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2023-01-31
樓市“新年第一個愿望”，落空了……
更新時間：2023-01-16 10:32:36作者：智慧百科
原創(chuàng) 劉曉博
期待春節(jié)前降準或者降息，堪稱2023年樓市的第一個愿望。
不過從今天早上央行公開市場業(yè)務(wù)交易公告看，春節(jié)前降息的愿望基本上要落空了。
下圖是今最新公告。
今天是1月份中期借貸便利（MLF）操作的日子。去年1月17日，央行發(fā)起的7000億1年期MLF將到期，需要續(xù)作新一輪MLF。
MLF的意思是：大銀行拿著國債、地方債、高等級企業(yè)債等，到央行抵押獲得低息融資。說白了，就是一種印鈔方式。MLF的利率，是當(dāng)前最重要的政策利率。
根據(jù)上述公告，央行今天超量續(xù)作，新一輪MLF給了7790億元，比到期的多了790億元，這算是一個利好。
中標利率為2.75%，跟上個月持平。
1年期MLF利率，是當(dāng)前LPR（貸款市場報價利率）最重要的參考。如果它維持不變，LPR利率基本上會維持不變，例外的情況很少；只有單獨給5年期LPR降息可能發(fā)生，但這種情況更為罕見。
本月的LPR利率將在1月20日公布，我們基本上可以肯定，春節(jié)前不會降息了。至于降準，也沒有看到信號。
所以，未來的降準和降息，大概率是留給“兩會”之后了。今年“兩會”上，政府系統(tǒng)會換屆，留一些政策利好給新班子，也是合理的。
仍然維持之前的判斷：2023年會有降準和降息，但空間不大。
降準的空間還有0.25個百分點，降息空間大概是：1年期LPR有10個基點左右，5年期LPR有15個基點左右。
央行之所以沒有在1月降息，還跟1月5日剛剛發(fā)布了“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”有關(guān)。
根據(jù)這個機制：
各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。
對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。
也就是說，針對樓市的降息未來更多將采取定向降息的方式。如果一個城市新建商品住宅價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月下降，就可以取消“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”。
房貸利率參考的是5年期LPR利率，當(dāng)前為4.3%，最多可以下浮20個基點。也就是說，“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”是4.1%。
如果一個城市滿足條件，就可以把首套房貸款利率下限4.1%撤銷，執(zhí)行更低的利率，比如3.7%、3.8%、3.9%。目前有30多個城市已經(jīng)享受了這種待遇，其中甚至包括天津、武漢這樣的大城市。
華泰證券根據(jù)官方數(shù)據(jù)整理出的結(jié)果是：今年一季度可以繼續(xù)或者新享受“取消利率下限”的城市至少有38個：
這其實是一種定向降息，針對樓市特別疲弱的城市，而且只給首套房貸款。
從這個意義上說，樓市“新年第一個愿望”并沒有落空，只不過采取了因城施策的方式。畢竟，有些城市樓市已經(jīng)在回暖中，比如成都、上海、北京等，官方不希望再次出現(xiàn)局部過熱。
