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大連、天津、石家莊、武漢等部分二線城市滿足最新購房商貸利率調(diào)降標(biāo)準(zhǔn)，一線城市全不符合

文 | 劉昕

編輯 | 王博

1月5日晚，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，近期，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

具體執(zhí)行規(guī)則為：

個(gè)人住房商貸利率下限，即老百姓用商業(yè)貸款購買一套住房最低需要償還的利息。2019年8月起，央行規(guī)定住房商貸利率掛鉤LPR （貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率） ，當(dāng)時(shí)的首套房貸利率下限就是當(dāng)期LPR。

自2022年5月15日起，央行調(diào)整差別化住房信貸政策，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。目前，5年期以上LPR為4.3%，則首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.3%減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%。

新規(guī)之下，滿足條件的城市購房商業(yè)貸款利息有望進(jìn)一步下調(diào)。值得注意的是，新規(guī)只針對(duì)購買首套房放寬商貸利率標(biāo)準(zhǔn)，二套房仍然沒有放松。央行希望，住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，能更好地支持剛性住房需求。

這并不是人民銀行第一次發(fā)布個(gè)人住房商貸利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整政策。最近一次約在三個(gè)月前。

2022年9月29日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布通知，以2022年6月-8月為評(píng)估期，此期限內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。

2023年1月5日央行的通知表明，此前階段性放寬首套住房貸款利率的政策已變成長效的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2022年9月-11月評(píng)估期，符合貸款利率放寬政策的城市有38個(gè)，總數(shù)比2022年6月-8月評(píng)估期多了15個(gè)。新增的城市中，包括鄭州、廈門、無錫等新一線和二線城市。

6月-8月符合條件的23個(gè)城市中，有大連、天津、石家莊、武漢等16個(gè)城市的新房價(jià)格在9月-11月延續(xù)下跌趨勢(shì)，仍然符合利率放寬政策。同時(shí)，也有昆明、大理、貴陽、包頭等7個(gè)城市房價(jià)開始回溫，在9月-11月評(píng)估期內(nèi)不再符合利率放寬政策要求。

資料來源：廣發(fā)證券

該政策發(fā)布前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求已經(jīng)持續(xù)疲軟一年。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，中國各地發(fā)布超1000條需求端優(yōu)化政策。然而，市場(chǎng)開始恢復(fù)的城市非常有限。全國100個(gè)代表城市新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔7年再次出現(xiàn)年度下跌，二手住宅價(jià)格在下半年也連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。（100個(gè)代表城市：北京、上海、廣州、深圳、寧波、杭州、長沙、紹興、蘇州、廈門、金華、臺(tái)州、聊城、鎮(zhèn)江、東營、廊坊、蕪湖、保定、南京、三亞、成都、昆明、唐山、貴陽、威海、銀川、新鄉(xiāng)、臨沂、贛州、綿陽、泰州、宿遷、西寧、包頭、惠州、武漢、合肥、洛陽、石家莊、肇慶、徐州、長春、宜昌、濟(jì)寧、德州、淄博、張家港、連云港、柳州、淮安、常熟、烏魯木齊、煙臺(tái)、邯鄲、揚(yáng)州、蘭州、江門、重慶(主城區(qū))、溫州、常州、南昌、南寧、嘉興、秦皇島、昆山、張家口、北海、?？凇ⅠR鞍山、福州、江陰、鹽城、佛山、湖州、珠海、太原、沈陽、大連、天津、濟(jì)南、阜陽、南通、泉州、汕頭、青島、西安、呼和浩特、漳州、菏澤、濰坊、桂林、湛江、無錫、鄭州、株洲、東莞、衡水、湘潭、中山、哈爾濱）

瑞 銀內(nèi)地/中國香港房 地產(chǎn)投資研究部主管林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，房貸利率放寬政策由階段性調(diào)整變?yōu)閯?dòng)態(tài)持續(xù)的調(diào)整，更多是希望吸引老百姓去買房，釋放了政府支持房地產(chǎn)的信號(hào)。但是，政策也規(guī)定，只有房價(jià)同比、環(huán)比3個(gè)月連續(xù)下跌，才能調(diào)整放松利率下限，這意味著，政府希望看到交易量起來，但并不希望房價(jià)上漲。

他認(rèn)為，政策的信號(hào)意義大于實(shí)際意義。據(jù)瑞銀測(cè)算，2022年9月底，階段性調(diào)整放寬住房信貸政策落地后，符合條件的城市首套住房貸款利率下限平均值降至3.9%左右。以一套總價(jià)100萬、按揭貸款70萬、按揭20年的房屋為例，在等額本息的情況下，若貸款利率為LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，則利息總額為32.69萬，月供為4278.84元。如果貸款利率為3.9%，利息總額為30.92萬，月供為4205.07元，利息總額節(jié)省1.77萬元，月供減少73.77元，對(duì)購房者的影響不算太大。因此，2022年9月底該政策出臺(tái)后，需求端的恢復(fù)并不理想。

最新政策并沒有對(duì)一線城市提出限制。但惠譽(yù)博華工商企業(yè)部高級(jí)分析師王興萍表示，目前北京、上海、廣州、深圳，沒有任何一座城市的房價(jià)漲跌幅度符合最新房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制要求。如果一線城市限購政策出現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)情緒的提振作用會(huì)更明顯。

作者為《財(cái)經(jīng)》記者