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編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 成立于1988年的星河，如今已經(jīng)進入第三十六個年頭，從當初深圳市怡和企業(yè)公司到如今星河控股集團，城市更新是其發(fā)展史上濃墨重彩的一筆。

就星河而言，這一年在城更上面的經(jīng)歷可以說是有得也有失。

一方面，由于城市更新的方式向小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造轉(zhuǎn)變，一些拆建比過高的城更項目暫緩?fù)七M，而企業(yè)也不得不及時脫身，如星河退出了廣州南沙珠寶文化旅游小鎮(zhèn)舊改項目。

另一方面，以存量市場為主導(dǎo)的當下，城市更新仍是促進城市發(fā)展的重要途徑之一。年內(nèi)，星河中標深圳龍華大浪街道下嶺排舊村城市更新項目，正式拿下第六個龍華區(qū)城更項目。

值得注意的是，星河持續(xù)依靠城市更新轉(zhuǎn)化出各種類型的項目，如星河產(chǎn)城代表項目之一深圳星河WORLD，便是由雅寶工業(yè)園轉(zhuǎn)化形成，如今項目內(nèi)包含產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住、教育、購物、休閑等各類業(yè)態(tài)。

目前，在城市更新轉(zhuǎn)化項目儲備的同時，星河產(chǎn)業(yè)、星河資本等業(yè)務(wù)板塊也成為促進城市更新項目發(fā)展的推力。

未來，城市更新仍將是星河的業(yè)務(wù)基本盤。

不同的城更

盡管星河業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀、中西部四個經(jīng)濟圈，但無法否認，深圳依然是最重要的根據(jù)地。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，星河當前約有21%銷售額來自深圳。

由于近期在公開市場上并無拿地動作，城市更新成為星河項目轉(zhuǎn)化的主要來源，當前在深圳已簽約城市更新項目至少有16個，其中2022年帶來銷售額貢獻的項目有5個，其余項目則處于規(guī)劃或在建狀態(tài)。

從項目分布來看，已轉(zhuǎn)化的城更項目分布涉及光明區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)等地，尚未入市的項目則主要集中在龍華區(qū)和龍崗區(qū)，主要原因在于深圳各個行政區(qū)對于城市更新流程的規(guī)定不一，確認實施主體時的狀態(tài)差異。

如龍華區(qū)在立項階段便可以選定合作企業(yè)，而光明區(qū)則需要在確定實施方案后才能選定合作企業(yè)。

從項目類型來看，星河在舊村改造和舊廠改造方面投入較大，與深圳城市更新的整體環(huán)境相吻合--加大住房保障力度和持續(xù)推進產(chǎn)業(yè)空間保障是深圳城市更新和土地整備的重點工作。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

目前星河簽約項目中舊村改造比例為44%，其次是舊廠改造，比例為31%，而舊城改造和商業(yè)用地改造占比分別為19%和6%。

以居住用途為主的舊村改造份額最大，主要原因在于項目改造更新方向大多以居住為主，有助于房企獲得可售資源，這是房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新項目的主要目的之一。

但舊廠改造項目同樣是不容忽視的存在，村改和工改項目在實際操作中周期有差異，通常工改項目推進速度快于村改項目。

以寶安區(qū)保安窩肚舊村及龍崗區(qū)保安片區(qū)一期西片區(qū)兩個項目為例，均為2010年時立項，目前前者仍處于實施方案編制階段，后者首次入市是在2021年5月。

對比同一時期的金達工業(yè)區(qū)改造項目，該項目于2011年完成立項，星河是在2014年收購該項目地塊，2022年4月已進入清盤階段，推出了剩余房源。

近年新簽項目中，龍華區(qū)穩(wěn)健工業(yè)園項目是為數(shù)不多的工改項目，最早立項時間為2019年，有效期過后于2022年重新納入城市更新計劃，目前已進入專項規(guī)劃審議階段；同期立項的龍崗區(qū)大靚花園片區(qū)和六約社區(qū)埔廈片區(qū)項目屬于舊城改造，但仍在編制專項規(guī)劃。

造成這種情況的原因在于，項目初期土地權(quán)屬分布情況不一樣。

舊廠改造用地使用權(quán)通常為公司法人，歸屬相對單一，因此在拆遷安置補償這一階段的工作量較??；而舊村改造項目用地通常為集體用地，需要與不同的土地權(quán)利人協(xié)商和談判，前期需投入的精力更多。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

