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◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)

過完春節(jié)以來，輿論莫名開始突然對樓市更加包容，都希望這個(gè)“壓艙石”趕緊好起來！

過去一兩年，輿論可謂“一邊倒”，罵完房價(jià)接著罵開發(fā)商，民營房企不斷爆雷，很多人“幸災(zāi)樂禍”。

近日，地產(chǎn)密探隨手發(fā)了一條“關(guān)于恒大2022年納稅400億元及許家印巨額捐款”的微頭條，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議、共鳴。大家對類似恒大等出險(xiǎn)房企多了一份理解、支持。

如今，為何大反轉(zhuǎn)了？

在地產(chǎn)密探看來，直接吸納大量就業(yè)及關(guān)聯(lián)眾多產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)被打壓后，一路拖累經(jīng)濟(jì)，疫情又肆虐3年，百姓收入銳減，就業(yè)都成問題。

唯有更多企業(yè)“活下去”，大家的就業(yè)機(jī)會(huì)及收入保障才有希望。很顯然，這是再現(xiàn)實(shí)不過的。

春節(jié)后以來，過去素有“產(chǎn)城之王”卻最早陷入債務(wù)爆雷的此輪首批房企——華夏幸?；鶚I(yè)自曝多條重大利好消息，為2023年開年樓市提振了信心。

用“地產(chǎn)大咖”、易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的話說，債務(wù)壓力對房企的壓力只是暫時(shí)的，呼吁全國房企不卑不亢，主動(dòng)學(xué)習(xí)華夏幸福模式，積極形成健康發(fā)展的基本面。

1月底，華夏幸福公告公司手上49.6億美元債重組成功，展期8年，年利息2.5%。該筆美元債為其境外的全部美元債，意味著該出險(xiǎn)房企邁出了債務(wù)重組關(guān)鍵一步。

在華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃中，目前2192億元金融債涉及1388.08億元已實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)133.75億元，合計(jì)將兌付19.16億元。

華夏幸福之所以能順利推進(jìn)債務(wù)重組等，背后是老板王文學(xué)使出了“乾坤大挪移”，即“幸福精選平臺(tái)”、“幸福優(yōu)選平臺(tái)”，大膽推行“以股抵債”等策略。

具體看，“幸福精選平臺(tái)”囊括華夏幸福下屬的幸?；鶚I(yè)物業(yè)100%股權(quán)、深圳伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司60%股權(quán)、蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化公司51%股權(quán)，以其500億元預(yù)估值作價(jià)八折或七五折向金融及經(jīng)營債權(quán)人“兜售”最多49%股權(quán)。

“幸福優(yōu)選平臺(tái)”涵蓋華夏幸福產(chǎn)城(北京)運(yùn)管公司100%股權(quán)、北京幸福安基建管公司100%股權(quán)、北京幸福安家企管公司100%股權(quán)、北京幸福藍(lán)線企管100%股權(quán)、幸?；壑?北京)企管公司100%股權(quán)、幸福智算(北京)企管公司100%股權(quán)，以其521.4億元預(yù)估值作價(jià)八折或七五折向金融及經(jīng)營債權(quán)人“兜售”股權(quán)。

從最新披露看，債權(quán)人通過以股抵債完成抵償金融債24.65億元、經(jīng)營債25.53億元，共獲得“幸福精選平臺(tái)”7.87%股權(quán)，“幸福優(yōu)選平臺(tái)”5.29%股權(quán)。這說明，債權(quán)人對王文學(xué)“以股抵債”模式很謹(jǐn)慎，更多寧愿選擇債權(quán)展期。

今年1月底，華夏幸福預(yù)告2022年業(yè)績將“扭虧為盈”，預(yù)計(jì)歸母凈利11億元到16億元，扣非后歸母凈利-173億元到-168億元。反觀2021年，其歸母凈利巨虧390億元，扣非后歸母凈利也巨虧329.5億元。

