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前 言

隨著“雙碳”戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，作為我國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也在積極實(shí)踐更為綠色更有社會價值的發(fā)展模式，因而ESG也受到了全行業(yè)關(guān)注，并已做出了很多積極探索。由于社會及治理的評價體系尚未完全建立且不同行業(yè)存在一定爭議，我國企業(yè)對ESG的關(guān)注更突出在環(huán)境層面，對社會及治理議題存在一定程度的忽視。本文在上篇對ESG的理解基礎(chǔ)及中篇對環(huán)境議題策略盤點(diǎn)基礎(chǔ)上，通過分析日本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有領(lǐng)先地位的企業(yè)東急不動產(chǎn)的ESG報(bào)告，來洞悉商業(yè)地產(chǎn)在ESG中“S-社會”議題下的創(chuàng)新視角。

01

社會議題為商業(yè)地產(chǎn)帶來全新發(fā)展視角

在權(quán)衡ESG的必要性和機(jī)遇時，采用整體視角也很關(guān)鍵。這種觀點(diǎn)不僅需要考慮ESG中的“E-環(huán)境”，也需要同時考慮“S-社會”和“G-治理”。除了氣候變化等緊迫的環(huán)境問題外，社會和治理問題也不能被忽視，只有全面考慮才能實(shí)現(xiàn)真正的可持續(xù)戰(zhàn)略。

相比于環(huán)境維度，社會維度的議題明顯具有行業(yè)特定性，且社會維度較環(huán)境和治理維度擁有更多的指標(biāo)，不同評級機(jī)構(gòu)的指標(biāo)體系往往也存在著偏差。如MSCI將S維度分為4個主題、16個關(guān)鍵指標(biāo)，并根據(jù)每個指標(biāo)對企業(yè)所在行業(yè)的影響程度及該行業(yè)受該指標(biāo)影響的時間，賦予指標(biāo)以不同的權(quán)重以區(qū)分行業(yè)重要性。其中包含以員工雇傭、供應(yīng)鏈員工準(zhǔn)則為主的人力資本主題，以產(chǎn)品質(zhì)量與安全為主的產(chǎn)品責(zé)任主題，以供應(yīng)商權(quán)益為主的利益相關(guān)方主題及公益活動等為主的社會責(zé)任機(jī)遇。

MSCI的主題和指標(biāo)是目前企業(yè)應(yīng)用較為廣泛的一種披露方法，國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)也大多對社會角度的披露相對集中在員工和供應(yīng)商層面。但是通過分析日本各企業(yè)的ESG報(bào)告，展示了作為房企城市塑造者的另一層社會使命。由于疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)的社會因素，如公共空間的恢復(fù)，市民居住環(huán)境的保障及互利機(jī)構(gòu)的建設(shè)等領(lǐng)域正受到越來越多的關(guān)注。此時對于社會（S）的解讀不止限于企業(yè)對員工的社會責(zé)任，也對廣泛社會居民具有社會責(zé)任。企業(yè)將自己作為生活方式的塑造者，以創(chuàng)造多彩的生活方式、活力的城市和生活、數(shù)字化時代的新社會價值為己任，展現(xiàn)一直隨著時代發(fā)展伴隨社會課題和社會需求而不斷進(jìn)化的企業(yè)使命愿景。

02

商業(yè)地產(chǎn)為城市帶來超越商業(yè)之上的價值

在東急不動產(chǎn)的ESG報(bào)告中，主要回顧了企業(yè)隨著時代不斷進(jìn)行價值轉(zhuǎn)換的歷程。1950年代，戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)快速增長時期，東急的主要課題放在解決人口飛速增長所帶來的住宅難問題，大量集合住宅入市，改變了日本一直以來的獨(dú)棟獨(dú)戶居住傳統(tǒng)。1980年代，在成為經(jīng)濟(jì)大國的日本，人們追求心靈的富足，社會、文化、生活的多樣化不斷發(fā)展。東急集團(tuán)推進(jìn)管理、中介、商業(yè)、度假等多元化業(yè)務(wù)，成長為提供生活綜合服務(wù)的企業(yè)。2000年之后，經(jīng)濟(jì)增長放緩，隨著人們的生活方式和價值觀的變化，集團(tuán)也將業(yè)務(wù)重心從郊區(qū)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)移到辦公、商業(yè)設(shè)施等的租賃服務(wù)。走到現(xiàn)在，應(yīng)對全球氣候變化和數(shù)字化，以及Z時代全新的價值需求，東急致力于兼顧經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)性的新價值創(chuàng)造。針對新時代年輕人的新生活向往，從“盒子”到“解決方案”，再到“生活場景的融合”，將居住方式、工作方式、生活方式多元組合，商業(yè)領(lǐng)域朝著更加功能復(fù)合、親近自然、賦能人們美好生活的方向成長。

