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2023-01-31
天安數(shù)碼城余安定：跳出賣房子的競爭，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的春天才可能到來
更新時間：2022-12-31 18:15:53作者：智慧百科
本文來源：時代周報 作者：梁爭譽
【編者按】
全球制造業(yè)正經(jīng)歷新一輪產(chǎn)業(yè)變革與轉(zhuǎn)型升級。作為全球制造業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)轉(zhuǎn)型始終走在行業(yè)最前沿，扮演先行者與探路者的角色。
2022年，時代周報推出《灣區(qū)智造力量》年度專題，深入大灣區(qū)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，記錄新浪潮下的制造產(chǎn)業(yè)大變革，為制造型企業(yè)提供樣本與經(jīng)驗。
鮮有城市像深圳這樣，用40多年從一座小漁村躍升為國際大都市。
行至半山，深圳亦躲不開“中年危機(jī)”。華為搬遷至東莞松山湖，比亞迪在汕尾落地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地，富士康將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至鄭州。制造業(yè)不斷出走，有關(guān)深圳產(chǎn)業(yè)空心化的論調(diào)甚囂塵上。
更多專業(yè)人士認(rèn)為，騰籠換鳥、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是深圳發(fā)展的必然趨勢。深圳市原副市長唐杰接受《財經(jīng)》采訪時表示，當(dāng)城市土地經(jīng)濟(jì)密度越來越高時，強(qiáng)行留住制造業(yè)，不符合客觀規(guī)律。
“硅谷一波一波地衰落，又一波一波地興起。當(dāng)成本太高、難以抵擋，產(chǎn)業(yè)的潮水便會退去；一旦成本下降，又會有新的產(chǎn)業(yè)到來。”在唐杰眼中，深圳也是一個周期城市。
當(dāng)深圳“全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之都”的地位日漸凸顯，與其緊密相連的東莞，亦在加快打造“全球先進(jìn)制造之都”，順勢承接了深圳大量的外溢產(chǎn)業(yè)。莞深之間自發(fā)的融合，越發(fā)深入。
“他們（企業(yè)）非常需要一個既不離開經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集、資本和產(chǎn)業(yè)機(jī)會都非常多，但同時又不想把生產(chǎn)制造和一些核心功能剝離開的城市?！碧彀矓?shù)碼城集團(tuán)副總裁、鳳崗天安數(shù)碼城董事、總經(jīng)理余安定表示，除了成本優(yōu)勢，這是深圳企業(yè)外遷至東莞的重要原因。
從某種意義上來說，天安數(shù)碼城也是深圳“外遷”至東莞的企業(yè)。
起步于深圳車公廟工業(yè)區(qū)的天安數(shù)碼城，成立于1990年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商。
2009年，天安數(shù)碼城進(jìn)入東莞，先后落子5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目?！盎剡^頭看，天安進(jìn)入東莞，把根留住了。我們是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，如果沒有在東莞做一個深度的布局，可能我們今天已經(jīng)不在這個行業(yè)里面待著了，”余安定表示。
扎根東莞十余年，天安數(shù)碼城吸納了越來越多的深圳企業(yè)，僅鳳崗天安數(shù)碼城，就有70%的入園企業(yè)來自深圳，余安定也因此見證了莞深之間的產(chǎn)業(yè)無界融合。
未來，莞深融合如何推進(jìn)？東莞的產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎樣才能更好地承接深圳外遷企業(yè)？作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老兵，如何看待產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢？時代周報對話余安定，嘗試尋找答案。
融合核心，是資源自由流動
