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· 梁云風(fēng) | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

住建部“潑冷水”

要不要取消限購(gòu)大概是最近樓市最熱的話題。

1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受央媒采訪時(shí)談到了他對(duì)于限購(gòu)政策的態(tài)度，倪部長(zhǎng)的原話是，“對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間?！?/p>

意思大家都聽(tīng)出來(lái)了，對(duì)于取消限購(gòu)住建部是不支持，甚至是反對(duì)的。

當(dāng)然，他表達(dá)的很有“藝術(shù)性”，原則上不支持——有原則，那當(dāng)然就有例外。只是例外早就有了，放開(kāi)限購(gòu)的風(fēng)已經(jīng)在去年底從南方吹起。

去年12月9日，佛山首先暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策；隨后，12月26日，東莞跟上，全域不再實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。

當(dāng)然，佛山和東莞雖然放開(kāi)了限購(gòu)，但與此同時(shí)仍有限售的規(guī)定，佛山要求自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，東莞同樣要求須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易。算是以限售換限購(gòu)。

在過(guò)去的一年中，西安、成都、杭州、廈門(mén)等都已開(kāi)始調(diào)整限購(gòu)，不斷試探。比如廈門(mén)于12月5日起調(diào)整島外限購(gòu)政策：在廈門(mén)市實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套住房，島內(nèi)限購(gòu)政策不變。熱點(diǎn)城市的不斷試探，與中央密集地支持房地產(chǎn)復(fù)蘇的聲音，包括最近重申房地產(chǎn)的支柱地位，都在給全面放開(kāi)限購(gòu)創(chuàng)造條件。

在大家都認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)會(huì)半推半就地默許各地放開(kāi)限購(gòu)的時(shí)候，住建部部長(zhǎng)倪虹的這一表態(tài)無(wú)疑像一盆冰水，把各地蠢蠢欲動(dòng)的小火苗澆滅。

政策與需求錯(cuò)位

如果回到最近幾年政策的原點(diǎn)“房住不炒”上，住建部的表態(tài)也在情理之中。首套房和二套房都在合理需求之內(nèi)，這也是央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)統(tǒng)一的口徑。

但問(wèn)題就在于，事情往往不是字面上那么簡(jiǎn)單。

在住建部發(fā)明限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”措施后，討論首套房和二套房其實(shí)就失去了意義，因?yàn)檫@些限制政策又和戶籍、社保、個(gè)稅等限制性購(gòu)房條件相結(jié)合，進(jìn)而又與房貸利率等關(guān)聯(lián)，這才有了讓人眼花繚亂的“認(rèn)貸不認(rèn)房”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等各種懲罰性的信貸政策，比如北京“二套房”房貸首付80%，在當(dāng)前一方面談支持鼓勵(lì)改善型需求，另一方面又用畸高的首付比例嚇跑購(gòu)房者，就顯得很矛盾。

限購(gòu)政策本來(lái)是臨時(shí)辦法，是在房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候出來(lái)的，目的是人為抑制買(mǎi)房需求，減緩房?jī)r(jià)上漲。如今房地產(chǎn)行業(yè)墜入冰點(diǎn)，需要刺激買(mǎi)房需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候死守限購(gòu)政策，根本達(dá)不到當(dāng)前全國(guó)上下促進(jìn)消費(fèi)、激活樓市的目的。

放松乃至取消限購(gòu)就顯得尤為矚目。

在去年12月25日《財(cái)經(jīng)》主辦的北京房地產(chǎn)健康發(fā)展研討會(huì)上，不少參會(huì)專家就呼吁取消限購(gòu)。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康表示：“現(xiàn)在的‘限購(gòu)限貸’，甚至直接以參考價(jià)、指導(dǎo)價(jià)的名義限價(jià)，應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)。住房雙軌制的發(fā)展應(yīng)聚焦在公租房、長(zhǎng)租房和共有產(chǎn)權(quán)房，并提高供給量比重，這是一個(gè)基礎(chǔ)性制度建設(shè)?！?/p>

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，限購(gòu)不應(yīng)該留“尾巴”，所有城市的限購(gòu)?fù)耆梢苑艞?。好房子限不下去，不好的房子也炒不起?lái)。應(yīng)盡快改變限購(gòu)思維，調(diào)控思維，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控了二十多年，每年出幾百個(gè)政策，但從結(jié)果來(lái)看，效果欠佳。不僅僅是限購(gòu)，所有的“限”都應(yīng)該取消，政策不應(yīng)從細(xì)枝末節(jié)對(duì)進(jìn)行改變，而是要進(jìn)行思維改變。