反觀我國，目前對于房地產(chǎn)企業(yè)，住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)仍一頭獨(dú)大，而日本商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)的占比在近年來逐步提升，達(dá)到將近40%的占比。隨著人口增速降緩，住房不炒及商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化體系逐漸完善，相信商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)的決戰(zhàn)后半場。而日本的思路提供了一定的可借鑒性，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將隨著時代需求的不同不斷產(chǎn)生價值變化，為城市及城市居民創(chuàng)造出超越單一“商業(yè)”功能的廣泛價值。

03

由澀谷再開發(fā)洞悉商業(yè)中心社會價值重塑策略

在東急2022年發(fā)布的ESG報(bào)告中指出，近十年來企業(yè)最重要的著力點(diǎn)即是對于澀谷都市圈的重新開發(fā)，而這一大規(guī)模開發(fā)舉措展現(xiàn)了企業(yè)對于社會(S)角度價值貢獻(xiàn)的實(shí)績。

▲ 東急不動產(chǎn)澀谷廣域更新計(jì)劃，圖源網(wǎng)絡(luò)

澀谷經(jīng)歷了太平洋戰(zhàn)爭的破壞后逐步開始重建，建設(shè)了眾多吸引力強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施，70年代，作為東京最早的商業(yè)中心，成為了年輕人聚集的時尚發(fā)源地。隨著80年代泡沫經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)逐漸飽和，在21世紀(jì)初，澀谷站乘降人數(shù)開始降低，2001-2011年期間澀谷站乘降人數(shù)下降約5%。同時商業(yè)空間老化、業(yè)態(tài)減少等問題開始出現(xiàn)，商業(yè)銷售額減少25%。2013年修訂的《都市計(jì)畫法》確定了包括澀谷在內(nèi)以交通樞紐為核心的「都市再生特別地區(qū)」，東急電鐵作為開發(fā)方，試圖通過一系列更新手段重?zé)ǔ鞘械幕盍?。年輕人因商業(yè)集中而來到澀谷，成就了澀谷的繁華，又因?yàn)樯虡I(yè)的老化吸引力降低而離開澀谷，東急對于澀谷地區(qū)的改造策略就集中在商業(yè)設(shè)施及相關(guān)的公共空間上。

澀谷1.0：共生的公共空間與商業(yè)

過去十年，東急依照澀谷區(qū)發(fā)布的《澀谷站中心地區(qū)城市建設(shè)方針》，以“充滿活力、步行友好、環(huán)境共生的廣場與沿街商業(yè)”為目標(biāo)，并提出了涵蓋車站設(shè)施、站前廣場與道路、步行道路、停車設(shè)施、地下河流和給排水管道、防災(zāi)、生態(tài)環(huán)境、國際功能等八方面的內(nèi)容，重點(diǎn)關(guān)注提升人群的使用感受，優(yōu)化流線、提供大量新商業(yè)空間和周邊地區(qū)缺乏的市政設(shè)施，強(qiáng)化城市功能。

澀谷未來之光：站前空間功能提升，創(chuàng)造多層次的復(fù)合文化設(shè)施

澀谷未來之光是澀谷再開發(fā)計(jì)劃中首個建成項(xiàng)目，直接連接澀谷站，是匯聚商業(yè)、辦公和文化的多元城市綜合體，主要面向20～40歲新中產(chǎn)人群，定位中高端商業(yè)和文化交流空間。

澀谷未來之光中，商業(yè)與城市的界面已經(jīng)被無界化處理。地下三層至地上四層建立一個由自動扶梯、直梯和人行步道共同構(gòu)成，直接連接軌道交通換乘平臺、地面廣場等不同標(biāo)高的空間，帶動了車站周邊的商業(yè)活力。多層次的立體步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，鏈接商業(yè)功能和城市公共職能，消解城市的割裂現(xiàn)象，強(qiáng)化了與各類設(shè)施的連通性，商業(yè)與公共空間意象完美融合。

