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有多年租房經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)踩過(guò)坑的租客到頭來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)：?jiǎn)握摲吭凑鎸?shí)性和保障性，與其選擇相信一些社交平臺(tái)上的“種草風(fēng)”，還不如選擇一些靠譜的大平臺(tái)。

作者丨易浠

編輯丨韓忠強(qiáng)

隨著2022年畢業(yè)季的到來(lái)，躁動(dòng)的租房市場(chǎng)里，多了一些不安的租房客。

即將結(jié)束實(shí)習(xí)生活的大學(xué)生馮楠，正為畢業(yè)后的住處發(fā)愁。各大網(wǎng)站海量的房產(chǎn)信息，讓留在北京工作的馮楠無(wú)從抉擇。已經(jīng)花了兩周多的時(shí)間，馮楠也還是沒(méi)能找到心儀的房子。在他看來(lái)，租房有時(shí)候就像是“開盲盒”，害怕“二房東跑路”，擔(dān)心“房不對(duì)版”……

馮楠的苦惱，僅僅是租房市場(chǎng)里的冰山一角。在與租房痛點(diǎn)進(jìn)行博弈的過(guò)程中，有多年租房經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)踩過(guò)坑的租客到頭來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)：?jiǎn)握摲吭凑鎸?shí)性和保障性，與其選擇相信一些社交平臺(tái)上的“種草風(fēng)”，還不如選擇一些靠譜的大平臺(tái)。

01 租房這門大生意

“租”這片藍(lán)海，到底有多深？

回顧中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從2001年初步培育至今的20余年時(shí)間里，隨著中國(guó)居民租購(gòu)觀念的轉(zhuǎn)變、國(guó)家大力推行租購(gòu)并舉，我國(guó)租賃人口今天將近2億，且每年數(shù)百萬(wàn)畢業(yè)生涌入租賃市場(chǎng)。毫無(wú)疑問(wèn)，長(zhǎng)租是妥妥的剛需。

時(shí)代是一個(gè)輪回。不知從何時(shí)起，在租房行業(yè)里，掀起了一股“種草”風(fēng)，其中以抖音、小紅書、快手等平臺(tái)最為顯著。以看房的視覺(jué)化形式，在視頻平臺(tái)傳播下，很多小公司通過(guò)這種方式活得不錯(cuò)。但隨之而來(lái)的，是明顯的負(fù)面影響。

當(dāng)所謂的“種草”變了味，接踵而至的便是虛假信息的泛濫，這其中不排除很多割韭菜者?！拔乙膊铧c(diǎn)被割了韭菜。的確不知道怎么甄別房源真假?！闭谡曳孔幼獾耐跷醺嬖V市界。

東方證券研究報(bào)告指出，目前全國(guó)租賃主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。毫無(wú)疑問(wèn)的是，在“主體散、市場(chǎng)亂、租期短、房屋舊”租賃市場(chǎng)中，如王熙一樣踏上租房囧途的人不在少數(shù)。

以高校畢業(yè)生為例，面對(duì)租房的壓力，他們憂心忡忡。貝殼研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年受訪畢業(yè)生租房前最擔(dān)心的問(wèn)題是“被黑中介、二房東欺騙”，占比達(dá)到41.83%；其次是“虛假房源信息多”，占比25.17%。

他們一方面對(duì)租金、押金的支付更為敏感，另一方面對(duì)租住房屋和服務(wù)的品質(zhì)需求更高，更傾向于選擇租賃機(jī)構(gòu)化房源。而很多租房客，通過(guò)線上互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，快速獲取房源信息，真房源也成為最基本的要求。而這些，實(shí)際上是所有租房客正面臨的問(wèn)題，且像頑疾一樣由來(lái)已久。

為了解決這些痛點(diǎn)，一些企業(yè)比如房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)貝殼找房，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家等，他們以殊途同歸的形式，做起了“租”這門生意。就連房企也加入了長(zhǎng)租公寓這個(gè)賽道，龍湖有冠寓，萬(wàn)科有泊寓等等。

