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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

掛牌一個(gè)多月，近兩周降價(jià)7次，馬濤（化名）依然沒有賣掉自己位于廣州白云區(qū)的一套三房單位。

“房子滿五唯一，稅費(fèi)比較少，且自己的報(bào)價(jià)與小區(qū)放盤均價(jià)持平，沒有掛高價(jià)。”馬濤告訴時(shí)代周報(bào)記者，掛牌超一個(gè)月，房子整體帶看量仍不理想。

據(jù)馬濤提供的數(shù)據(jù)，一家大型中介平臺(tái)顯示，關(guān)注自家房源的人數(shù)為28人，近一個(gè)月帶看量為12次，近一個(gè)星期僅一次。為了盡快出售現(xiàn)有房產(chǎn)置換新房，馬濤不得不多次調(diào)低房屋售價(jià)?！敖鼉芍苷{(diào)了7次，從376萬降到365萬元，總幅度達(dá)11萬元?！?/p>

2020年一度火熱到備受矚目的廣州二手房市場(chǎng)，如今則需要通過降價(jià)才能賣得動(dòng)。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州二手房預(yù)計(jì)共成交42002宗，同比下降44.2%；網(wǎng)簽均價(jià)為27468元/m2，較去年下半年下跌2.2%，同比下跌11.2%。

“今年上半年業(yè)主延續(xù)了去年年底的低迷情緒，報(bào)價(jià)指數(shù)持續(xù)在低位調(diào)整。”廣州中原研究發(fā)展部指出，目前廣州市內(nèi)多個(gè)剛需盤源開始調(diào)整報(bào)價(jià)，擴(kuò)大議價(jià)空間以加快成交，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆告訴時(shí)代周報(bào)記者，廣州二手房市場(chǎng)最差的時(shí)候是在2021年9月底10月初，雖然目前市場(chǎng)觀望情緒依舊較重，但受益于各類利好政策，成交量正呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

業(yè)主報(bào)價(jià)底氣弱

對(duì)比2021年上半年成交情況，今年廣州各區(qū)成交均出現(xiàn)下滑，其中南沙、增城、黃埔三區(qū)跌幅最為明顯，成交分別下降61.8%、54.5%、55.2%。

“2020年廣州二手房市場(chǎng)大漲，市場(chǎng)出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不再。再加上二手房不滿5年要被征收5點(diǎn)多的增值稅，促使部分購房者轉(zhuǎn)而去了新房市場(chǎng)?！币晃环慨a(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者。

為了吸引看房客，降價(jià)似乎成為二手業(yè)主的唯一手段。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)，2022年4月份以后，廣州二手業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)下滑，6月份報(bào)價(jià)指數(shù)更是跌至歷史最低位（23.9%）。

位于廣州番禺的萬博商務(wù)區(qū)，是近年來繼琶洲電商總部之后打造的又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，主打企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，目前已經(jīng)匯聚小米、思科、歡聚時(shí)代、虎牙、攜程等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)駐。

但今年以來，依然有不少萬博板塊業(yè)主選擇降價(jià)出貨。

6月21日-28日的一周時(shí)間內(nèi)，位于華南新城南區(qū)的一套大三房，降價(jià)60萬元。位于廣州雅居樂花園的一套三房單位，降價(jià)55萬元。位于華南碧桂園的一套三房單位，降價(jià)31萬元。雖然降價(jià)幅度不小，但帶看量并未顯著提升。據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，上述華南新城房源近一個(gè)月帶看量?jī)H一次。

位于廣州天河的珠江新城，是廣州的房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。雖然今年板塊內(nèi)豪宅房源成交火熱，但仍不乏有多套房源降價(jià)出讓。位于珠江新城中區(qū)的嘉峪公館，在多次降價(jià)之后，已比同小區(qū)同居室3個(gè)月內(nèi)套均成交價(jià)低了218萬元。位于珠江新城西區(qū)的嘉裕君玥公館，近兩周降價(jià)80萬元。

合富研究院指出，2022年5月之后，受疫情影響減弱和房貸利率下調(diào)等利好，二手成交重回復(fù)蘇通道，但受筍價(jià)盤不足制約，修復(fù)速度趨于緩慢。

圖片來源：視覺中國

平均22人成交一宗

相比二手房市場(chǎng)的頹勢(shì)，廣州一手房市場(chǎng)表現(xiàn)稍好。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2022年上半年，廣州累計(jì)成交新房近4萬宗，同比下跌35%，在近5年中排名第3。

分區(qū)域看，上半年天河、番禺成交表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。其中天河成交1451宗，番禺成交7101宗，相比部分區(qū)域超40%的下跌幅度，兩個(gè)區(qū)域分別同比下滑6%、5%。

價(jià)格方面，上半年全市新房均價(jià)為38737元/平方米，套均價(jià)為417萬元。其中天河套均價(jià)為806萬元，番禺為475萬元，越秀為1052萬元，海珠為1307萬元。去化方面，2022年上半年廣州累計(jì)有112個(gè)（次）項(xiàng)目開盤/加推?？偼剖圬浟繛?4852套，首日去化成交4533套，平均去化率位31%，對(duì)比去年同期呈現(xiàn)出相對(duì)低迷狀態(tài)。

“根據(jù)監(jiān)測(cè)，廣州市內(nèi)重點(diǎn)盤每周來訪量約為180人，成家量為8宗左右，來訪到成交的轉(zhuǎn)化率大約在4.8%?！睆V州中原研究發(fā)展部指出。

對(duì)于廣州新房市場(chǎng)走勢(shì)，廣州中原研究發(fā)展部指出，下半年廣州出臺(tái)放松政策可能性不高，但經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)，有望帶動(dòng)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)重新抓緊入市時(shí)間。

合富研究院指出，據(jù)監(jiān)測(cè)，下半年廣州市商品住宅新貨預(yù)計(jì)約4.9萬套，總量環(huán)比提升超3成。其中，中心區(qū)域的豪宅及改善物業(yè)成交預(yù)計(jì)將保持良好勢(shì)頭。近郊區(qū)域的有效供應(yīng)增加有望拉升市場(chǎng)熱度。遠(yuǎn)郊區(qū)域有望走出低位，但總體熱度有限，市場(chǎng)機(jī)會(huì)更多集中在“價(jià)格+交通/配套”等優(yōu)勢(shì)顯著的復(fù)合型個(gè)盤。