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房地產(chǎn)企業(yè)到底欠了多少錢，這似乎是個(gè)盲盒。因?yàn)榻鼛啄辏y(tǒng)計(jì)部門一直沒有公布過房地產(chǎn)行業(yè)的總體負(fù)債規(guī)模。不過，近期央行一位官員的公開情況介紹，基本上把房地產(chǎn)負(fù)債的盲盒給打開了。過去一直以為銀行是房地產(chǎn)行業(yè)最大的債主，然后現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)，其實(shí)并非如此。

近日，央行官員的鄒瀾表示，從企業(yè)公開披露信息看，過去十年間，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)歷了快速擴(kuò)張，同時(shí)行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)高度多元化，這其中金融負(fù)債只占到31%，具體來分金融負(fù)債包括銀行開發(fā)貸款占14%，境內(nèi)外債券占9%，非標(biāo)融資占8%。

而房地產(chǎn)的其他負(fù)債，主要是上下游企業(yè)墊資占30%，預(yù)收個(gè)人房款占32%，延遲繳交的稅費(fèi)、土地價(jià)款占7%。

按照這位官員的介紹，我查了一下公開資料，截止到2022年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額為12.67萬億元。那么以這個(gè)數(shù)據(jù)來測算，房地產(chǎn)行業(yè)的總負(fù)債規(guī)模約為90.5萬億元。

這個(gè)數(shù)據(jù)可信度有多高，如果這位官員的介紹沒有誤差，這個(gè)數(shù)據(jù)相對比較準(zhǔn)確？而且，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小魯在一次接受采訪中提到：2020年的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額已經(jīng)接近86萬億元。那么經(jīng)過兩年的發(fā)展，房地產(chǎn)增加4萬億負(fù)債，還是一個(gè)比較合理的數(shù)據(jù)，所以并不是我危言聳聽的臆測。

根據(jù)總體債務(wù)規(guī)模和債務(wù)結(jié)構(gòu)的比例，意味著銀行原來并不是房地產(chǎn)行業(yè)最大的債主，這至少讓我的傳統(tǒng)認(rèn)知受到顛覆。

除了銀行的開發(fā)貸款之外，房地產(chǎn)企業(yè)欠錢最多的對象，第一是欠老百姓的錢，即預(yù)收老百姓的購房款，總金額28.96萬億；第二是欠中下游企業(yè)的墊資款，金額27萬億，而對銀行的負(fù)債總額為12.67萬億，債務(wù)金額只排在第三。

接下來的負(fù)債，是境內(nèi)外發(fā)行的債券有8.1萬億，非標(biāo)融資金額約為7.2萬億，拖欠政府的稅款和土地出讓金為6.3萬億。不過這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中，存在一個(gè)不確定性因素，那就是非標(biāo)融資7.2萬億，有多少資金是最終來自銀行系統(tǒng)的不得而知。

但是即便考慮非標(biāo)融資當(dāng)中銀行資金來源的因素，上述的數(shù)據(jù)也足以表明，房地產(chǎn)最大的債主并不是銀行，而是老百姓和企業(yè)部門。這里的關(guān)鍵問題在于，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行和金融機(jī)申請貸款的時(shí)候，是把土地、自持物業(yè)、企業(yè)股權(quán)等資產(chǎn)做了相應(yīng)的抵押增信，所以一旦房地產(chǎn)企業(yè)在銀行那里出現(xiàn)違約，銀行的等機(jī)構(gòu)手里的抓手是具備的，可以通過拍賣變現(xiàn)相應(yīng)資產(chǎn)回收全部或者部分債權(quán)。

相比較而言，老百姓和墊資企業(yè)，在這個(gè)債務(wù)鏈條中，處于相對不利的位置，即使出現(xiàn)債務(wù)違約，能夠采取的追償手段作用有限。老百姓的房子如果不能及時(shí)交付，老百姓能說個(gè)啥？房地產(chǎn)拖欠中下游企業(yè)的墊資逾期違約了，那些建筑、裝修、建材等企業(yè)，能說個(gè)啥？墊資企業(yè)即便通過司法訴訟追償，由于房地產(chǎn)公司的主要資產(chǎn)都已經(jīng)抵押給了金融機(jī)構(gòu)，官司贏了這些企業(yè)估計(jì)也拿不會(huì)太多的東西。

所以，我們過去一直在說，房地產(chǎn)行業(yè)綁架了銀行，其實(shí)中國特色房地產(chǎn)的發(fā)展之路，空手套白狼的資本杠桿游戲，綁架的整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，包括地方財(cái)政。銀行在整個(gè)債務(wù)鏈條當(dāng)中，處境是相對較好的，處境最不利的債權(quán)人一是老百姓，二是墊資企業(yè)。

所以，如果房地產(chǎn)出了大問題，最大的受害者一是購房的老百姓，二是那些給房地產(chǎn)企業(yè)墊資的企業(yè)。這兩項(xiàng)負(fù)債金額加起來，已經(jīng)超過了55萬億。

這也就是為什么現(xiàn)在政府格外重視保交付，格外重視房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力了，因?yàn)檫@個(gè)處理不好，引發(fā)連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重的后果可想而知。

不過房地產(chǎn)行業(yè)表面的債務(wù)結(jié)構(gòu)雖然如此，但是深入分析一下，也不難發(fā)現(xiàn)銀行還會(huì)處于整個(gè)債務(wù)漩渦的中心。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)如果不能夠及時(shí)交房，同時(shí)長期拖欠中下游企業(yè)欠款，最終會(huì)導(dǎo)致購房者個(gè)人債務(wù)惡化，導(dǎo)致眾多墊資企業(yè)債務(wù)崩盤，產(chǎn)生的不良后果還會(huì)傳遞到銀行和金融機(jī)構(gòu)那里。

不能及時(shí)收房，老百姓就會(huì)出現(xiàn)群體斷供行為；被房地產(chǎn)企業(yè)拖垮，墊資企業(yè)就有可能倒閉關(guān)門，他們的銀行貸款也就無法歸還了，繞來繞去最后還會(huì)把債務(wù)困境這把火，燒到銀行和金融機(jī)構(gòu)那里。

房地產(chǎn)企業(yè)欠了90萬億的錢，問題是2021年全行業(yè)銷售還有18萬億，這里的確讓人費(fèi)解的是，行業(yè)的資金到底去哪里了。90萬億的負(fù)債，也從另外一個(gè)角度說明，房價(jià)無法大幅下跌的原因。沒有一定基線價(jià)格支撐之上的對應(yīng)貨值，即便房屋銷售回暖，房地產(chǎn)企業(yè)低價(jià)甩賣房子也無法償還如此巨額的債務(wù)。

面對90萬億的負(fù)債，的確讓人感到驚悚。所以現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的各種政策，與其說是在拯救房地產(chǎn)企業(yè)，不如說是在拯救購房人，拯救眾多的行業(yè)中下游企業(yè)，拯救地方財(cái)政，而所有舉措最終還是在拯救保護(hù)金融系統(tǒng)，防范出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。