適者生存。群雄逐鹿一番后，如今的長(zhǎng)租賽道上，似乎只有我愛(ài)我家的相寓、自如還能打。不過(guò)，在“租”這門生意上，很少有像貝殼一樣，能以全面的業(yè)務(wù)范圍，覆蓋以上所有痛點(diǎn)。過(guò)去20年中，租賃一直是貝殼的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，貝殼也很早就提出“真房源，找貝殼”的定位。

即使不算從早期鏈家孵化分拆而出的自如，憑借租房居間經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，貝殼和鏈家也累積服務(wù)過(guò)近千萬(wàn)租賃需求，這讓貝殼對(duì)租賃行業(yè)有著深刻的理解，也為其以新的姿態(tài)進(jìn)入租賃賽道，提供了基礎(chǔ)和保障。2021年底，在時(shí)代的又一個(gè)輪回中，貝殼正式推出租住服務(wù)平臺(tái)貝殼租房。

從供給側(cè)，貝殼租房以提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)、專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源等，由輕到重的各類租住產(chǎn)品和服務(wù)，打造多層級(jí)的租賃供給體系。在用戶側(cè)，針對(duì)租賃市場(chǎng)中用戶關(guān)心的收費(fèi)不透明、逾期交房、提前解約等問(wèn)題，貝殼租房推出了涵蓋7大服務(wù)承諾的微光服務(wù)保障體系，以及保潔、洗衣等租后服務(wù)。

貝殼升級(jí)貝殼租房，這其中的邏輯在于：向著大居住服務(wù)鏈的上游再邁出一步。買房之前，可以先享受品質(zhì)租房服務(wù)；買房之后，還有裝修、家居服務(wù)；加上伴隨租房業(yè)務(wù)擴(kuò)大發(fā)展的居住生活服務(wù)，就構(gòu)成了更長(zhǎng)的居住服務(wù)鏈條、更長(zhǎng)的用戶生命周期。

（貝殼新青年公寓）

另一方面，在國(guó)家大力推行租購(gòu)并舉等舉措下，雖然房源有效供給量提升，租客權(quán)益保障加強(qiáng)，但也依然存在不少問(wèn)題。如房源端供給分散導(dǎo)致管理難、租客遭遇單方提高租金不公平待遇、機(jī)構(gòu)化率較低導(dǎo)致專業(yè)服務(wù)欠缺等等。

02 重構(gòu)再重構(gòu)

較之于20年前單純地想為租房者提供真房源的初衷，如今的貝殼早已不是當(dāng)初的貝殼。貝殼已經(jīng)將“租”這門生意重構(gòu)了幾次。

第一次是2011年，這一年，鏈家開始“真房源行動(dòng)”的同時(shí)，左暉隱約感覺(jué)到中國(guó)規(guī)?；赓U市場(chǎng)將要爆發(fā)，找來(lái)時(shí)任IBM首席戰(zhàn)略咨詢顧問(wèn)的熊林加盟，進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)分析與戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。于是，在原有的租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之外，鏈家的長(zhǎng)租公寓品牌自如面世了。

背靠鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，自如從分散式公寓入手打天下，重資產(chǎn)并重運(yùn)營(yíng)，“定位并不是一家中介，而是一家租住服務(wù)機(jī)構(gòu)。”自如的商業(yè)模式，屬于分散式長(zhǎng)租公寓，即平臺(tái)向業(yè)主租下分散的房源，經(jīng)過(guò)裝修和維護(hù)，再轉(zhuǎn)租給租客，平臺(tái)賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)用。

四年后，隨著國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一系列政策出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓賽道風(fēng)起，自如的管理房源數(shù)量，在短短1年間新增房源超15萬(wàn)間。截至2019年底，自如管理房源超102萬(wàn)間，比我愛(ài)我家旗下的相寓多出74萬(wàn)間。

