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文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

沿鳳凰山往南走不到十公里，便可抵達翠微村，一座有著700多年歷史的村落。

在南宋時期，翠微村街道和民居建筑布局宏大，屋宇稠密，街巷錯綜復雜，各種商鋪琳瑯滿目，號為“七街七里一條巷”。而在今天，翠微村成了許多“珠漂”的第一站，大多數(shù)人對此地的印象，是人口稠密、道路逼仄的城中村。

正因如此，翠微村被列入舊城改造，但命途多舛。因開發(fā)商奧園流動性問題，翠微村的改造工作一度陷入停擺，但在2023年開年，又迎來了轉(zhuǎn)機。

近日，樂居財經(jīng)獲悉，珠海奧園華富置業(yè)有限公司（下稱“珠海奧園”）出現(xiàn)股東變更，山東頤養(yǎng)健康集團置業(yè)（集團）有限公司（下稱“山東健康置業(yè)”）出現(xiàn)在股東列表，持股為60%，剩下40%股權由奧園方繼續(xù)持有。

珠海奧園是翠微村舊改的改造主體，而山東健康置業(yè)為山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司的全資子公司，背后是山東能源集團，最終實際控制人為山東國資委。這一股權變更意味著翠微村舊改已經(jīng)正式獲得山東國資紓困。

另外，小年夜當日，山東健康集團發(fā)布的，印有“健康進灣區(qū)致新在翠微”“翠微盛放，即將啟程”“珠海公司”等字樣的海報，同樣印證了這一點。

根據(jù)此前報道，早在2022年初，國資山東能源就已組成了調(diào)查組，在中國奧園做投資前的盡調(diào)。直至今日，雙方終于邁出了關鍵性一步，將首個合作項目鎖定為翠微村舊改。

珠海版“太古里”獲救

翠微村作為珠海歷史最久、規(guī)模最大的城中村之一，由于村內(nèi)環(huán)境差，問題較多，被列為了改造升級的項目。

2018年8月8日，翠微舊村改造項目開發(fā)企業(yè)簽約儀式在翠微村舉行，在表決現(xiàn)場，奧園子公司珠海奧園以72%的現(xiàn)場同意率，正式成為了項目施工方。一個月后，舊改簽約已經(jīng)超過80%，奧園當時大設宴席，款待村民、戰(zhàn)略伙伴、金融機構等。

根據(jù)翠微村更新項目單元規(guī)劃方案，翠微村項目用地面積477.9畝，總投資（開發(fā)成本）預計需約121億，總建面超過31萬㎡，包括融資區(qū)和回遷區(qū)。擬采用“整體拆建+局部保護”改造方式。項目目標是打造珠海版“太古里”，市場預期該項目總體貨值超過220億元。

2021年6月，奧園翠微村舊改項目開放4個城市展廳，分別位于新香洲華潤萬家、奧園廣場、誠豐天虹百貨、優(yōu)特匯。并且，項目名稱確定為奧園學苑壹號。當年10月15日，奧園學苑壹號1棟（1地塊3號樓）共153套房源取得預售證，備案均價為40797.96元/㎡，

不過，進入2022年，奧園學苑壹號便陷入停工，這也是奧園暴雷的時間。

根據(jù)原計劃，翠微村的拆遷工作本應在2023年前完成，然而進度卻一拖再拖，目前還仍在進行中。

山東健康此次介入，讓本來停擺的翠微村舊改也看到了希望，而山東健康置業(yè)也因此獲得了在珠海的首個項目。目前，珠海奧園的法人代表、董事長已經(jīng)變更為山東健康置業(yè)子公司山東頤養(yǎng)健康集團智城地產(chǎn)有限公司黨總支書記、執(zhí)行董事武杰。股權變更后，山東健康置業(yè)方面占據(jù)5個董事席位中的3席，奧園方面擁有2席。

內(nèi)部知情人士表示，奧園與山東國資的合作得到了項目所有債權人的理解支持，翠微項目合作是第一步，雙方將合力將翠微項目打造成項目重組模板，進行更大范圍更多領域的復制合作。

舊改項目一直是奧園引入戰(zhàn)投的重要籌碼。奧園此前曾披露，截至2021年底，其土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一大批已獲得開發(fā)主體或前期服務商資格的大灣區(qū)城市更新項目，估算總貨值達8000多億元。

遲來的國資老朋友

在官宣違約之后，奧園就已經(jīng)在尋找機會，稱將會按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者。