但從項目規(guī)劃來看，盡管工改更“省事”，但房企并不能割舍舊村改造。

觀點指數(shù)統(tǒng)計了星河7個城市更新項目的計容面積用途分布，舊城或舊村改造項目商品住房占比近50%，而舊廠改造中配套商品住房比例僅約10%，以產(chǎn)業(yè)為主的其他用途占比近7成。

大灣區(qū)進退

深圳之外，星河也將城更拓展到了大灣區(qū)其他城市，東莞是其中之一。

2022年8月，星河中標東莞黃江兩城市更新項目，該項目前期服務(wù)亦是由星河控股負責。

另外，包括前期服務(wù)與改造合作在內(nèi)，近年星河在東莞已拿下不少于十個城市更新項目。

廣州是星河城更的另一重點城市。

盡管廣州城更氛圍不如此前，星河亦受到一定程度影響，但幸運的是，仍有不少項目在推進當中。

根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，當前星河明確可推進的城更項目有5個，分別為荔灣區(qū)龍溪村、黃埔區(qū)華甫荷村、番禺區(qū)羅邊村及南沙區(qū)大涌村和東灣村。啟動較早的南沙區(qū)兩項目已經(jīng)進入銷售，羅邊村復(fù)建區(qū)亦在建設(shè)中。

事實上，星河亦有受到廣州城更調(diào)整的影響。

其一，黃埔區(qū)山龍村一、二社舊改項目于2020年啟動拆遷動工，但目前該項目僅納入廣州年度城市更新計劃的“前期計劃”項目表中，距離取得實質(zhì)性突破還有不小的距離。

另外，受“嚴控大拆大建”趨勢的影響，星河退出了規(guī)模龐大的南沙珠寶文旅城舊改項目，該項目一期包括魚窩頭村與南涌村兩個區(qū)域，曾是廣州面積最大的舊改項目，占地約832萬平方米。

星河在2021年10月繼續(xù)拿下珠寶文旅城二期，但不到半年時間便已協(xié)議退出。

值得注意的是，星河在廣州的城市更新項目體量都不小，如荔灣區(qū)龍溪村項目占地面積超過236公頃，計劃總投資109億元；大涌村項目計劃總投資更是達到230億元。

資本與資源

近年不少出險房企都曾在城市更新上面有不少收獲，但在降負債過程中又不得不將城更項目轉(zhuǎn)手或引入合作方。

因此，資金管理是城市更新中不容忽視的環(huán)節(jié)之一。

日前星河獲得了建設(shè)銀行的融資支持，成為建行優(yōu)先信貸投放的房企之一，被認為是穩(wěn)健房企的其中一員。

觀點指數(shù)認為，星河的資金優(yōu)勢主要來自于集團業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

除房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)之外，星河旗下還有投資屬性的“星河資本”，對保險、銀行等金融機構(gòu)進行了股權(quán)投資，這些金融機構(gòu)可在一定程度上滿足星河的資金需求。

另外，觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，星河不同板塊之間并不完全獨立，似乎也暗示著各業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系。

“星河資本”官網(wǎng)顯示，星河資本對福田銀座村鎮(zhèn)銀行的股權(quán)進行了投資。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，星河資本由星河金控持有，歸屬于星河控股集團，而福田銀座村鎮(zhèn)銀行10%股權(quán)由深圳星河持有，同樣歸屬于星河控股集團，但深圳星河與星河金控之間并無控股關(guān)系。

另外，星河設(shè)有三只城市更新配套產(chǎn)業(yè)基金，可以提升旗下地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)招商競爭力，也為開發(fā)部門減輕資金壓力。

除了資金，星河也致力于通過跨界合作提升品牌價值。

近期，深圳首批人才房開啟申購，星河開市客環(huán)球商業(yè)中心便是其中之一。據(jù)了解，該項目配售均價為4.5萬元/平方米，目前兩房房源已被選購?fù)戤?，后續(xù)將繼續(xù)推出可售型人才房。

更重要的是，該項目成為Costco華南區(qū)域總部及南中國首家旗艦賣場的所在地。

2020年8月，星河完成引入Costco總部的落地簽約；2021年2月，雙方聯(lián)合競得龍華民治街道一宗商住地，合作進入實操階段。

據(jù)了解，該項目預(yù)計總投資90億元，從住宅項目入市的情況來看，雙方合作進展不錯。

另外，星河與騰訊云簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在數(shù)據(jù)運營、信息安全、物業(yè)管理、產(chǎn)城運營、數(shù)字化營銷等領(lǐng)域展開深度合作，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)。

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