第二次是2018年，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)貝殼找房的出世。這是一個(gè)定位于技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等居住服務(wù)。價(jià)格透明、房源真實(shí)、房屋信息詳盡，打破了以往中介靠信息不透明賺錢的傳統(tǒng)。經(jīng)紀(jì)人合作模式，降低了中介惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能性。自如也入駐貝殼，成為其中一個(gè)租賃品牌。

而對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，這時(shí)候只需要下載“貝殼找房”APP，不僅可以在上面看到海量的房源信息，還能夠使用VR看房。擁有產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)模式和技術(shù)的貝殼，在成立不到兩年時(shí)間里，不僅獲得了資本的青睞，還順利上市成為行業(yè)龍頭。

第三次，便是2021年底。貝殼成立惠居事業(yè)群，正式推出的租住服務(wù)平臺(tái)貝殼租房。這一次，除將“租”這門生意做的更大外，貝殼還自己做上了房東。2022年3月31日，貝殼找房副總裁、貝殼租房運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人張珊坦言，自己做房東，必然會(huì)造成成本上升，但“消費(fèi)者的信賴將降低運(yùn)營(yíng)成本”。

目前，在租賃市場(chǎng)的所有環(huán)節(jié)，無(wú)論是租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，還是公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)，或是專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源，貝殼都扮演著產(chǎn)品和服務(wù)提供者的角色，全方位滿足租房客租房的要求。貝殼租房推出的自營(yíng)業(yè)務(wù)“貝殼省心租”有不少亮點(diǎn)，這是一種為分散的小業(yè)主、租客提供一站式、專業(yè)化的托管服務(wù)。

對(duì)業(yè)主而言，省心租可以解決租金暴漲、房源出租慢、租后不省心等問(wèn)題。對(duì)租客來(lái)說(shuō)，貝殼省心租房源，不僅具有租期穩(wěn)定、租金穩(wěn)定、服務(wù)放心、安心租住的特點(diǎn)，還能有效減少行業(yè)內(nèi)二房東惡性跑路事件的發(fā)生。這無(wú)疑贏得了消費(fèi)者的信賴。

大四實(shí)習(xí)生小段，就是從貝殼省心租上找到了心儀的房子。2021年8月底，小段和他的另外兩個(gè)同學(xué)，想在成都找能租個(gè)房子，租期為四個(gè)月。找了很久，他們也沒(méi)有找到合適的房子，“聽過(guò)外面中介公司跑路的情況，害怕被騙”。后來(lái)，通過(guò)別人介紹，小段找到了貝殼租房成都資管經(jīng)理程號(hào)。程號(hào)手上正好有一套剛收過(guò)來(lái)的房子?！跋胫髮W(xué)生不容易，就走公司押一付一，讓他們租了4個(gè)月。”程號(hào)回憶道。

要知道，市面上的普租至少是一年租期起，而貝殼省心租打破了這個(gè)規(guī)定。租期靈活、服務(wù)有保障等優(yōu)勢(shì)口口相傳中，成都很多想要短租的大學(xué)生或者租戶，都會(huì)第一時(shí)間通過(guò)省心租租房。截至2022年6月底，貝殼租房通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)托管的方式，在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波7個(gè)城市落地省心租業(yè)務(wù)，連接房源超過(guò)三萬(wàn)套。

03 深潛者的暗礁

今年5月11日的貝殼回港上市儀式上，彭永東回顧了過(guò)去四年。其中，他提到了幾組關(guān)鍵詞：焦慮、期待、高光、艱難，并將2022年的關(guān)鍵詞定為“重生”，意為在紛擾雜陳中回歸初心，并鍛造組織生發(fā)新的活力。