除此之外，澀谷未來之光還將原地塊上的東急文化會館功能搬入建筑的高層。東急文化會館原為澀谷重要的文化設(shè)施，但到了90年代后因赤字逐漸沒落。為了提升地塊活力，澀谷未來之光一方面繼承了東急文化中心的理念，即“提供最尖端的流行文化和憧憬的生活方式的場所”，還通過復(fù)合功能的垂直設(shè)計(jì)，提供與生活息息相關(guān)的全套服務(wù)。未來之光中設(shè)置劇院于12-16層，提供約2000個座位，兩個多功能廳于9-10層，常舉辦商品發(fā)布會和展示會，創(chuàng)造性空間于8層，包括三個功能：信息發(fā)布活動和研究會空間、D47設(shè)計(jì)和藝術(shù)的美術(shù)展廊和店鋪、以及藝術(shù)創(chuàng)作者的辦公室MOV。建成第一年則達(dá)到營業(yè)額超過190億日元（約11億人民幣），接待人次2200萬。由此，澀谷未來之光成為了代表日本的新文化中心。以創(chuàng)新性、多樣性、及交通綜合性為特點(diǎn)的澀谷未來之光成為了創(chuàng)新、科技、娛樂的信息發(fā)源地。

▲ 澀谷站站城核剖切示意圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

澀谷Scamble Square：城市中令人激動的公共空間

澀谷Scamble Square與澀谷之光一樣采用與車站高度一體化的站城設(shè)計(jì)，將地下2層至地上3層，設(shè)計(jì)成與澀谷站直通的連廊，從而擴(kuò)大了澀谷站內(nèi)的換乘路徑，實(shí)現(xiàn)了無障礙換乘，連通了更多的公共空間，也為商業(yè)部分吸引了四面八方更多的客流。

此外其首先在城市設(shè)計(jì)中采用“確保公共開放空間”的做法，來提升澀谷地區(qū)的空間品質(zhì)。首先是商業(yè)設(shè)施的10層、11層、14層布局了體驗(yàn)型電子設(shè)備、蔦屋書店SHARE LOUNGE（共享休息區(qū)）等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者對于在家、公司以外第三空間的向往。

同時位于45、46層的屋頂展望臺澀谷SKY，是當(dāng)今日本最大級別的展望設(shè)施。澀谷SKY觀景臺提供三種游玩體驗(yàn)，分別是14樓到45樓的SKY GATE、屋頂上的觀景區(qū)SKYSTAGE，以及位于46樓的室內(nèi)觀景走廊SKY GALLERY。三個體驗(yàn)型公共空間為消費(fèi)者提供了一連串驚喜體驗(yàn)感。

▲ 澀谷Scamble Square屋頂展望臺，圖源網(wǎng)絡(luò)

澀谷stream：水景步行空間與商業(yè)的和諧再生

澀谷stream最大的特色在于重現(xiàn)澀谷川水流，以及周圍設(shè)有綠洲廣場和散步道的河畔空間。20世紀(jì)60年代，澀谷川是一條用于工業(yè)污水排放、蓋在水泥之下不見天日的地下河。澀谷stream項(xiàng)目對澀谷川的水體和環(huán)境進(jìn)行整體提升，將其從原來的臭水溝變?yōu)?00米長、綠植豐富的河畔生態(tài)步行街，提升對各類人群活動的綜合吸引力。

澀谷stream的一層到三層設(shè)置了新型商業(yè)空間，人們可一邊欣賞淙淙流水，一邊在河岸的露天咖啡館享用美食、逛集市或參與活動，盡享河畔的美妙一刻。

▲ 改造后澀谷川側(cè)商業(yè)區(qū)，圖源網(wǎng)絡(luò)

澀谷2.0：功能本位向人本位的價值轉(zhuǎn)換

2021年7月，東急房地產(chǎn)在“Greater shibuya1.0”的愿景基礎(chǔ)上進(jìn)化深化，制定了新戰(zhàn)略“Greater shibuya2.0”。在這一戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，推進(jìn)百年一遇的澀谷大規(guī)模再開發(fā)的第二階段。到目前為止，除了“澀谷solast”“澀谷flasu”等復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目竣工之外，2023年至2024年度還將有“澀谷站櫻丘口地區(qū)再開發(fā)事業(yè)”“神宮前六丁目地區(qū)再開發(fā)事業(yè)”“代代木公園Park-PFI計(jì)劃”項(xiàng)目竣工在即。

▲ 神宮前六丁目地區(qū)再開發(fā)事業(yè)效果圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

