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廣州舊改重新爆發(fā)，如箭在弦。

開(kāi)工首周，廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，市住建設(shè)局負(fù)責(zé)人明確：今年將大力推進(jìn)城市更新，計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

密鑼緊鼓地，2月6日，廣州自規(guī)局發(fā)出重磅公告，公開(kāi)《廣州市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）。

全文74頁(yè)，十章40條，廣州舊改新周期的政策迭代優(yōu)化，引導(dǎo)城市更新工作有序開(kāi)展。

我們來(lái)看看，接下來(lái)城市更新會(huì)怎么開(kāi)展？各區(qū)目標(biāo)如何？

15年，300平方公里，297條村

《規(guī)劃》立下城更總目標(biāo)：至 2035 年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300 平方公里；

擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目297 個(gè)。

從國(guó)土空間格局維度，劃分三區(qū)循序推進(jìn)：

中心城區(qū)核心區(qū)＞中心城區(qū)及周邊城區(qū)＞外圍地區(qū)

從土地功能維度，按照項(xiàng)目功能性?xún)?yōu)先級(jí)推進(jìn)：

已批在建/已批未建、“十四五”重點(diǎn)項(xiàng)目等＞南沙新區(qū)、東部綜合門(mén)戶(hù)、北部增長(zhǎng)極、廣佛高質(zhì)量 發(fā)展融合試驗(yàn)區(qū)等＞周邊城區(qū)、外圍地區(qū)鄉(xiāng)村、新城新產(chǎn)業(yè)區(qū)

圖：廣州自規(guī)局

改造方式上，微改造、混合改造、全面改造多種更新方式并舉。

微改造約120平方公里，維持現(xiàn)狀格局，加以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施等。

舊城鎮(zhèn)混合改造約 15 平 方公里，以“留改拆”并舉方式推進(jìn)。

舊村莊全面改造約 135 平方公里，以拆除重建方式，對(duì)低效存量用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)或?qū)Φ托Т媪坑玫貙?shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾。

黃埔70村舊改提速

番禺花都100+工業(yè)舊區(qū)迎新生

具體到區(qū)域，我們可以分舊村莊舊城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)兩大部分看。

《規(guī)劃》指出，全市擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造規(guī)模約160 平方公里。