在貝殼人看來(lái)，作為繼任者，彭永東是有大智慧的。從近年公開發(fā)言來(lái)看，他雖然基本延續(xù)左暉的思想，一脈相承地執(zhí)行“難而正確的事”，但出身于戰(zhàn)略咨詢服務(wù)行業(yè)的彭永東，更注重頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略規(guī)劃，這使得“他在看整個(gè)大的產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈時(shí)，更像是在看一個(gè)大草原。”

也正是依托著這樣的視角，彭永東帶領(lǐng)貝殼在租賃市場(chǎng)進(jìn)行重構(gòu)，這才有了現(xiàn)在的貝殼租房。貝殼驗(yàn)證了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的工具屬性，即信息就是價(jià)值。貝殼讓價(jià)值在多方之間，更便捷高效地流通和交互。

比如，貝殼在線上呈現(xiàn)的房源，都能第一時(shí)間在線下驗(yàn)房。讓人深感便捷的還有，租房與房東可以不用見面，直接線上簽約，而且所有的租房、出租房信息，都保存在既定的賬號(hào)之下，一直保留，有據(jù)可查。

運(yùn)營(yíng)管理力的與時(shí)俱進(jìn)，也成為貝殼深潛租賃市場(chǎng)的底氣所在。以貝殼省心租為例，它鎖定了溢價(jià)率這一變量，摒棄了租賃市場(chǎng)二房東吃差價(jià)的模式?！斑@樣，我們的利潤(rùn)必須要來(lái)自平臺(tái)能力建設(shè)、管理效率提升、服務(wù)品質(zhì)保障這三方面。這會(huì)倒逼我們提高管理運(yùn)營(yíng)能力，而這種能力需要通過(guò)平均出房周期的測(cè)算，以及線上成交占比等等指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)。否則，就是算不過(guò)來(lái)帳，有巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！币幻悮ぷ夥咳耸扛嬖V市界。

（貝殼新青年公寓）

如其他機(jī)構(gòu)一樣，貝殼也將“租”這門生意，當(dāng)做一種社會(huì)責(zé)任感。住宅租賃本身可以說(shuō)是“不賺錢的生意”，但這是一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是新青年計(jì)劃，還是微光服務(wù)保障，“貝殼需要貢獻(xiàn)出自己的企業(yè)力量，為行業(yè)和社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值”。

貝殼租房給自己的定位是“微利可持續(xù)”。以集中式公寓為例，今年年初，貝殼租房與樂(lè)灣公寓合作投資共建的青年公寓項(xiàng)目，拋開了傳統(tǒng)集中式公寓重資金投入快速求回報(bào)的思維，將租金降到當(dāng)?shù)卮髮W(xué)畢業(yè)生可支付水平，幫助青年人實(shí)現(xiàn)職住一體的居住需求。

也正是基于此，不僅是馮楠這樣的租房小白，就連有多年租房經(jīng)驗(yàn)、或者說(shuō)有被小中介坑過(guò)的租客到頭來(lái)也會(huì)發(fā)現(xiàn)，若就只論房源真實(shí)性和保障性，選擇貝殼這類大平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)o疑小得多。“租房市場(chǎng)里，貝殼已經(jīng)是最真實(shí)的一家了，其他的價(jià)格都亂寫”。

“我們現(xiàn)在做的每一件我們認(rèn)為‘對(duì)’的事，都一定會(huì)為更好的未來(lái)埋下種子。我們對(duì)于從0到1這一系列深刻的方法論，也使我們?cè)诟鱾€(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展充滿信心?！迸碛罇|表示。

顯然，彭永東對(duì)于貝殼的新業(yè)務(wù)信心十足，但租賃市場(chǎng)仍然面臨著盈利難的困境，外部環(huán)境的影響也不可忽視，加之市況長(zhǎng)期不振對(duì)現(xiàn)金流的沖擊，這些都增加了貝殼租房在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的困難。

因?yàn)椤白狻保恢皇且婚T生意。

（文中馮楠、王熙、小段為化名）

（除單獨(dú)標(biāo)注來(lái)源外，以上圖片來(lái)自視覺(jué)中國(guó)）