1.0至2.0是從功能導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)導(dǎo)向，突出以“人”為核心。“2.0階段”的更新建設(shè)和發(fā)展更強(qiáng)調(diào)聚焦“人” 的需求，從“功能本位”進(jìn)一步向“人本位”轉(zhuǎn)變，從過去的多樣性邁向包容性，以“人”為主角開展思考，為各類人群提供“愉快舒適的澀谷都市生活”以及“具有包容性和吸引力的空間”。這些新項(xiàng)目將更注重商業(yè)與城市的關(guān)系，突破單一的“商業(yè)價值”，將更多的精力投入在塑造城市中為“人”的交流及活動而生的空間，帶來更廣泛的社會利好。東急正在用行動證明其作為一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會擔(dān)當(dāng)，為商業(yè)地產(chǎn)賦予超越商業(yè)價值，重塑社會生活的使命。

社會價值反哺于資產(chǎn)價值

2012年開業(yè)的澀谷未來之光作為澀谷地區(qū)第一個落成的城市更新項(xiàng)目，在企業(yè)肩負(fù)了社會責(zé)任的同時，獲得了一系列的政府容積率獎勵的政策鼓勵。政府從五個方面開展對澀谷未來之光的容積率獎勵，首先未來之光形成了連接多層的步行者網(wǎng)絡(luò)，并且通過設(shè)置劇場、文化展廳等豐富了澀谷的文化產(chǎn)業(yè)，形成了市民交流空間；同時建筑利用節(jié)能手法降低環(huán)境負(fù)荷，并且具備收容的防災(zāi)功能，最終通過未來之光的開發(fā)形成了連鎖效應(yīng)，推進(jìn)了澀谷一帶整體的基礎(chǔ)設(shè)施改良。由于澀谷未來之光形成了系列的社會價值正向輸出，其用地原規(guī)定的容積率為8.15，通過一系列的容積率獎勵政策，最終達(dá)到了13.7，大大提升了開發(fā)的資產(chǎn)價值回報(bào)。

經(jīng)過十年的更新建設(shè)，澀谷站已經(jīng)成功邁出了恢復(fù)活力的第一步。澀谷之光打響頭炮后，2018年9月下旬正式開幕的澀谷stream成為谷歌日本總部，出租面積達(dá)4.6萬平方米，樓下的餐飲店鋪成為東京人就餐的熱門去處。2019年11月SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE一期竣工并營業(yè)，現(xiàn)已躍然成為日本令和時代開啟后年輕人的最新潮流圣地。這兩個項(xiàng)目的盈利和訪問人數(shù)均超過原先預(yù)計(jì)。從澀谷站周邊地區(qū)的地價來看，除了2021年因?yàn)橐咔樵驅(qū)е碌貎r下降1.34%，自2013年起，土地價格已經(jīng)累計(jì)漲幅高達(dá)40.4%，對于日本來說，這個漲幅已經(jīng)非?？捎^了。對于在澀谷持有大量物業(yè)的東急，其資產(chǎn)增值十分明顯，運(yùn)營利潤也從2015年盈利754億，到2017年的830億，并預(yù)計(jì)2022年將盈利1000億日元。這歸功于東急對外部環(huán)境和社會發(fā)展趨勢的有效回應(yīng)。

結(jié) 語

ESG為我們帶來了一個審視房地產(chǎn)企業(yè)的全新視角。不單單是交出滿意財(cái)務(wù)報(bào)表的開發(fā)商企業(yè)，同樣也是交出華麗ESG報(bào)告的城市運(yùn)營服務(wù)商，可能是房地產(chǎn)企業(yè)走過快速開發(fā)去化的上半場，迎來可持續(xù)運(yùn)營發(fā)展下半場的大趨勢。而商業(yè)，作為最具有形象力、展示力的物業(yè)，與城市活動關(guān)系緊密，在ESG背景下對于房地產(chǎn)企業(yè)決勝下半場的作用關(guān)鍵。本文從環(huán)境角度及社會角度探討商業(yè)在新時代的發(fā)展策略，新時代的商業(yè)地產(chǎn)，將超越商業(yè)價值，為環(huán)境和社會賦予更高的價值，肩負(fù)起疫情后實(shí)現(xiàn)人們美好生活向往的使命。我們將持續(xù)關(guān)注ESG概念在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，不斷注入RET睿意德在定位策劃、升級改造、招商運(yùn)營、資產(chǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn)與資源，共同推進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的新繁榮。