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2023-01-31
兩只債券計劃展期，千億融信影響幾何？
更新時間：2022-07-06 00:36:50作者：佚名
房企展期背后的努力。
作者 | 趙晴
來源 | 債市觀察
“三道紅線”出臺以來，債務問題已然成為許多房企難以承受之重。但“躺平”并非唯一的選擇，基本盤尚屬良好的房企仍在積極自救。
7月4日，融信（福建）投資集團有限公司（下稱“融信集團”）發(fā)布公告稱，關(guān)于“19融信01”“19融信02”兩只債券回售部分展期1年的會議結(jié)束，會上對調(diào)整債券本息兌付安排、承諾“不逃廢債”等4項審議的議案均獲得通過。
此前，融信中國也曾有債務出現(xiàn)展期問題，后續(xù)均已完成兌付。此次，融信中國又能否再次力挽狂瀾，如期兌付呢？
兩只債券計劃展期，融信影響幾何？
圖源：融信集團公告
據(jù)此前融信集團發(fā)布的持有人會議公告顯示，融信集團將在回售日先支付“19融信01”“19融信02”兩只債券的利息，本金兌付調(diào)整為1年內(nèi)，在調(diào)整期間的第9、10、11個月（即2023 年 4 月 3 日、2023 年 5 月 3 日、2023 年 6 月 3 日）各兌付本金5%，第12個月（2023 年 7 月 3 日）兌付85%的剩余本金。
此外，融信集團以子公司上海嵐町房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的天津融町房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18.28%股權(quán)，和子公司鄭州融筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的河南省鼎鑫源置業(yè)有限公司 17.06%股權(quán)提供質(zhì)押擔保。融信集團還承諾“不逃廢債”，嚴格落實和執(zhí)行償債方案。
圖源：融信集團公告
行業(yè)低迷狀態(tài)下，房企流動性持續(xù)緊繃，已有多家對臨期債務選擇展期。
據(jù)安信證券研報顯示，2021年以來，截至2022年5月31日，累計有27家房企涉及違約或展期。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，債務展期和債務違約是既有聯(lián)系又不盡相同的兩個概念。通常來講，債務展期是由于債務人出現(xiàn)經(jīng)營、現(xiàn)金流等問題，對到期的債務無法按時償還，經(jīng)過與出借人協(xié)商將還款日延后，重新約定還款時間和計劃的行為。而債務違約則意味著債務人未能按照原本訂立的借款協(xié)議還本付息，并違反了該協(xié)議。
債務展期作為緩解企業(yè)現(xiàn)金流的一種有效方式之一，有業(yè)內(nèi)人士表示，可以給借款人一個緩沖時間，借此得以緩解自身資金壓力，以保障生產(chǎn)經(jīng)營運行，或可推動企業(yè)進入良性循環(huán)，最終實現(xiàn)按照新的借款協(xié)議還本付息的目標。
圖源：易維視
受疫情疊加政策的雙重影響，不同行業(yè)的低迷問題出現(xiàn)共振現(xiàn)象，不論房產(chǎn)，抑或其他企業(yè)，出現(xiàn)債務展期屬正?，F(xiàn)象。柏文喜建議，出借人需對借款方情況有客觀的認知，正確區(qū)分債務屬于正常展期亦或是高危逾期，以及是否存在違約風險。而房企也需在到期債務處理和穩(wěn)定經(jīng)營中間，找到一個平衡，才有機會得以走出行業(yè)“寒冬”。
近來，政策方面對房地產(chǎn)行業(yè)不斷釋放積極信號。2022年3月，銀保監(jiān)會公開表示鼓勵有還款意愿、吸納就業(yè)能力強的行業(yè)和企業(yè)，通過續(xù)貸、展期等方式紓困解難。上海、天津等各地也出臺了加大信貸投放力度，支持國民經(jīng)濟恢復的相關(guān)文件。柏文喜稱這在一定程度上提振了市場信心。
此前債務均已完成兌付中誠信評級AAA
2003年，作為“閩系”房企，融信（福建）投資集團有限公司在福州正式成立，歐宗洪任董事長。隨后，在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信集團以福州為大本營，不斷擴張，5年后成為福建一線實力地產(chǎn)品牌。2013年，融信集團開始向全國擴展；2016年初，完成融信中國（3301.HK）上市；同年，總部遷入上海。
此后的3年，融信中國發(fā)展迅速，經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)“亮眼”。年報顯示，融信中國營收從2016年末的120.94億元增至2019年末的516.26億元，3年間增長了4倍多；2016年末總資產(chǎn)尚未突破千億門檻，2019年末則達到2142.08億元。
自去杠桿以來，尤其是“三道紅線”之下，房地產(chǎn)行業(yè)的日子并不好過，不少房企出現(xiàn)債務危機。面對諸多困境，掌門人歐宗洪高調(diào)宣布還債，爾后的行動也確如其所言。
