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觀點網(wǎng) 繼1月4日傳來關(guān)于香港九龍東啟德跑道區(qū)澐璟連錄2宗近億元成交個案之后，香港樓市再迎來一宗“大買賣”。

2月10日，有市場消息透露，由老牌家族馬來西亞“錫礦大王”陸佑家族持有的香港山頂馬己仙峽道地皮，獲本地財團以逾43億港元洽購，預(yù)計將于短期內(nèi)成交，樓面地價約10萬港元/平方呎，成為香港通關(guān)后最大額買賣。

至于本次交易的買方，尚未能得見廬山真面目。

據(jù)觀點新媒體了解，本次交易的地皮位于香港山頂馬己仙峽道30至38號，享有全維港景觀，地盤面積約66650平方呎，可重建4至5間獨立屋，總樓面約4.3萬平方呎。項目現(xiàn)為金馬倫大廈，由數(shù)幢低密度住宅組成。

據(jù)了解，早在2019年7月份，陸佑家族便委托測量師對該地皮進行放售。按當時估值，料地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。

當時市場消息認為，以這塊地皮的優(yōu)質(zhì)條件，相信能吸引不同的財團做出競投。但因為受到疫情的影響，被迫收回該項目。

本次交易有希望在三年多之后繼續(xù)成行，其實也在一定程度上反應(yīng)了香港樓市的狀況。

雨后放晴

香港樓市這幾年可謂是苦疫情久矣，而且屋漏偏逢連夜雨，還要面對來自美聯(lián)儲加息帶來的資金外流，最終導(dǎo)致香港樓市量價齊跌的景象。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇買賣宗數(shù)按年下跌38%至59619宗，創(chuàng)下自1996年26年來的新低記錄。同時，期內(nèi)買賣合約總值也遭受重挫，跌近四成至5545億港元，其中住宅買賣合約跌幅高達44.4%。

在房價表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2022年全年樓價累計跌15.59%，結(jié)束連續(xù)13年的升勢。

但雨后總會放晴，如今美國加息放緩，港府撤銷防疫措施，以及全面通關(guān)等利好消息刺激下，香港樓市氣氛逐漸好轉(zhuǎn)。

此次馬己仙峽道地皮的買賣，也正是受益于市場的回暖。

自通關(guān)消息公布以來，恒指一度位升逾5成，樓市亦出現(xiàn)價量齊升的“早春”情況。

一月香港無論是一手市場還是二手市場交易數(shù)據(jù)均有較大漲幅，綜合土地注冊處數(shù)據(jù)所得，2023年一月全港共錄341宗一手私人住宅買賣登記，連跌4個月后首度反彈，環(huán)比回升74%；登記總值按月相應(yīng)增長97%，錄得49.83億元，為連跌7個月后轉(zhuǎn)勢。另外，一月全港二手居屋買賣登記627宗，按月增加49%。

豪宅市場方面熱度更是絲毫未減，1月4日，九龍東啟德跑道區(qū)澐璟2宗近億港元個案成交；去年12月，屯門青山公路青山灣段豪宅項目瑧譽3.8億港元售出一套洋房；去年11月上旬，香港鴨脷洲項目正式命名為“The Corniche 凱玥”等。

樓價方面，綜合香港四大地產(chǎn)商的評估，升幅由5%至15%不等。其中最樂觀的當屬中原地產(chǎn)，預(yù)計全年樓價會在谷底反彈15%。

中原經(jīng)紀人指數(shù)CSI（住宅售價）持續(xù)向上挑戰(zhàn)70點，預(yù)示樓價平穩(wěn)向升。其中，反映二手樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL最新報160.73點，創(chuàng)12周新高，按周升1.25%。中原地產(chǎn)預(yù)期，下個短期目標CCL重上170點水平。

其他方面，中原集團主席兼總裁施永青曾引述表示：“現(xiàn)時，內(nèi)地客來香港買樓，大部分都是買入后不會賣出。原因是內(nèi)地客在香港買樓，需要付極高的從價印花稅，稅率高達樓價的30%?！?/p>

