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鄂爾多斯夜景。 截圖自“鄂爾多斯發(fā)布”微信公眾平臺(tái)

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 見(jiàn)習(xí)記者 董紅艷 北京報(bào)道

鄂爾多斯是內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部的一座城市，蒙古語(yǔ)意為“眾多的宮殿”，即眾多高大華麗的房屋。而鄂爾多斯一度房屋真的“眾多”，甚至過(guò)剩，被外媒稱為“鬼城”。但是，如今鄂爾多斯已經(jīng)不再是往昔的模樣了，據(jù)悉，截至2021年底，鄂爾多斯康巴什地區(qū)的入住率已經(jīng)達(dá)到91%。

對(duì)于“鬼城”的稱謂，10月27日，鄂爾多斯資深地產(chǎn)媒體人小野在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“我們已經(jīng)習(xí)慣了這個(gè)稱呼”，不過(guò)“再聽(tīng)到的時(shí)候也會(huì)覺(jué)得好笑”，“鬼城”都是過(guò)去式，這里房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，甚至已經(jīng)“一房難求”。

“鬼城”不再

鄂爾多斯主城區(qū)主要為老城區(qū)東勝區(qū)和新城區(qū)康巴什區(qū)。“鬼城”的印象主要來(lái)源于十多年前的康巴什區(qū)。據(jù)悉，2010年，美國(guó)《時(shí)代周刊》的記者見(jiàn)到建設(shè)初期的康巴什新區(qū)少有人煙后，寫(xiě)下了《中國(guó)鄂爾多斯:一座現(xiàn)代鬼城》一篇報(bào)道，報(bào)道稱“康巴什是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品”。從此，鄂爾多斯被烙下了“鬼城”的名號(hào)。

而現(xiàn)如今，康巴什已經(jīng)成長(zhǎng)為鄂爾多斯新的政治文化、經(jīng)濟(jì)中心。據(jù)鄂爾多斯政府網(wǎng)站信息，截至2021年底，康巴什區(qū)人口已達(dá)12.04萬(wàn)人，當(dāng)?shù)刈≌胱÷蔬_(dá)到91%。

對(duì)于“鬼城”的稱謂，小野向記者表示，“我們已經(jīng)習(xí)慣了這個(gè)稱呼”，不過(guò)“再聽(tīng)到的時(shí)候也會(huì)覺(jué)得好笑”，“鬼城”都是過(guò)去式，這里房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，甚至已經(jīng)“一房難求”。

近年來(lái)，鄂爾多斯的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售情況保持著高增長(zhǎng)，相比全國(guó)絕大多數(shù)城市的低迷情形，顯得十分“提氣”。據(jù)鄂爾多斯統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年，鄂爾多斯房地產(chǎn)投資共計(jì)118.6億元，同比增長(zhǎng)75.9%，住宅投資90.2億元，同比增長(zhǎng)77.2%，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)86.3%，住宅銷售額同比增長(zhǎng)106.8%。

今年各項(xiàng)指標(biāo)增速雖然有所放緩，但是增長(zhǎng)率仍然較高。據(jù)鄂爾多斯統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-7月，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87.9億元，同比增長(zhǎng)30.1%，住宅投資67.8億元，同比增長(zhǎng)35.4%，其中，康巴什區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)先各旗區(qū)，增速高達(dá)131%。2022年1-7月，鄂爾多斯住宅銷售面積增長(zhǎng)11.9%，住宅銷售額增長(zhǎng)3.3%。

房?jī)r(jià)方面，10月27日《華夏時(shí)報(bào)》記者從當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，鄂爾多斯核心區(qū)域房?jī)r(jià)在2018年已經(jīng)開(kāi)始破萬(wàn)。小野告訴記者，鄂爾多斯主城區(qū)的兩塊區(qū)域中，康巴什區(qū)的房?jī)r(jià)要貴一些，目前核心區(qū)的房?jī)r(jià)約為11000-18000元/平方米，城市邊緣區(qū)域的房?jī)r(jià)約為5500-11000元/平方米；東勝核心區(qū)房?jī)r(jià)約為8000-12000元/平方米，位于城市邊緣的房?jī)r(jià)約為5000-7000元/平方米。

而據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年7月鄂爾多斯住房平均單價(jià)為8362元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.79%。在內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)最好的幾個(gè)城市中，僅鄂爾多斯的房?jī)r(jià)在保持上漲，其他城市房?jī)r(jià)基本都在下跌。

10月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員牛鳳瑞接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪表示，“鬼城”的判斷太過(guò)于簡(jiǎn)單化，城市化進(jìn)程中，在城市化的初級(jí)階段會(huì)出現(xiàn)房子蓋起來(lái)沒(méi)有立刻賣(mài)出去的情況，“鬼城”的現(xiàn)象屬于城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展階段性的正?，F(xiàn)象。

樓市透露穩(wěn)重氣質(zhì)

雖然現(xiàn)在“鬼城”的名號(hào)已經(jīng)名不副實(shí)，但是當(dāng)年這個(gè)稱謂的由來(lái)也并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)當(dāng)?shù)厝讼蛴浾咄嘎叮?dāng)時(shí)每個(gè)“土著”家庭手里至少有兩套房。而中介人員向記者坦言：“2008年以來(lái)，鄂爾多斯的房地產(chǎn)停滯了10來(lái)年，期間一直都在去庫(kù)存，2018年才陸續(xù)開(kāi)始開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。”

