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1月16日

東莞市自然資源局

發(fā)布“三舊”改造新政

政策包含多項(xiàng)大家關(guān)心的內(nèi)容，如：

制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引

建立區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)

強(qiáng)化降本讓利，簡(jiǎn)化審批流程

強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌

全力推進(jìn)連片“工改工”等

除此之外

政策還提到了哪些要點(diǎn)？

快來(lái)看看解讀吧~

《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間

全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)》

三大政策要點(diǎn)關(guān)鍵詞

1

打造公平公正、公開(kāi)透明的陽(yáng)光工程

一是深化公平公開(kāi)的改造體系。

《實(shí)施意見(jiàn)》提出要全面改革單一主體掛牌模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式。改革的重點(diǎn)有三個(gè)著力點(diǎn)。

第一，前期工作要強(qiáng)化政府統(tǒng)籌，讓政府承擔(dān)更大的擔(dān)當(dāng)，屬地鎮(zhèn)府也可結(jié)合需要，聯(lián)合土地測(cè)繪、數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制、房地產(chǎn)評(píng)估、拆遷補(bǔ)償、法律事務(wù)等方面的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)協(xié)同推進(jìn)前期工作。

第二，市場(chǎng)主體可在市公共交易資源平臺(tái)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式確認(rèn)為我市“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施主體（擬土地受讓方），并限期內(nèi)完成改造單元的土地整理，進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地整理和要約收購(gòu)時(shí)間將相比單一主體掛牌模式進(jìn)一步延長(zhǎng)，原則上1-2年內(nèi)完成收購(gòu)歸宗，限期內(nèi)權(quán)益收購(gòu)不達(dá)100%的，可按要求申請(qǐng)延期或單元切割等，實(shí)施方案獲批后3個(gè)月內(nèi)完成供地，切實(shí)加快有效項(xiàng)目落地。此番改革，讓實(shí)施主體將主要精力集中到談判協(xié)商、投資開(kāi)發(fā)建設(shè)等領(lǐng)域，讓規(guī)劃調(diào)整、權(quán)屬初查等前期工作回歸政府本位，下來(lái)將會(huì)在細(xì)則中進(jìn)一步明確具體職責(zé)。

第三，在公開(kāi)交易方案中要明確規(guī)劃方案、區(qū)片容積率、區(qū)片地價(jià)，讓市場(chǎng)主體有明確穩(wěn)定的利益預(yù)期，讓改造收益清晰透明。

二是制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引。

作為全市各鎮(zhèn)街（園區(qū)）制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性依據(jù)，統(tǒng)一明確改造成本，穩(wěn)定社會(huì)改造預(yù)期，助力項(xiàng)目加快推進(jìn)。

三是建立區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)。

區(qū)片容積率就是要從規(guī)劃容積率向成本容積率改變，讓項(xiàng)目容積率的確定與規(guī)劃方案脫鉤，比如，在區(qū)片容積率下，開(kāi)發(fā)主體貢獻(xiàn)備用地，具體備用地用途由政府確定，切實(shí)讓政府的事情政府做，市場(chǎng)的事情市場(chǎng)做，厘清邊界，讓社會(huì)資本輕裝上陣。

區(qū)片地價(jià)就是要讓市場(chǎng)對(duì)地價(jià)的預(yù)期更穩(wěn)定更透明，按照區(qū)片地價(jià)的固定比例計(jì)收地價(jià)，改變過(guò)去單個(gè)項(xiàng)目多次評(píng)估，改變過(guò)去博弈性較大的扣減補(bǔ)償成本地價(jià)計(jì)收模式。上述新規(guī)則，都是旨在公開(kāi)透明、統(tǒng)一穩(wěn)定、充分讓利，下來(lái)區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)計(jì)收，都通過(guò)信息化系統(tǒng)向社會(huì)公開(kāi)，市場(chǎng)主體可通過(guò)系統(tǒng)查閱、直接計(jì)算容積率和地價(jià)，減少博弈空間，實(shí)現(xiàn)改造效益明碼實(shí)價(jià)，全面降低制度性交易成本。

2

建立精簡(jiǎn)高效、減負(fù)讓利的政策機(jī)制

一是強(qiáng)化降本讓利。

此輪改革，更加關(guān)注構(gòu)建一個(gè)寬松的、降本讓利的投資環(huán)境，比如政府統(tǒng)籌前期工作，核心就是要政府牽頭解決前期各項(xiàng)不穩(wěn)定性因素與歷史性問(wèn)題，穩(wěn)定預(yù)期收益，降低前期工作因不確定性帶來(lái)的巨大成本。比如區(qū)片容積率中改造開(kāi)發(fā)容量以“成本+利潤(rùn)”為原則，力求在保證經(jīng)濟(jì)平衡的基礎(chǔ)上，充分預(yù)留合理利潤(rùn)空間，提振市場(chǎng)信心。

二是簡(jiǎn)化審批流程。

效率就是價(jià)值，高效率就能降大成本，因此此輪改革突出對(duì)流程的全面優(yōu)化，能簡(jiǎn)則簡(jiǎn)、能并則并，將原本19個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián)流程，整合為前期工作、確認(rèn)主體、實(shí)施方案、開(kāi)發(fā)監(jiān)管四個(gè)階段，大幅壓縮審批流程與材料。