若這個說法成立，那香港樓市暫時是不用擔心會遭到內(nèi)地投資者們大量拋售，導(dǎo)致市場動蕩。

不僅是中原地產(chǎn)，摩根士丹利同樣看好香港樓市，其于2月8日曾作出預(yù)測，預(yù)計香港房地產(chǎn)市場今年住宅價格將上漲10%，之前預(yù)期僅上升5%。

另于2月6日，香港金管局副總裁阮國恒提到，香港第4季負資產(chǎn)按揭宗數(shù)1.2萬宗，并非十分高的數(shù)字，涉及負資產(chǎn)樓按貸款拖欠比率較整體按揭貸款比率更低。

同時有投資人認為，去年香港樓市下跌主因是預(yù)期息口上升加上疫情下的市場信心的缺失。而如今形勢一片向好，相信未來香港樓市能延續(xù)量價齊升的“陽春”景象。

暴雨未止

不過，在一片叫好聲中，也存在著一些不同意見，兩大測量師行則是看淡香港今年樓市。

仲量聯(lián)行預(yù)計，中小型住宅樓價今年會再跌一成，豪宅亦會跌5%至一成；萊坊則預(yù)計，一般住宅樓價會跌5%至一成，豪宅跌幅在5%之內(nèi)。

其實這樣的預(yù)期或許并非是錯誤的。

在美國加息放緩以及全面通關(guān)等利好消息下，香港樓市未來會回彈大漲確實是很有可能的，但未來長期走勢并不能代表短期表現(xiàn)，目前香港樓市受去年樓市下跌的影響尚未結(jié)束。

以上述香港山頂馬己仙峽道地皮交易為例，地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。然而實際上，香港本地財團只是以43億港元左右便準備將其收入囊中了，這簡直就是抄底價。

另外，一月份香港二手居屋雖然買賣登記按月增加49%，但平均每宗售價卻按月微跌0.6%至約437.6萬元，創(chuàng)近五年半新低，價格重返2017年中水平。所以，目前香港樓市并非是完完全全的一片坦途，其中尚有曲折。

另外，中介美聯(lián)集團主席黃建業(yè)曾表示，2023年首季極可能是香港樓市的轉(zhuǎn)折點，并分析道，樓市價量要徹底復(fù)常，須亮起四盞綠燈，刺激資金回流。

只是在去年7月份的時候，美聯(lián)儲加息直接導(dǎo)致資金大量外流，香港金融管理局亦曾跟隨加息，這無疑加重了樓價的壓力。而且，雖然美聯(lián)儲加息目前放緩了，但這并不是停止加息或降息，對資金流入依然存在著負面影響。

再把目光投回到內(nèi)地企業(yè)，雖然去年出臺了“三支箭”等政策幫助內(nèi)地房企，但一眾房企們交出的成績單并不是很理想。時不時便有企業(yè)暴雷違約，交易所也發(fā)了數(shù)不清的關(guān)注函。

同時，提前還貸潮的出現(xiàn)也說明，在房地產(chǎn)政策全面放開背景下，市場仍然處于低迷之中。

除了央國企外，內(nèi)地大多數(shù)企業(yè)都自顧不暇，會有多少資金流向香港樓市呢？在這個現(xiàn)金為王的時代，相信一些出現(xiàn)企業(yè)也并不介意拋售在港非核心資產(chǎn)來換取一線生機。

有觀點認為，通關(guān)后涌入的內(nèi)地購房客，被視為香港樓市轉(zhuǎn)機。只是目前的情況跟三年前已經(jīng)不一樣了，不少富豪或許要考慮的是出售香港豪宅補救內(nèi)地業(yè)務(wù)。

去年，許家印抵押三幢香港山頂豪宅，總值25億港元；中國恒大旗下香港總部“中國恒大中心”被接管及推出市場標售，當時估值80億至90億元，但最終流標。

未來香港樓市回暖是能夠預(yù)測的，但短期內(nèi)估計還是不太樂觀，通關(guān)后的積極影響并不會立竿見影。

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