2022年初，多家國資背景的企業(yè)對奧園表現(xiàn)出濃厚的興趣。廣東省粵海、廣州越秀等公司已經(jīng)在實質(zhì)考察廣州、珠海等項目。

2022年4月2日，中國奧園已正式拉開戰(zhàn)投重組序幕，已有國資入場盡調(diào)，預計不日就將公告其階段性進展。據(jù)稱廣州、山東多家國企對中國奧園戰(zhàn)投有興趣，并已先后進駐中國奧園開展盡調(diào)工作。

此外，報道還稱，包括華融、長城、東方、信達等四家國有資產(chǎn)管理公司均與奧園高層進行了實質(zhì)性接洽，計劃就奧園一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目進行紓困型協(xié)作洽商，預計2022年4月中旬前，奧園位于福州、成都、珠海等一批項目將有望率先得到四大國有資管公司一對一的紓困合作。

兩個月后，引戰(zhàn)有了進展。據(jù)稱山東能源集團已經(jīng)完成盡調(diào)并離開奧園集團，計劃通過子公司持有奧園39%股權并成為中國奧園控股股東。

雖然郭梓文已經(jīng)將第一大股東的位置拱手相讓，但5月之后，雙方的合作再無后續(xù)，一直持續(xù)至今，奧園才又搭上了山東健康置業(yè)。這是雙方合作邁出的關鍵性一步。

詳細的股權結(jié)構顯示，山東健康置業(yè)由山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司（下稱“山東健康集團”）100%持有，而山東健康集團則由山東能源集團直接持股29.38%，另外，山東能源集團還通過旗下全資子公司新汶礦業(yè)集團有限責任公司持有山東健康集團15.79%股權。據(jù)此，山東能源集團合計持有45.17%的山東健康集團股權，是山東健康置業(yè)背后的實際控股方。

奧園似乎偏向于引入國資投資者，來化解集團的債務危機。在將山東國資引入翠微村舊改之前，其還將奧園健康擺上了貨架，出售該公司29.9%的股份，放棄第一大股東的位置。

奧園在招標公告中明確規(guī)定，接盤方必須是“由國家或政府全部或部分擁有（不少于30％）或控制的實體”。同時還有另一要求，買方與中國奧園或其指定成員公司進行舊城改造項目的戰(zhàn)略合作是訂立臨時合約及正式合約的“先決條件。

“他救”與“自救”

奧園最初的流動性危機，表現(xiàn)在了理財產(chǎn)品的兌付上，時間為2021年11月。2個月后，奧園正式宣告無法支付美元票據(jù)到期本息，同時對外啟動境外重組程序。因未能按期刊發(fā)2021年業(yè)績公告，中國奧園于4月起停牌至今。

在尋找戰(zhàn)投的同時，奧園也在不斷自救，處理了不少項目。如以5.68億港元澳大利亞兩家附屬公司股權、2.15億加元出售位于加拿大的多處資產(chǎn)，以及退出了中國廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北，福建漳州、香港等地項目。

債務方面，奧園也不斷與債權人積極溝通，達成多筆債權展期，至今仍無境內(nèi)公開市場的債務違約。發(fā)行總額為15億元的“19奧園02”已于去年9月完成為期一年的展期，在深交所發(fā)行的境內(nèi)尾款ABS、供應鏈ABS合計金額35.984億元，也已陸續(xù)全部完成展期。

此前公告顯示，中國奧園從2021年11月開始，已完成對存續(xù)的境內(nèi)債券及關聯(lián)的ABS、ABN產(chǎn)品本金及利息的展期，涉及全部產(chǎn)品規(guī)模合計約116億元。

2022年11月，市場傳出奧園擬整體重組境內(nèi)債務，正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開市場債務總額約為116億元。知情人士透露，奧園參考的是富力地產(chǎn)的境內(nèi)債重組方案，目前進展順利，有望在近期獲通過。

一個月后，奧園開始處理最初發(fā)生流動性問題的理財產(chǎn)品。具體而言，截至方案公告之日，投資產(chǎn)品首次到期后且按照原兌付方案，200萬以內(nèi)20%未完成兌付的，奧園將在未來6個月內(nèi)分筆完成兌付。而針對單個投資人累計投資本金剩余50萬元以內(nèi)的，奧園將分期分筆予以兌付。

同時，奧園還提供實物資產(chǎn)供投資人選擇，投資人所持投資剩余本息對應的債權沖抵房地產(chǎn)類實物資產(chǎn)的房款，實物資產(chǎn)包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、車位等。

2022年12月30日，奧園公告稱，與若干境內(nèi)金融機構訂立安排延長本金逾人民幣270億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進入與境內(nèi)債權人的協(xié)商階段。公司亦繼續(xù)與境內(nèi)外債權人進行具建設性的討論，務求令集團及其債權人保持穩(wěn)定及保存價值。