10月27日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，鄂爾多斯的“鬼城”是當(dāng)時(shí)大量資金進(jìn)入樓市，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量太大，一時(shí)難以消化而出現(xiàn)的。

記者注意到，目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多以本地開(kāi)發(fā)商為主，資金雄厚的全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商較少。而目前煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的情況下，本地的煤炭企業(yè)是否會(huì)憑借其資金優(yōu)勢(shì)涉足房地產(chǎn)？

在小野看來(lái)，當(dāng)下鄂爾多斯的煤炭企業(yè)不太會(huì)瘋狂拿地，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)回報(bào)不及投資煤礦，而且房地產(chǎn)也存在較高的技術(shù)門(mén)檻，拿地的大部分企業(yè)還是原有的開(kāi)發(fā)商。據(jù)他所知，現(xiàn)在僅有極少數(shù)年輕的煤老板進(jìn)入了拿地行列，之前的60后、70后一代都在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如今，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)透露出一種穩(wěn)重的氣質(zhì)。記者從中介人員處了解到，目前鄂爾多斯的住房銷售多為現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，交付快，所見(jiàn)即所得，符合當(dāng)下購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)。

10月27日，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了鄂爾多斯多名購(gòu)房者，他們大多的心態(tài)平和，下手較為迅速，從看房到成交均在半年內(nèi)。購(gòu)房者郭圓圓（化名）告訴記者：“現(xiàn)在新房的工期比較緊湊，購(gòu)買(mǎi)后很快就能交付入住。而且感覺(jué)政策不會(huì)有大幅度調(diào)整了，挑到合意房子的就下手了?！?/p>

其實(shí)，“鬼城”的概念不僅僅出現(xiàn)在鄂爾多斯。記者了解到，全國(guó)多個(gè)城市的開(kāi)發(fā)區(qū)、高鐵新城在開(kāi)發(fā)初期入住率并不高，鄭州的鄭東新區(qū)、武漢的光谷區(qū)域、南昌的紅谷灘區(qū)域等多個(gè)城市新區(qū)均被喚作過(guò)“鬼城”，但是這些區(qū)域目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及房?jī)r(jià)情況也是其他區(qū)域不可企及的。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，看待樓市并不應(yīng)該絕對(duì)的悲觀，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大、入住率較低的情況是可以進(jìn)行改善的，不被看好的地方樓市也可以擁有繁榮期。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄂爾多斯樓市對(duì)于人口導(dǎo)入較慢的城市，具有一定的啟發(fā)意義，類似的城市需要科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)和人口導(dǎo)入，防范出現(xiàn)樓市項(xiàng)目庫(kù)存消化難的問(wèn)題。

“與鶴崗不可同日而語(yǔ)”

說(shuō)到資源型城市，就不得不提到鶴崗。而同為煤炭城市的鶴崗住房已經(jīng)跌到了“白菜價(jià)”，從“5萬(wàn)元鶴崗買(mǎi)房”到“1.5萬(wàn)鶴崗買(mǎi)房”，頻頻走紅網(wǎng)絡(luò)，刷新了人們的房?jī)r(jià)認(rèn)知下限。那鄂爾多斯樓市會(huì)走上鶴崗相同的道路嗎？

10月27日，業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，鄂爾多斯并不會(huì)“鶴崗化”。該業(yè)內(nèi)人士分析指出，鶴崗房?jī)r(jià)之所以“白菜價(jià)”，是因?yàn)樗呀?jīng)沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口稀少，地處偏遠(yuǎn)。但是鄂爾多斯煤炭等資源儲(chǔ)備量較大，擁有較多產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)蒙古省域副中心城市之一，人口走勢(shì)較好，與鶴崗不可同日而語(yǔ)。

“鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)好的不能再好了。”小野這樣描述鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年鄂爾多斯的GDP總額為4715.7億元，達(dá)到新高，而人均GDP達(dá)到21.81萬(wàn)元，再次躍居全國(guó)第一。具體到產(chǎn)業(yè)，“羊媒土氣”鄂爾多斯“樣樣精通”，公開(kāi)消息顯示鄂爾多斯羊絨產(chǎn)量約占全世界十分之一，煤炭探明儲(chǔ)量超過(guò)2000億噸，約占全國(guó)六分之一，已探明稀土高嶺土儲(chǔ)量占全國(guó)二分之一，天然氣探明儲(chǔ)量4.9萬(wàn)億立方米，約占全國(guó)三分之一。除此以外，鄂爾多斯還在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)等。而鶴崗煤炭資源已經(jīng)面臨枯竭，產(chǎn)業(yè)支柱不再。

而縱觀十多年的人口走勢(shì)，記者發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯的人口并未出現(xiàn)人口凈流出的現(xiàn)象，總?cè)丝诒３种^為穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果，2020年全市常住人口總量突破215萬(wàn)人，達(dá)到215.36萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查結(jié)果相比，鄂爾多斯常住人口增加21.30萬(wàn)人，增長(zhǎng)10.97%，年均增速1.05%。據(jù)鄂爾多斯政府公布的數(shù)據(jù)，截至2020年底康巴什區(qū)的常住人口已經(jīng)達(dá)到11.88萬(wàn)，2021年末又增加到12.04萬(wàn)。而鶴崗的人口虹吸能力較差，多年來(lái)人口呈現(xiàn)為凈流出狀態(tài)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>