通過回購、增持、改善股東結(jié)構(gòu)等系列動作，融信中國不斷減輕資金周轉(zhuǎn)壓力，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，有序降低財務杠桿。其有息借款余額由2021年初的719億元，減至年末的568億元；負債比率由年初的0.83降至年末的0.66。
2022年的幾次兌付動作，也讓市場看到了其償債的堅定決心與資本實力。
年初，融信中國兌付了四筆債務，分別是兩筆2億美元、5億美元的優(yōu)先票據(jù)和兩期10.5億元、12.25億元的購房尾款ABS（房企的應收賬款證券化）。
4月份，融信中國有兩筆集中到期的債務，分別是4月25日到期的3000萬美元債利息和4月29日到期的境內(nèi)債“PR融信03”。
受上海疫情防控影響，跨境支付存在障礙，融信中國美元債利息兌付失敗，進入30天寬限期。隨后，其于寬限期內(nèi)兌付了該筆利息。
圖源：融信中國公告
4月14日，融信中國對“PR融信03”提出展期，但被投資人駁回。展期失敗后，融信中國積極應對，努力解決還款問題。據(jù)融信中國4月27日發(fā)布公告顯示，其已完成“PR融信03”本息約7.27億元的兌付。
以上問題的解決，意味著融信中國上半年債務風險解除。部分債務償債時間雖比原定計劃晚，但最終都已完成兌付。據(jù)悉，2022年上半年融信中國共計還了近300億元債務，相較年初的568億元，還款進度已過半。
7月份面臨的回售債務，是融信中國的又一道坎。融信中國將如何解決，成為市場關(guān)注的焦點。不過，融信中國還款不打折扣的過往，讓業(yè)界對其尚有一定信心。
融信中國融資渠道相對透明。2022年5月，在克而瑞研究中心主辦的“疫情下住宅市場趨勢發(fā)布會”上，融信集團某高管曾表示，融信集團為首批實現(xiàn)“三道紅線”綠檔的民營房企，早于2019年便開始主動降負債，放慢拿地節(jié)奏實現(xiàn)債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化。同時，公司的融資成本不斷降低，融資渠道僅為開發(fā)貸、美元債和小公募。
此外，融信中國與龍湖集團（0960.HK）、碧桂園（2007.HK）等幾大房企，得到中誠信國際信用評級有限責任公司（下稱“中誠信”）AAA的評級。
2021年6月30日，據(jù)上交所披露，在對融信集團發(fā)行的公司債券（第二期）信用評級報告中，中誠信將融信集團主體信用等級評定為AAA，評級展望為穩(wěn)定，該期公司債券的信用等級為AAA。
中誠信認為融信集團銷售業(yè)績持續(xù)增長，土地儲備優(yōu)質(zhì)且較為充足，財務結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)健，這些為其整體信用實力提供了有力支持。
總土儲面積2870萬平方米前5月銷售額296億元
上述融信集團高管曾表示，雖然市場面臨挑戰(zhàn)，但公司最終都完成了兌付。一部分原因便是融信集團的項目大多布局在長三角，如上海、杭州、蘇州等一線或強二線城市，所以去化率比較高，回款能力也比較強。
年報顯示，截至2021年末，融信中國土地儲備總建筑面積約為2870萬平方米，其中約550萬平方米已竣工，約2140平方米在建。在土地儲備結(jié)構(gòu)中，長三角地區(qū)土儲占比45%，一二線城市占比82%。相對優(yōu)質(zhì)的土地儲備，以高線級城市為主的布局策略，為其帶來卓越的競爭優(yōu)勢，也對銷售業(yè)績及現(xiàn)金流提供了有效支持，有助于增強企業(yè)抗風險能力。
基于前瞻的策略布局，2021年，融信中國房產(chǎn)銷售項目在全國遍地開花。年報顯示，在2021年度房產(chǎn)銷售方面，融信中國取得了上海房企銷售金額榜第7名、福州五區(qū)銷售金額榜第4名的成績。上海作為融信中國的重點布局城市，表現(xiàn)尤為突出：海納印象項目三開三罄，全年認購額突破人民幣61億；上海世紀古美項目二開即收官，銷售金額超過人民幣66億。
圖源：融信中國公告
今年以來，融信中國的銷售情況如何呢？據(jù)其2022年6月2日發(fā)布的銷售簡報顯示，2022年5月，融信中國全口徑銷售額約為50.67億元，銷售面積約為24.03萬平方米；2022年前5個月內(nèi)，融信中國全口徑銷售額約為296.34億元，銷售面積約為146.24萬平方米，位居中國房企銷售TOP24。
上海疫情沖擊下，融信中國在滬項目被迫停工停產(chǎn)。6月1日，上海吹響了全面復工的號角。據(jù)“樂居財經(jīng)”實地探盤得知，目前融信中國在上海的3個項目，包括南翔海納印象、閔行世紀古美、奉賢海月四季，已經(jīng)全面恢復，現(xiàn)場工人火熱施工。據(jù)悉，融信中國已與業(yè)主達成一致，保證按時交付。
6月份，融信中國還推出多個新盤，如福州國公館、杭州傲世邸、南通海納天地，以及上海天匯世紀璽等。
柏文喜表示，隨著疫情形勢的逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟社會秩序加快恢復，房地產(chǎn)市場的活躍度也正在恢復和上升。在多方利好政策的推動下，房產(chǎn)市場觸底企穩(wěn)，有望出現(xiàn)回暖向好的趨勢。
你對房企債務展期怎么看，是否看好房企自救行動嗎？歡迎留言討論。