同時(shí)，強(qiáng)化前期工作決策機(jī)制，先通過(guò)市城市更新委員會(huì)審議規(guī)劃方案后，再啟動(dòng)項(xiàng)目改造，核心是實(shí)現(xiàn)“一次決策、一并審批”，通過(guò)政府提級(jí)審查，明確整體戰(zhàn)略意圖，穩(wěn)定改造格局，給予項(xiàng)目更明確的改造方向，避免因項(xiàng)目定位不清晰，多次來(lái)回推倒重來(lái)，讓市場(chǎng)更有確定性。

3

構(gòu)建政府統(tǒng)籌、提質(zhì)增效的改造格局

一是強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌。

建立“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃－片區(qū)統(tǒng)籌－單元規(guī)劃的“大中小圈”分層分級(jí)規(guī)劃體系，加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)和市級(jí)統(tǒng)籌謀劃。下來(lái)，專項(xiàng)規(guī)劃由市統(tǒng)籌編制，確定全市五年改造目標(biāo)與改造格局，形成具有實(shí)施性的項(xiàng)目管理清單，切實(shí)讓專項(xiàng)規(guī)劃成為實(shí)施性規(guī)劃。

大圈指的是各鎮(zhèn)的核心改造重點(diǎn)區(qū)，強(qiáng)調(diào)“三舊”改造向重點(diǎn)區(qū)域集聚，改變過(guò)去零散改造的結(jié)構(gòu)。基于“大圈”識(shí)別“中圈”即重點(diǎn)改造片區(qū)，以1-3平方公里的空間尺度，編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，作為項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)平臺(tái)與管控抓手，統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局、交通路網(wǎng)、公建配套、開(kāi)發(fā)容量、單元?jiǎng)澐趾蛯?shí)施時(shí)序等內(nèi)容。下來(lái)“小圈”即改造單元（項(xiàng)目）的改造，必須基于大圈、中圈為依托。

二是全力推進(jìn)連片“工改工”。

針對(duì)“工改工”零碎化、連片空間不足、品質(zhì)不高等問(wèn)題，將政府主導(dǎo)、連片凈地作為新一輪“工改工”行動(dòng)的發(fā)力點(diǎn)，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）要謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，政府、國(guó)企平臺(tái)、優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體要協(xié)同發(fā)力，積極參與連片“工改工”整備開(kāi)發(fā)。同時(shí)適度收緊零碎化“工改工”優(yōu)惠政策，對(duì)連片產(chǎn)業(yè)改造給予更大支持，進(jìn)一步鼓勵(lì)“工改工”的土地收儲(chǔ)，切實(shí)為我市產(chǎn)業(yè)再立新柱提供空間支持。

下來(lái)，“工改工”將回歸強(qiáng)公共利益屬性，進(jìn)一步強(qiáng)化政府統(tǒng)籌，由屬地政府全面下場(chǎng)推進(jìn)，降低“工改工”綜合成本，降低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落地的成本。同時(shí)，“工改工”也堅(jiān)持政府統(tǒng)籌，市場(chǎng)參與的模式，歡迎和大力支持優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資本參與，成為實(shí)施主體或產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)主體?！肮じ墓ぁ笔且粋€(gè)系統(tǒng)工程，政府的下場(chǎng)，是為了更大力度的吸引各類(lèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資本的加入，讓東莞繼續(xù)保持更有競(jìng)爭(zhēng)力更有活力的產(chǎn)業(yè)體系。下來(lái)，我市還將出臺(tái)“工改工”更大力度的支持舉措，堅(jiān)定不移推進(jìn)“工改工”工作。

三是大力提升城市品質(zhì)。

在推動(dòng)“工改工”的同時(shí)，下來(lái)也要強(qiáng)化以“宜工則工、宜居則居、宜商則商”原則，大力推進(jìn)城市核心區(qū)改造，圍繞市區(qū)黃金雙軸等城市核心區(qū)，謀劃一批重點(diǎn)項(xiàng)目，切實(shí)以“三舊”改造全面提升城市品質(zhì)。

四是進(jìn)一步創(chuàng)新機(jī)制改革。

新政針對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)中的各類(lèi)難題，在利益平衡、聯(lián)動(dòng)改造、土地統(tǒng)籌、補(bǔ)償推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等方面，進(jìn)一步全面完善政策機(jī)制。特別是針對(duì)“三舊”改造的突出難題，比如公有資產(chǎn)、無(wú)主財(cái)產(chǎn)認(rèn)定等，將進(jìn)一步明確操作規(guī)范，掃清制約“三舊”改造項(xiàng)目的各類(lèi)難題，給予市場(chǎng)明確清晰的規(guī)則和路徑，讓“三舊”改造項(xiàng)目更高效落地。

該政策自印發(fā)之日起施行

有效期至2028年1月9日

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來(lái)源：東莞發(fā)布

本期編輯：小品君