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在11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資后，11月29日晚，A股上市房企福星股份（000926.SZ）火速公告，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

福星股份11月29日晚間發(fā)布籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告，公告稱(chēng)，近日，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，防范化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)盤(pán)活存量和轉(zhuǎn)型發(fā)展。

公告表示，為積極響應(yīng)相關(guān)政策，滿(mǎn)足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高盈利能力及綜合競(jìng)爭(zhēng)力，公司擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。本次非公開(kāi)發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。本次非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人發(fā)生變化。

不過(guò)，公告也提示，截至目前，公司正在籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，由于方案尚未確定，該事項(xiàng)尚存在不確定性。如后續(xù)公司實(shí)施非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，需經(jīng)公司董事會(huì)、股東大會(huì)審議批準(zhǔn)及中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)等主管部門(mén)核準(zhǔn)。上述批準(zhǔn)或核準(zhǔn)為非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)實(shí)施的前提條件，能否取得上述批準(zhǔn)或核準(zhǔn)以及最終取得時(shí)間均存在不確定性。同時(shí)，非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)亦存在因市場(chǎng)環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。

資料顯示，福星股份為湖北省的A股上市公司，根據(jù)公司資料，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)和金屬制品業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為公司主要業(yè)務(wù)和利潤(rùn)來(lái)源，公司產(chǎn)品以剛需及改善性住房為主，公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要分布在武漢（1+8城市圈）及周邊城市、京津冀、長(zhǎng)三角、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域，其中武漢為重點(diǎn)區(qū)域。

2022年前三季度，福星股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入91.89億元，同比增長(zhǎng)9.28%，歸母凈利潤(rùn)6053.21萬(wàn)元，同比下降47.82%。

福星股份不久前發(fā)布為子公司借款提供擔(dān)保的公告。公告稱(chēng)，近日，本公司、公司全資子公司湖北福星惠譽(yù)江北置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江北置業(yè)）與浙商銀行股份有限公司武漢分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浙商銀行）在武漢分別簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)主合同)、《保證合同》。上述合同約定，江北置業(yè)向浙商銀行申請(qǐng)人民幣15,000萬(wàn)元貸款，期限為48個(gè)月，利率為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正常水平。公司為江北置業(yè)上述借款提供連帶責(zé)任保證。

最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷迎重大利好。

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)。證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。這5項(xiàng)措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示：“股權(quán)融資除了可為房企提供增量資金之外，還可以?xún)?yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性，有利于房企再利用財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)夾層融資和債權(quán)融資來(lái)繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外，放開(kāi)股權(quán)融資，也有利于房企利用資本工具來(lái)開(kāi)展行業(yè)并購(gòu)，以促進(jìn)行業(yè)整體流動(dòng)性的恢復(fù)，推動(dòng)樓市回暖，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道?！?/p>

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“前兩支箭”（信貸融資和債券融資）面對(duì)的融資主體、融資規(guī)模是有限的，且需要開(kāi)發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，“前兩支箭”發(fā)出效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂(lè)觀。

不過(guò)，資本市場(chǎng)“兩個(gè)恢復(fù)”則完全不同?！百Y本市場(chǎng)上投資者分散，不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷不同、對(duì)特點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的理解不同。對(duì)有的投資者來(lái)說(shuō)，其或許認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，或許認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格很低廉，可以入市了。所以（資本市場(chǎng)）可依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，最大程度擴(kuò)張融資能力?！崩钣罴伪硎尽?/p>

11月29日，A股和港股地產(chǎn)股全線大漲，截至當(dāng)日收盤(pán)，A股37只地產(chǎn)股漲停，除優(yōu)質(zhì)房企外，還包括嘉凱城、榮盛發(fā)展、新華聯(lián)、陽(yáng)光城、金科股份、華夏幸福此類(lèi)虧損或出險(xiǎn)房企，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)信心的極大提振效應(yīng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)上市公司共有113家，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，主要受益房企或還是國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16條政策措施。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。隨后，11月23日，證券時(shí)報(bào)記者從交易商協(xié)會(huì)了解到，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)3家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持3家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記，由此宣告“第二支箭”首單的成功發(fā)行。

更早之前，9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部在兩天內(nèi)接連出臺(tái)放松房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、減免置換購(gòu)房個(gè)稅等組合拳政策，釋放了積極信號(hào)。隨后，各地購(gòu)房支持政策加速落地，包括放松限貸，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房；放松公積金貸款，上調(diào)最高貸款額度；實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；減免交易稅費(fèi)等。

“新政策為房企赴港上市以及既有上市房企赴港再融資開(kāi)辟了新窗口?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去一段時(shí)間，港股市場(chǎng)對(duì)于房企管控較為嚴(yán)厲，尤其是過(guò)去兩年一些港股房企規(guī)模偏小引起了投資者質(zhì)疑。目前內(nèi)地融資政策放松情況下，對(duì)于此類(lèi)房企后續(xù)上市，勢(shì)必會(huì)有更大的政策支持。

此前，樓市表現(xiàn)低迷的背景下，港交所對(duì)內(nèi)地房企的審核越發(fā)嚴(yán)格?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)但未成功上市的房企有13家，絕大部分房企未重新遞表。

不過(guò)，這當(dāng)中仍不乏闖關(guān)勇者。今年3月，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)遞交上市申請(qǐng)材料，6個(gè)月后失效。等待了快兩個(gè)月時(shí)間，11月25日，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)二次遞表。

市場(chǎng)資料顯示，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不算大。根據(jù)嘉創(chuàng)房地產(chǎn)上市申請(qǐng)資料，公司為一間于大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山營(yíng)運(yùn)的精品住宅物業(yè)發(fā)展商。公司參與住宅社區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)的所有階段，包括土地收購(gòu)╱土地改造、地盤(pán)規(guī)劃、土地的整理及改善，以及住宅的設(shè)計(jì)、建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)。在物業(yè)建筑的大部分范疇使用承包商，而公司以相對(duì)較少的內(nèi)部勞動(dòng)力來(lái)監(jiān)察項(xiàng)目發(fā)展，主要通過(guò)獨(dú)立房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售住宅。

上市申請(qǐng)資料稱(chēng)，按合約銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積計(jì)，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)為2021年中國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展商。不過(guò)，公司在其大本營(yíng)的市占率也不高。按合約銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積計(jì)，公司于2021年在東莞及惠州的市場(chǎng)占有率不足1%。

相比如今的主流房企，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)可以看做是一個(gè)“小而美”的上市房企。雖然開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，但嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，截至2020年3月31日止年度為72.4%，截至2021年3月31日止年度為72.7%。有分析人士表示，最近有關(guān)房地產(chǎn)的好消息接踵而至，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)此次的遞表時(shí)機(jī)選得恰到好處。