè)服務(wù)，在2021年國(guó)內(nèi)進(jìn)行招投標(biāo)的超高層項(xiàng)目中，萬(wàn)物梁行獲取了超過(guò)50%的份額。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物梁行的商業(yè)外盤(pán)收入占比為71%，目前在管第三方商企項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1319個(gè)，占比為84%。

此外，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)已布局全國(guó)33個(gè)城市，總規(guī)模20.87萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)15.95萬(wàn)間。據(jù)了解，2021年其全年出租率95.3%，全年管理租賃住宅的收入為28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。泊寓在2020年已實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流層面的盈利。

深鐵表態(tài)信奉長(zhǎng)期主義

作為萬(wàn)科大股東，深圳地鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科股價(jià)的看法也是關(guān)注的焦點(diǎn)。會(huì)上，董事會(huì)秘書(shū)朱旭轉(zhuǎn)達(dá)了深鐵方面的看法。

她表示，深鐵方面注意到萬(wàn)科轉(zhuǎn)型過(guò)程中新亮點(diǎn)，例如物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流、冰雪等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)一直保持快速增長(zhǎng)，這些業(yè)務(wù)的增速高于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增速，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模也接近400億元。據(jù)了解，深鐵方面表示信奉長(zhǎng)期主義，長(zhǎng)期看好萬(wàn)科股價(jià)。

值得一提的是，根據(jù)此前公布的分紅方案，萬(wàn)科分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，預(yù)計(jì)每股分紅0.97元，而在去年為每股分紅金額為1.25元。對(duì)此，朱旭在會(huì)上解釋，2021年度由于萬(wàn)科權(quán)益凈利潤(rùn)下降超過(guò)40%，為了能夠使股東分紅降幅有所緩解，董事會(huì)特別提議把今年的分紅比例提高至50%。

朱旭表示，萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持穩(wěn)健的現(xiàn)金派息政策，歷史的平均分紅比例為33%，近年分紅比例穩(wěn)定在35%左右。未來(lái)分紅政策還是會(huì)綜合考慮公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要和股東權(quán)益維護(hù)的平衡，股息分紅比例穩(wěn)定在35%-40%之間，這樣有利于長(zhǎng)期投資萬(wàn)科的投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報(bào)。

編輯：?jiǎn)桃?/p>

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