時代周報：深圳都市圈官宣“瘦身”，部分區(qū)域被劃出都市圈，東莞全域進(jìn)圈。這對于深莞的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，有哪些利好？
余安定：只要中國的經(jīng)濟(jì)仍然在增長，只要中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要龍頭，真正的龍頭就在珠三角和長三角。
真正的利好反而是城市之間的自然融合，因為一個城市無法通吃，城市發(fā)展應(yīng)該是互補的，只是大家在分工上會有所不同。
時代周報：你認(rèn)為大灣區(qū)理想的融合狀態(tài)是什么樣的？
余安定：核心是資源的自由流動，是市場要素的自由流動。
我們過去講生產(chǎn)資料中最重要的是土地，是資本，但我一直認(rèn)為這個世界最重要的是人。今天華為的5G能夠?qū)崿F(xiàn)突破，難道是靠土地、靠資本？不是的，核心就是靠人。
融合不應(yīng)該是一個小到劃分鎮(zhèn)街的界線、亦或是城市和省域的界線，它應(yīng)該是一個無界的融合。深圳和東莞不再分你是東莞人，我是深圳人，甚至也不分中國人、韓國人、日本人，還是外國人。只要你在這個地方創(chuàng)新發(fā)展，我都給你一個很好的環(huán)境，讓你在這里創(chuàng)業(yè)、工作、生活，達(dá)到這么一種狀態(tài)，我覺得我們會創(chuàng)造出無限的希望和未來。
“物美價廉”，是東莞的優(yōu)勢
時代周報：隨著都市圈建設(shè)提速，深圳的產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移也在加速。根據(jù)你的觀察，外遷到臨深區(qū)域的深圳企業(yè)，共同訴求是什么？
余安定：過去，深圳很多公司把總部、研發(fā)留在深圳，剩下的都丟出去，但是時間長了他還是想合并。比如把研發(fā)搬往內(nèi)地，但很快就落后了，把生產(chǎn)又搬回來，可在深圳又解決不了。
看上去很矛盾，其實并非無解。
當(dāng)一個企業(yè)的很多核心功能，整體運作不在一個體系內(nèi)的時候，除非你有特別強(qiáng)大的系統(tǒng)可以自我周轉(zhuǎn)。但是，我們大量的企業(yè)還沒有進(jìn)入到全球、跨國、超級企業(yè)的狀態(tài)，更多的是中小企業(yè)，更需要在同一條船上處理。
他們非常需要一個既不離開經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口密集、資本、產(chǎn)業(yè)機(jī)會都非常多，但同時又不想把生產(chǎn)制造和一些核心功能剝離開的城市。這就是他們選擇臨深的原因。
時代周報：鳳崗吸引了大量深圳企業(yè)，入駐鳳崗天安數(shù)碼城的企業(yè)70%來自深圳，這里的優(yōu)勢是什么？
余安定：首先是成本優(yōu)勢。成本高了，再好的企業(yè)也待不住。
說成本，西藏、甘肅更低，為什么起不來？不是成本低就OK了。中國人都講物美價廉，指的是價格低東西還要好。鳳崗的成本只有深圳的1/3，但是它的區(qū)位、效率、交通、獲得人才、資金的便利度，跟深圳差不多，甚至和深圳同步，這其實是一種深莞融合下更低的全成本概念。
我們很多企業(yè)家都是，一家企業(yè)來，就把他自己的朋友圈，很快速地聚集過來。這種說服力比我們?nèi)プ鰪V告要強(qiáng)很多倍。
天安數(shù)碼城集團(tuán)副總裁、鳳崗天安數(shù)碼城董事、總經(jīng)理余安定（企業(yè)供圖）
園區(qū)價值，在于運營和服務(wù)能力
時代周報：天安數(shù)碼城深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30多年，運營和管理23座園區(qū)。在對園區(qū)的建設(shè)上，天安的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有什么原則？更偏向打造主題型園區(qū)還是綜合型園區(qū)？
余安定：兵無常勢，水無常形。
一個園區(qū)要存在幾十上百年，不可能一個狀態(tài)永遠(yuǎn)持續(xù)下去，肯定是不斷調(diào)整和變化的。一個園區(qū)的成長也應(yīng)該允許它摸索和犯錯，然后不斷地進(jìn)行調(diào)整，最后核心的東西就會越來越明確。
我們作為園區(qū)開發(fā)運營商，并不刻板地去計劃一個園區(qū)。我認(rèn)為中國這么多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最核心的就是尊重市場規(guī)律，尊重企業(yè)創(chuàng)造，尊重個人發(fā)展。做園區(qū)也一樣，你應(yīng)該給企業(yè)創(chuàng)造更好的環(huán)境。