其中，黃埔面積最大，占全市改造面積的17.5 %。

越秀區(qū) 約 5 平方公里

海珠區(qū)約 14 平方公里

荔灣區(qū)約 17 平方公 里

天河區(qū)約 15 平方公里

白云區(qū)約 27 平方公里

黃埔區(qū) 約 28 平方公里

花都區(qū)約 11 平方公里

番禺區(qū)約 16 平方 公里

南沙區(qū)約 9 平方公里

從化區(qū)約 7 平方公里

增城區(qū) 約 11 平方公里

從涉及村落數(shù)量上看，黃埔依然獨(dú)占鰲頭，涉及70條村，占全市23.6%。

至 2035 年，擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)297 個(gè)。

越秀區(qū) 8 個(gè)（舊村 4 個(gè)、舊城 4 個(gè)）

海珠區(qū) 13 個(gè)（舊村 12 個(gè)、舊城 1 個(gè)）

荔灣區(qū) 23 個(gè)（舊村 20 個(gè)、舊城 3 個(gè)）

天河區(qū) 19 個(gè)（舊村 18 個(gè)、舊 城 1 個(gè)）

白云區(qū) 26 個(gè)（舊村 24 個(gè)、舊城 2 個(gè)）

黃埔區(qū) 70 個(gè)（舊村 67 個(gè)、舊城 3 個(gè)）

花都區(qū) 28 個(gè)（舊村 28 個(gè)）

番禺區(qū) 34 個(gè)（舊村 33 個(gè)、舊城 1 個(gè)）

南沙區(qū) 27 個(gè)（舊村 27 個(gè)）

從化區(qū) 24 個(gè)（舊村 24 個(gè)）

增城區(qū) 25 個(gè)（舊村 24 個(gè)、舊城 1 個(gè)）

297條村，舊改目標(biāo)如何拆分，總的來(lái)說(shuō)五年一個(gè)節(jié)點(diǎn)，分步有序穩(wěn)妥推進(jìn)：

除了黃埔外，廣州市十區(qū)：

2021-2025 年擬推進(jìn)項(xiàng)目 96 個(gè)（舊村 87 個(gè)、舊城 9 個(gè)），

2026-2030 年擬推進(jìn)項(xiàng)目 65 個(gè)（舊村 63 個(gè)、舊城 2 個(gè)），

2031-2035 年擬推進(jìn)項(xiàng)目 66 個(gè)（舊村 64 個(gè)、舊城 2 個(gè)）；

黃埔區(qū)結(jié)合實(shí)際情況，2021-2035 年分步有序擬推進(jìn)項(xiàng)目 70 個(gè)。

將黃埔單獨(dú)拎出，考慮一方面涉及數(shù)量龐大，二來(lái)黃埔城更此前無(wú)論從速度還是規(guī)模都走在全市前列，與其他各區(qū)實(shí)際情況不同，完成速度可在15年框架內(nèi)前期適當(dāng)提前、后期適當(dāng)放緩，合理安排。

白云區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)等傳統(tǒng)制造業(yè)聚集老區(qū)來(lái)說(shuō)，村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)一直是存量土地在盤(pán)活的大難題。

上述三區(qū)，村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)面積占全市 81%。集聚各類(lèi)中小微企業(yè)約 20萬(wàn)家。

《規(guī)劃》也提出了結(jié)局方案，以騰挪創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間。

2025 年前，全市計(jì)劃推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目 246 個(gè)、總用地面積約 1538 公頃。其中：

海珠區(qū) 13 個(gè)、約 96 公頃

荔灣區(qū) 11 個(gè)、約 46 公頃

天河區(qū) 22 個(gè)、約 74 公頃

白云區(qū) 5 個(gè)、約 188 公頃

黃埔 區(qū) 31 個(gè)、約 150 公頃

花都區(qū) 46 個(gè)、約 325 公頃

番禺區(qū) 55 個(gè)、約 254 公頃

南沙區(qū) 57 個(gè)、約 192 公頃

增城區(qū) 6 個(gè)、約 213 公頃

采取政府收儲(chǔ)約 363 公頃，單獨(dú)改造約 454 公頃，納入舊村改造約 273 公頃，微改造約 443 公頃，淘汰關(guān)停約 5 公頃。

空間改造，還將伴隨引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

去年疫情，因居住密度被推上輿論浪尖的康鷺片，正在迎來(lái)“新生”?！兑?guī)劃》提及，海珠區(qū) TIT 紡織服裝創(chuàng)意園舊廠改造 堅(jiān)持“留改拆”并舉，后續(xù)通過(guò)空間高品質(zhì)化，去舊迎新，吸引服飾時(shí)尚設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，轉(zhuǎn)型高價(jià)值園區(qū)。

參與主體：

政府主導(dǎo)+市場(chǎng)參與

由于各種原因，廣州一度舊改被質(zhì)疑走上“國(guó)進(jìn)民退”格局?！兑?guī)劃》來(lái)看，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與依然占重要位置，“國(guó)進(jìn)民退”并非所愿。

文中提及，建立多元主體協(xié)同機(jī)制，

政府主導(dǎo)，發(fā)揮重點(diǎn)引領(lǐng)作用，市場(chǎng)參與，激發(fā)市場(chǎng)主體活力。

充分調(diào)動(dòng)各方參與城市更新的積極性，暢通社會(huì)資本參與路徑。

體恤目前房企資金壓力，未來(lái)還將鼓勵(lì)探討更輕資本、靈活的參與方式。

這些項(xiàng)目?jī)?yōu)先改造

涉及這10條不能大拆

《規(guī)劃》單獨(dú)辟出一章，濃墨重筆提“嚴(yán)守歷史文化底線”。

歷史文化保育，歷史資源傳承活化，將成為未來(lái)15年城更工作的底色。

同時(shí)，提出“正負(fù)面項(xiàng)目清單”概念，

“十四五”項(xiàng)目、促進(jìn)歷史文化保護(hù)、交通樞紐等重點(diǎn)項(xiàng)目享受“優(yōu)先改造權(quán)”：

不符合歷史文化、生態(tài)等規(guī)劃，原則上不列為全面改造：

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