中央恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的決心、學(xué)界的激進(jìn)建議與各地城市的小心試探，構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一幅奇特的錯(cuò)位景象。

調(diào)控也要“雙軌制”

從天時(shí)角度，當(dāng)前因?yàn)槿暌咔楹颓捌诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)遭遇休克式療法，恰好是我們?nèi)娣砰_(kāi)限購(gòu)的最好時(shí)機(jī)。

原因有兩個(gè)方面——

一方面，上一個(gè)房地產(chǎn)周期越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，以及掐住金融的脖子后樓市“休克”的事實(shí)告訴我們，用簡(jiǎn)單行政的手段來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要么管不好，要么就管死。這個(gè)結(jié)論無(wú)論多難接受我們都得正視。

另一方面，從政策執(zhí)行的功利性來(lái)說(shuō)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)必須要先穩(wěn)房地產(chǎn)，應(yīng)該采取非常規(guī)的措施，核心問(wèn)題就是放開(kāi)限價(jià)限貸，至少大部分城市應(yīng)該放開(kāi)所有限購(gòu)。用一句流行語(yǔ)來(lái)說(shuō)，“氣氛都烘托到這一步了，給了臺(tái)階趕緊下”。

這并不是玩笑，而是我們應(yīng)該看到，如果不從觀念上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路，只會(huì)在一個(gè)圈子里打轉(zhuǎn)。

我們多次分析過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)陷入危機(jī)的原因，就像是有一雙手掐在房地產(chǎn)的脖子上，調(diào)控的次數(shù)越多，這雙手掐得就越用力，一直到2022年我們發(fā)現(xiàn)他快要窒息了，這個(gè)時(shí)候，我們以為放開(kāi)手他又會(huì)活蹦亂跳，恢復(fù)活力。

但事實(shí)上是，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)已有超300個(gè)地方政府（包括省、市、縣三級(jí)）出臺(tái)政策超千條，主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等有利方面——我們不僅放開(kāi)了手，還給他吸氧，甚至打腎上腺素，但房地產(chǎn)仍喘不上氣。

為什么我一直強(qiáng)調(diào)觀念的重要性，因?yàn)檫^(guò)度依賴行政調(diào)控背離了我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，也磨滅了市場(chǎng)主體的信心與信仰，而對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信仰是我們改革開(kāi)放四十年的最大收獲之一，房子的漲跌（人民的財(cái)富）如果可以因監(jiān)管部門(mén)一紙通知、媒體一篇評(píng)論而決定，那還要經(jīng)濟(jì)規(guī)律與艱苦奮斗做什么呢？

歸根到底，我們討論要不要放開(kāi)限購(gòu)，是討論要用什么樣的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是用市場(chǎng)化手段還是用行政手段？這決定了房子的市場(chǎng)地位的認(rèn)定——是公共品還是市場(chǎng)化商品。這兩個(gè)不同的定位，決定了解決住房問(wèn)題的兩條不同的途徑，前者要求我們努力增加住房保障，而后者要求我們努力增加商品房供應(yīng)。

這其實(shí)是已經(jīng)討論了很多年的“住房雙軌制”問(wèn)題。

雙軌制可以不存在，從“1998年房改”以來(lái)，我們本意是廢除雙軌制，讓住房市場(chǎng)徹底市場(chǎng)化。但實(shí)際是雙軌制從未徹底離開(kāi)我們的視野，從早些年的公務(wù)員集資房到后來(lái)的公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房，它與市場(chǎng)化的商品房同時(shí)存在。

如今，國(guó)家層面已經(jīng)明確加大保障性住房建設(shè)，實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)并確定了“住房雙軌制”，那么在調(diào)控方面，為什么不能采取同樣的雙軌制呢？

所以，我并非反對(duì)行政調(diào)控，而是反對(duì)不加區(qū)分地行政調(diào)控，錯(cuò)位的調(diào)控?zé)o法提振老百姓對(duì)房地產(chǎn)的信心，只會(huì)讓居民預(yù)期與信心急劇下跌，放開(kāi)限購(gòu)是一次撥亂反正，更是一次信心重筑。

希望調(diào)控也早日實(shí)現(xiàn)雙軌制。

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