不管主題園區(qū)還是綜合園區(qū)，都是由單個企業(yè)構(gòu)成的，他有很多痛點、問題，有的是企業(yè)自身能解決的，你不需要去摻和。但是有很多問題是共性的，單個的企業(yè)解決不了，或者解決的效率特別低，那么你來綜合性、整合地幫他們解決，比如招人服務(wù)、資金服務(wù)、資源整合服務(wù)等等，你的效率會很高。
我覺得園區(qū)真正的作用在于能夠幫助入園的企業(yè)更好地解決痛點，而且是以更低的成本、更高的效率解決。
久而久之，背后其實是生態(tài)的問題。
生態(tài)的背后是什么？資源的高效利用，或者說更容易的聚集，更好的聚集。一個好的生態(tài)，能夠孕育更優(yōu)秀的人才，能夠創(chuàng)造更多的商機(jī)，能夠帶來更高的效率，這就是園區(qū)的價值。
時代周報：產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向是什么？
余安定：無論你過去是做什么的，如果你想進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)空間這個行業(yè)，不能只是簡單地理解它是一個房地產(chǎn)開發(fā)，或者說它是一個硬件的開發(fā)。如果是這么一個理解和這么一個狀態(tài)去做園區(qū)的話，失敗的概率是比較大的。
宏觀上，中國對科技的自主創(chuàng)新、對實體經(jīng)濟(jì)的需求會越來越迫切，這是外部環(huán)境或者說我們發(fā)展到了這個階段所決定的。
那么園區(qū)如果給入駐的企業(yè)提供的服務(wù)，僅僅只是硬件和基礎(chǔ)的物業(yè)管理，那么我覺得它跟這個形勢是不匹配的。
實際上，園區(qū)未來更應(yīng)該給企業(yè)提供的，我認(rèn)為更多應(yīng)該是軟性的東西，比如更多的資源整合，是園區(qū)生態(tài)的打造，是一個吸引人、留住人，并且能夠幫助人在這個地方成長的這么一個環(huán)境。
在這個方向上，如果一個園區(qū)不能持續(xù)進(jìn)步，不能持續(xù)形成吸引力，那么便沒有價值。硬件空間越來越多，反而會越來越不值錢，未來值錢的東西其實是你背后的能力。
東莞。圖源：圖蟲創(chuàng)意
時代周報：你認(rèn)為成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式應(yīng)該是什么樣的？盈利空間來自于哪里？
余安定：只有不再靠硬件賺錢，通過為所有入園企業(yè)和園區(qū)里的人，提供更有價值的服務(wù)，構(gòu)建更有價值的平臺，來獲得收益的模式，是未來一個更大的方向，但目前來看還是個烏托邦，只能逐步由量變到質(zhì)變。
過去，完全靠賣房子來養(yǎng)活園區(qū)，現(xiàn)在能不能進(jìn)入到有一半靠賣房子，還有一半通過后端的運營，通過其他的服務(wù)去解決？隨著后端的比例越來越大，可能就反過來了。那會探索出更多的讓企業(yè)更舒服地賺錢的門道，讓企業(yè)更愿意接受的賺錢的門道。
時代周報：除了傳統(tǒng)房企，我們看到包括京東、中集、都市麗人等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、實體企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域跑馬圈地。這類新鮮血液的加入會給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來哪些改變？
余安定：我加入天安數(shù)碼城已經(jīng)20多年了，最近10年感覺來找我的獵頭越來越多，但是前10年是很寂寞的，為什么？因為這個行業(yè)不屬于大家看好的行業(yè)?，F(xiàn)在來看，可能大家覺得做園區(qū)是一個更有前途的事情，更能干出成績來的事情。
任何一個行業(yè)，只要參與的人多，只要規(guī)則是公平的，那么一定會競爭出良性的東西。
做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們應(yīng)該吸取過去傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)不斷抬升地價的狀態(tài)，去設(shè)定一個既能夠讓它保持一個不是很高的成本，但同時有一定的利潤空間，能夠滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。
大家競爭的不一定在賣房子這個層面，而在產(chǎn)業(yè)運營，在服務(wù)能力。從國家層面或者說政府層面怎么樣去把這個問題解決好，我覺得產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的春天才可能到來。