很顯然，“出險(xiǎn)”后的華夏幸福去年比前年要好很多，受此刺激，近日股價(jià)一路領(lǐng)漲地產(chǎn)股。

對于業(yè)績逆襲，華夏幸福解釋其原因系“債務(wù)重組取得重大進(jìn)展”，“重大”一詞可謂意味深長，引人聯(lián)想。

注意！華夏幸福去年底曾披露債務(wù)重組“成績單”，即“帶走”金融債約500億元，優(yōu)先類金融債展期或清償約352億元，以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立信托，以信托受益權(quán)份額抵償約金融債220億元，出售資產(chǎn)回籠資金償付金融債約570億元。

從以上重組進(jìn)展看，華夏幸福賣資產(chǎn)減債“立竿見影”。最受關(guān)注的，莫過于及時(shí)出售公司南方總部。

去年底，華夏幸福將南方總部資產(chǎn)包以124億元整體賣給了華潤置地，涉及華御江(武漢)100%股權(quán)、華御漢(武漢)100%股權(quán)、華御元(南京)60%股權(quán)、華御城(深圳)物管公司100%股權(quán)等4家下屬公司股權(quán)及債權(quán)，這筆交易幾乎全部為股東債權(quán)套現(xiàn)。

另據(jù)悉，按原計(jì)劃，華夏幸福本想打造武漢長江中心、武漢中北路和南京大校場三個(gè)城市商業(yè)地標(biāo)級作品。值得一提的是，該三個(gè)項(xiàng)目華潤置地原執(zhí)行董事吳向東跳槽華夏幸福擔(dān)任CEO后公開競得且主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目，斥資近200億元。

這筆巨額交易發(fā)生前夕，華夏幸福還還把旗下固安幸?；鶚I(yè)資產(chǎn)管理有限公司、華夏幸福(固安)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、廊坊幸?；鶚I(yè)教育投資有限公司賣給了固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司，總價(jià)近10億元。

目前，華夏幸福手上剩余約550億元金融債，其對外明確說，自己承接，逐步清償。近日又稱將加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售，目前正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對方磋商。

通過賣資產(chǎn)，華夏幸福一方面為減債，另一方面則為減重，即減少周轉(zhuǎn)慢的重資產(chǎn)，向去年已確立的代建等輕資產(chǎn)新戰(zhàn)略突圍。

去年9月，華夏幸福披露下屬公司“幸福安基”成功中標(biāo)沈陽蘇家屯“恒大文旅城”代建保交付項(xiàng)目，中標(biāo)費(fèi)率1.15%，總建面72萬平方米。

雖單筆費(fèi)率低，但投入少，基于當(dāng)前代建業(yè)50%-60%的高毛利率，“幸福安基”拿下這筆超級大盤的代建，無疑是華夏幸福突圍戰(zhàn)略的新起點(diǎn)。

去年中期以來，從華夏幸福對外新喊出“服務(wù)即未來”、“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”口號(hào)上，可窺其急于突圍的野心。

為此，王文學(xué)繼續(xù)高舉華夏幸福“產(chǎn)業(yè)新城”這張金字招牌，一為政府服務(wù)，含融資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運(yùn)營與城市營銷推廣等；二為企業(yè)服務(wù)，含選址、代建、企業(yè)物業(yè)、投融資咨詢等，構(gòu)建兩大服務(wù)體系。

依此來看，華夏幸福試圖擺脫“重資產(chǎn)”束縛，依靠內(nèi)容運(yùn)營重塑核心競爭力，通過輸出產(chǎn)業(yè)及企業(yè)招商、運(yùn)營管理等優(yōu)質(zhì)服務(wù)做大規(guī)模。

外界期待，堅(jiān)決“不逃廢債”且債務(wù)重組成效卓著的華夏幸福及老板王文學(xué)，能早日跳出泥沼，重整山河，踏上新征程。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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