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2023-01-31
上半年樓市成交腰斬，短期市場已觸底？
更新時間：2022-07-05 21:08:11作者：佚名
導(dǎo)讀：克而瑞研究中心認(rèn)為，其一是房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項目交付甚至爛尾；其二，房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重；其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“剛需買不起，改善在觀望”大概是上半年大多數(shù)地方樓市的真實寫照。盡管各地政策從供需兩端不斷發(fā)力，但購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變已成定局，2022年1-6月新房銷售額同比幾近腰斬。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，百強房企上半年累計銷售操盤金額30564.6億元，同比下降50.3%。
分城市來看，重點30城上半年累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。
不過在萬科董事會主席郁亮看來，短期市場已觸底，將以一個緩慢、溫和的過程逐漸恢復(fù)。
房企目標(biāo)完成率不足50%
房地產(chǎn)行業(yè)從未經(jīng)歷如此低落的時刻。
而從各大房企公告的銷售數(shù)據(jù)來看，銷售金額突破1000億元的房企僅有9家，較去年同期的16家減少了7家；百億房企85家，較去年同期的132家減少47家。排名行業(yè)前3位的碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別為2346.4億元、2069億元、1913億元，同樣呈下滑趨勢。
事實上，房企對于這一情形早有預(yù)料，普遍調(diào)低了今年的銷售目標(biāo)。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標(biāo)增長率均值為-6.9%。
即便如此，上半年銷售目標(biāo)完成率仍不及三分之一。
數(shù)據(jù)顯示，15家房企上半年的目標(biāo)完成率均值為32.0%，去年同期則為50.5%。
其中，杭州民營房企濱江最高，上半年銷售額684億元，完成全年1500億元目標(biāo)的45.6%；其次為廣州的時代中國，在大幅下調(diào)了目標(biāo)之后，上半年完成率達(dá)到42.2%。
部分房企如金茂、美的置業(yè)、保利置業(yè)、建業(yè)等目標(biāo)完成率甚至不足3成，這使得房企流動性壓力進一步增加。
值得一提的是，還有很多過去將銷售目標(biāo)作為重要考核指標(biāo)的房企，選擇不公開披露。
曾信誓旦旦表示“5年3000億不是問題”的旭輝，上半年操盤金額為555.6億元，對銷售目標(biāo)避而不談。
對此克而瑞研究中心認(rèn)為，其一是房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項目交付甚至爛尾；其二，房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重；其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。
市場恢復(fù)仍需時間
不過單從6月份銷售結(jié)果來看，市場環(huán)比上月有明顯回升。
克而瑞研究中心監(jiān)測的重點30城供應(yīng)面積6月環(huán)比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長31%，同比跌幅收窄至38%；百強房企6月實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比增長61.2%。
從房企來看，中海、華潤、綠城、招商蛇口、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等6月銷售業(yè)績環(huán)比增幅均超過60%。
一位30強房企人士向觀察者網(wǎng)表示，拋開剛剛大量釋放供應(yīng)的上海不談，6月份蘇州、南京等不少熱點二線城市銷售情況都有明顯回升，且這部分城市房價上漲動力仍然充足；三四線城市市場反應(yīng)相對遲鈍，但政策松綁力度也最大，預(yù)計下半年在其他城市帶動及政策雙重作用下，也將逐漸好轉(zhuǎn)。
因此，上述人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已有觸底反彈趨勢，預(yù)計下半年在政策刺激引導(dǎo)下，更多購房需求被釋放，同時購房者對市場的信心也正在被重新構(gòu)筑。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波也預(yù)測稱，下半年隨著地方優(yōu)化調(diào)控政策持續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交將整體好于上半年，但各區(qū)域、各城市市場復(fù)蘇進度不一。相對而言，長三角地區(qū)市場更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥等城市，下半年隨著供應(yīng)放量，成交有望同比轉(zhuǎn)正。而那些市場需求及購買力透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)仍需時間。
但也有聲音認(rèn)為，6月銷售額環(huán)比提升是房企營銷的傳統(tǒng)手段所致。對于房企而言，6月是保證企業(yè)全年任務(wù)完成的重要時間節(jié)點，企業(yè)幾乎每年都會在此時加大供應(yīng)和促銷力度。
如增幅較大的仁恒，僅依靠位于上海楊浦的仁恒·海上源項目，幾日時間內(nèi)就為企業(yè)帶來銷售額近60億元；再如濱江，6月多個項目新開盤或預(yù)證獲批加推，為企業(yè)帶來了較高的業(yè)績貢獻(xiàn)。
從同比數(shù)據(jù)來看，百強房企6月單月業(yè)績規(guī)模的跌幅雖略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。
郁亮認(rèn)為，一方面，從中央到地方為了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展優(yōu)化調(diào)整了一些政策，這些政策的調(diào)整或長或短、或大或小會對行業(yè)產(chǎn)生積極影響；另一方面，因為疫情而延遲的需求逐漸得到釋放。
但在同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)看來，這兩種情況均不可持續(xù)，一旦積壓的需求釋放完畢，政策的時效性下降，市場會重新回歸下降趨勢。
因此，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場難以有觸底反彈的起色，無論是需求及購買力，還是行業(yè)信心均顯不足，短期內(nèi)市場仍面臨較大下行壓力。
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