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2023-01-31
果然觸底！賣房大增61%，郁亮說對了？
更新時間：2022-07-01 10:05:38作者：佚名
中國基金報記者 南深
6月30日，地產(chǎn)第三方機構(gòu)克而瑞發(fā)布了百強房企2022年6月及上半年銷售數(shù)據(jù)。
6月單月來看，百強房企業(yè)績規(guī)模環(huán)比顯著增長61.2%，招商蛇口、濱江集團、華發(fā)股份等多家房企環(huán)比增幅超過100%，基本印證了此前兩天萬科董事長郁亮在股東大會上“短期市場已觸底”的判斷。
但上半年百強房企累計銷售操盤金額同比降幅仍保持在50.3%的較高水平，較前五月僅輕微改善。這樣的大背景下，備受關(guān)注的央企地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)實現(xiàn)“彎道超車”，2021年上半年保利合同銷售金額歷史首超萬科，將頭部房企格局“碧萬恒”改寫為“碧保萬”。
后市券商分析認(rèn)為，在基數(shù)明顯下降、疫情趨于穩(wěn)定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下，地產(chǎn)銷售單月同比降幅將大概率收窄。而在長時間的普遍悲觀之下，地產(chǎn)股已經(jīng)積累了充足的上漲勢能，隨著分歧進一步收斂，“后續(xù)大機會的曙光已現(xiàn)”。
7家房企環(huán)比增幅超100%
2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比大幅增長61.2%。同比數(shù)據(jù)來看，百強房企6月單月業(yè)績的跌幅也明顯收窄，從5月的下跌59.4%收窄至6月的下跌43%。
多家規(guī)模房企6月項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上，其中仁恒置地、招商蛇口、濱江集團等7家房企環(huán)比增幅一倍以上。濱江集團6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預(yù)證獲批加推，而公司也連續(xù)兩日在地產(chǎn)股中領(lǐng)漲，一天漲停一天大漲超6%。
但是，1-6月累計業(yè)績來看，行業(yè)下行壓力仍然較大，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅仍達到50.3%，與前兩月基本持平。從規(guī)模房企上半年業(yè)績目標(biāo)的完成情況來看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。即便是表現(xiàn)最好的濱江集團，目標(biāo)完成率也僅僅45.6%，而民營房企里最穩(wěn)健的龍湖集團，完成率竟只有28.6%。
保利銷售規(guī)模首超萬科
中國基金報此前曾報道，2022年3月11日保利發(fā)展逆勢拉升，市值定格在1943億，超過萬科的1936億，創(chuàng)造兩家公司上市以來17年的歷史。而如今時間僅僅過去三個多月，保利在銷售規(guī)模上也歷史首次超越萬科，躋身行業(yè)前二，排名僅次于“宇宙房企”碧桂園。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，今年前五月保利和萬科的銷售規(guī)模就已經(jīng)是毫厘之差，全口徑數(shù)據(jù)（即“合同銷售金額”）來看保利發(fā)展是1592億元，萬科是1673億元，相差81億元，權(quán)益口徑保利是1066億元，萬科是1087億元，差距更只有21億元。
進入6月，保利繼續(xù)高歌猛進，單月合同銷售金額約510億元，而萬科約275億元，保利是萬科的1.85倍，權(quán)益銷售金額方面保利也同樣遠遠高出。這樣今年上半年，保利累計合同銷售金額來到2102億元，萬科則為2096億元，輕微超出7億元；累計權(quán)益銷售金額保利和萬科則分別是1408億元和1362億元，保利超出46億元。
需要注意的是，此番保利銷售規(guī)模超萬科是偶發(fā)性事件還是趨勢性拐點，可能要等全年數(shù)據(jù)出來才能完全“蓋棺定論”，但后一種情況的概率較大。
回溯歷史，兩家地產(chǎn)龍頭的戰(zhàn)略和經(jīng)營策略四五年前就已經(jīng)全面分野，保利規(guī)模超越萬科只是時間問題。2017年，當(dāng)時還只是行業(yè)第五的保利地產(chǎn)，時任董事長宋廣菊提出“重回行業(yè)前三”，而萬科董事長郁亮則在2018年喊出“活下去”，進而導(dǎo)致雙方在銷售、土儲、融資、管理等方面的量變到質(zhì)變。進入2022年，保利依舊偏樂觀，新任董事長劉平提出要“進三爭一”，而郁亮從“白銀時代”跳過“青銅時代”，直接拋出“黑鐵時代”論。
券商：“大機會的曙光已現(xiàn)”
6月地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)環(huán)比回升，亦在大部分券商地產(chǎn)研究員的預(yù)期之內(nèi)。
國信證券分析師任鶴、王粵雷認(rèn)為，當(dāng)前市場對房地產(chǎn)的認(rèn)知從政策“放松共識”階段走向“基本面分歧”階段，5月銷售數(shù)據(jù)惡化程度趨緩，6月高頻數(shù)據(jù)銷售回暖跡象漸顯使得基本面分歧有所收斂。行業(yè)基本面弱勢延續(xù)，信用危機也并未完全渡過，在長時間的普遍悲觀之下，地產(chǎn)板塊已經(jīng)積累了充足的上漲勢能。
其表示，后市在基數(shù)明顯下降、疫情趨于穩(wěn)定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下，銷售單月同比降幅將大概率收窄，隨著分歧進一步收斂，“后續(xù)大機會的曙光已現(xiàn)”。其建議，短期布局基本面分歧帶來的“黃金買點”，長期布局行業(yè)模式改善帶來的新生，開發(fā)方面優(yōu)選慢周轉(zhuǎn)、有加杠桿意愿和能力的房企，7月組合推薦萬科A、保利發(fā)展、金地集團、綠城中國、招商積余、貝殼W。
中信證券分析師陳聰、張全國也認(rèn)為，市場將沿著從銷售到投資再到信用這一路徑復(fù)蘇，銷售的復(fù)蘇才剛剛開始。這一復(fù)蘇順序決定了，政策發(fā)力可能和基本面復(fù)蘇長期共存。對地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，過去九個月的拿地規(guī)模這一個指標(biāo)，對于判斷企業(yè)信用、市占率和盈利能力而言都足夠有用。民營物管公司相比民營地產(chǎn)公司而言更容易走出困境，盡管國有企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)也占據(jù)競爭優(yōu)勢。
浙商證券楊凡則表示，本輪需求修復(fù)受宏觀因素和房地產(chǎn)供給側(cè)長期調(diào)控政策影響，會是長周期修復(fù)，需求長周期修復(fù)意味著淘汰賽沒有結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清仍將持續(xù)?？偭咳栽诙袠I(yè)持續(xù)出清，意味著行業(yè)中長期集中度提升邏輯不變。龍頭公司在周期下行時仍然能夠補充優(yōu)質(zhì)土地儲備，后續(xù)市場修復(fù)期其更有優(yōu)勢推出貨值以搶占市場修復(fù)先機。
編輯：艦長
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