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（原標(biāo)題：成交暴跌超6成！深圳二手房錄得近15年來(lái)最差表現(xiàn)，上半年成交不足萬(wàn)套）

2022年上半年已經(jīng)過(guò)去，深圳樓市也交出了上半年的“成績(jī)單”。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來(lái)的最差表現(xiàn)，比2008年上半年還要少52%。記者查閱數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，盡管深圳二手房從4月開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上升，但月均2000套上下的成交量與業(yè)內(nèi)關(guān)注的5000套“榮枯線”相去甚遠(yuǎn)。

“利好”沒(méi)有明顯提振購(gòu)房者信心

最近一段時(shí)間，多個(gè)城市陸續(xù)松綁了樓市調(diào)控政策。作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生變化。而房貸利率下調(diào)等“利好”似乎并沒(méi)有明顯提振購(gòu)房者信心。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)有家研究中心）

“相對(duì)于去年年底，成交只能說(shuō)有一些回暖，但并不算很明顯?！痹诹_湖東湖片區(qū)，該片區(qū)的百仕達(dá)花園等小區(qū)一直都是二手房成交熱點(diǎn)，在該地區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的資深中介陳經(jīng)理對(duì)記者表示，“即使各地都在松綁樓市調(diào)控措施，銀行房貸利率也開(kāi)始下調(diào)，但現(xiàn)在的業(yè)主要么主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，要么就是掛在那里，要把房子賣(mài)出去也不容易?！辈粌H如此，就算成交量小幅回升，但在陳經(jīng)理看來(lái)，業(yè)主放盤(pán)量也在上升?！拔覀冞@個(gè)店近一個(gè)月就有3套新增房源出售，賣(mài)都沒(méi)賣(mài)出這么多?！?/p>

根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來(lái)看業(yè)主心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價(jià)趨向合理。此外，今年上半年成交議價(jià)率為5.9%，創(chuàng)下近年來(lái)新高，也表明當(dāng)前博弈偏向于買(mǎi)方市場(chǎng)，尤其急于出售或急需用錢(qián)的業(yè)主議價(jià)空間更大。記者還發(fā)現(xiàn)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月13日，深圳全市共有38261套有效二手房源在售，二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。

對(duì)于二手房掛牌量增加，幾位握有多套房的業(yè)主也表達(dá)出另外一個(gè)觀點(diǎn)：“之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來(lái)賣(mài)，但考慮到目前的樓市調(diào)控和市場(chǎng)表現(xiàn)，就不想再‘等’?；蚴浅鲇谧陨斫?jīng)濟(jì)因素，選擇套現(xiàn)?！倍谝恍I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇。經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的去化，改善性群體賣(mài)掉現(xiàn)有住房，并新購(gòu)買(mǎi)改善型住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售改善。

持續(xù)完善二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制

經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)控，深圳樓市已經(jīng)逐漸平穩(wěn)，其中實(shí)施效果最為明顯的就是二手房參考價(jià)。2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)。一年的時(shí)間過(guò)去，關(guān)于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整的預(yù)期不斷升溫。

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》的通知，《計(jì)劃》指出將繼續(xù)加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)，持續(xù)完善二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，適時(shí)更新、逐步細(xì)化二手住房成交參考價(jià)格體系。加強(qiáng)一二手住房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控，加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進(jìn)市場(chǎng)理性透明交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

與此同時(shí)，深圳樓市也在繼續(xù)加大供應(yīng)。《計(jì)劃》還顯示，2022年深圳市計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地215萬(wàn)平方米；新開(kāi)工商品住房建筑面積700萬(wàn)平方米，約7萬(wàn)套；批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。計(jì)劃供應(yīng)公共住房用地150萬(wàn)平方米；計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于12萬(wàn)套（間）；計(jì)劃基本建成（含竣工）公共住房2.7萬(wàn)套（間）；計(jì)劃供應(yīng)分配公共住房不少于6.5萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房不少于4萬(wàn)套（間）。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年6月，百城新建住宅平均價(jià)格為16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%；同比上漲0.88%，漲幅較5月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.02%；同比上漲0.87%，漲幅較5月收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，上半年全國(guó)樓市總體低迷，同比成交跌幅在50%以上，一方面是疫情的影響，但更多的是前期一攬子長(zhǎng)效機(jī)制落地，房企暴雷，投資客離場(chǎng)，杠桿褪去，房?jī)r(jià)和交易量大幅下行，綜合因素導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降以及預(yù)期和信心受挫所致。同時(shí)，杠桿褪去，量?jī)r(jià)齊跌與信心轉(zhuǎn)弱形成負(fù)反饋循環(huán)，導(dǎo)致交易量每況愈下。

他表示，5月份以后，隨著政策疊加的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，加上疫情趨于結(jié)束，5月全鏈條數(shù)據(jù)環(huán)比4月有明顯的改善，6月份改善跡象更加顯著。當(dāng)然，這種改善分化很明顯，一方面由于新房擔(dān)心交付問(wèn)題，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)好于新房。另一方面，同一城市去化差異也很大，有的定價(jià)合理、甚至倒掛的盤(pán)去化率高達(dá)70%以上，有的去化率卻在個(gè)位數(shù)，說(shuō)明市場(chǎng)信心還是不足。另外，熱點(diǎn)城市表現(xiàn)不錯(cuò)，但非熱點(diǎn)城市比較差。非熱點(diǎn)二線政策效果開(kāi)始下降，表現(xiàn)為看房量還保持著，但交易量下降，非都市圈三四線繼續(xù)下跌，且跌幅在加大。