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在2021年的第二場集中土拍中，大華共報名了9宗地塊，拿地欲望強烈。

多地參與下，大華連摘兩宗宅地，成為當(dāng)時競拍最大贏家。其中一幅地塊位于惠山新城，那這塊地為啥受到大華的青睞呢？

今天的看房日記，我們就來看看這個位于惠山新城CBD的大華錦繡前城。

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惠山新城CBD，區(qū)位及配套優(yōu)勢明顯

大華錦繡前城項目位于錫澄路與堰新路交叉口西南側(cè)，隸屬惠山區(qū)惠山新城板塊，距離惠山新城CBD不到2公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

項目3公里范圍內(nèi)，配套齊全，商業(yè)、醫(yī)療、教育、景觀等資源較為優(yōu)質(zhì)。

周邊有3個商業(yè)體，分別為惠山萬達廣場，時代廣場、迪卡儂。

時代廣場最早進駐惠山新城，以樂購超市為核心，規(guī)劃餐飲、娛樂、購物等業(yè)態(tài)，作為周邊唯一的商業(yè)體，早期運營較好，后期惠山萬達開業(yè)，分流走部分客流量，隨著樂購超市更換為華潤萬家，疫情影響下，部分餐飲娛樂等業(yè)態(tài)停業(yè)，目前時代廣場僅保留華潤萬家超市、肯德基、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。

惠山萬達由商業(yè)盒子和金街組成，基本滿鋪運營，是一站式購物中心，是目前區(qū)域中運營情況最好的，工作日的下午依然有眾多人流。

迪卡儂是一家專門銷售體育用品的商場，免費停車、免費籃球場、免費網(wǎng)球場、免費臺球場等設(shè)施吸引周邊居民前往體驗，一群籃球愛好者在夕陽下?lián)]灑著汗水。

惠山區(qū)第二人民醫(yī)院（惠山區(qū)老年病醫(yī)院）已經(jīng)升級為三級醫(yī)院，集急救、醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老、教學(xué)、科研、預(yù)防保健為一體。

目前醫(yī)院骨科、泌尿外科、腎內(nèi)科、婦科、產(chǎn)科為無錫市臨床特色?？疲强?、婦科為惠山區(qū)重點?？?。

項目周邊有堰橋?qū)嶒炐W(xué)和省錫中第二小學(xué)，目前惠山新城的商品房基本都能上省錫中，估計項目后期的學(xué)區(qū)應(yīng)該也是省錫中第二小學(xué)。據(jù)銷售說，后期周邊將新建省錫中實驗學(xué)校（九年制），但是目前地址及規(guī)劃暫未確定。

周邊景觀資源較為豐富，距離項目最近吳文化公園正在改造中，新的吳文化公園規(guī)劃總面積5.2公頃，總投資2.8億元，以吳文化歷史縱貫線為引，吳文化精神傳承為魂，吳文化民俗風(fēng)情為形，打造“古堰新里·品質(zhì)小鎮(zhèn)”。

惠山區(qū)區(qū)政府也在2公里范圍內(nèi)，周邊遍布區(qū)級各類行政單位，農(nóng)業(yè)、工商、招行等大型銀行也有支行設(shè)置，惠山區(qū)CBD實至名歸。

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居住氛圍未形成，城市界面未改善

項目離市中心較遠，處于郊區(qū)的核心位置，距離市中心直線距離12公里。

項目北側(cè)為堰灣長堤，目前已全部交付入駐，從陽臺晾曬衣服來看，實際入住率在50%左右，下午1、2點左右項目的陽光還是不錯的，客廳和朝南房間采光較好。

項目西側(cè)為空地，暫未入市，規(guī)劃道路在建中。

項目東側(cè)為鳳翔高架，再往東為鎮(zhèn)上的商住樓，后期可能給項目臨馬路的樓棟帶來噪音污染。

項目東南側(cè)有一個加油站，有一定的安全隱患。

項目南側(cè)為在建的新項目-桂語和風(fēng)，項目規(guī)劃打造15棟總高14-27F高層住宅，建面約89㎡-143㎡等多種戶型，滿足各年齡段的不同居住需求。

從項目四至來看，目前城市界面相對較差，高架、加油站對項目帶來噪音和安全隱患，未來居住氛圍亟待改善。自駕出行便捷，緊鄰高架內(nèi)環(huán)，可快速到達全市各區(qū)；

公交25路、607路可換乘地鐵1號線，并到達火車站，610路連通玉祁-盛岸-錫惠公園，617路可達錫山區(qū)政府，652路為惠山新城板塊專線。不過買菜或者購物的話一般會前往CBD核心區(qū)，華潤萬家超市或惠山萬達的永輝超市是首選。

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地價高，偏剛需，裝標有誠意

項目于2021年8月拿地，地價16022元/㎡，當(dāng)時土地市場火熱，地價相對較高。

項目為純住宅社區(qū)，規(guī)劃7棟為總高26層的高層以及3棟總高18層的小高層，其中1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#樓為26層，9#、10#、11#樓為18層。

圖源：大華錦繡前城

樓棟間距超寬，這是項目的一大亮點，采用“品字形”排布，最大約100米樓間距，實現(xiàn)采光觀景最大化設(shè)計。在建筑設(shè)計上，采用了現(xiàn)代簡約美學(xué)風(fēng)格，外立面以真石漆打造。

圖源：大華錦繡前城

園區(qū)動線設(shè)計比較有看點，在景觀打造上，整個小區(qū)采用了一軸一環(huán)六園的獨特設(shè)計。

一條書院禮儀中軸景觀線，串聯(lián)起書院雅集、硯池雅座、鯤鵬樂園、數(shù)學(xué)花園、棋語藝苑、樂活天地等多個景觀空間層次。

配置一條約600米健身漫步環(huán)，讓業(yè)主下樓即可享受跑步的樂趣。

圖源：大華錦繡前城

示范區(qū)為中式景觀，為目前主流，沿襲當(dāng)?shù)氐膶W(xué)風(fēng)傳統(tǒng)，結(jié)合項目的教育資源，以‘鯤鵬書局’作為示范區(qū)的理念著力點，旨在尋求詩意文化精神與現(xiàn)代多元生活方式的交集，將在地的文脈融入當(dāng)下，潛移默化。

目前主力在售2#、6#樓，戶型為建筑面積約89㎡三房兩廳一衛(wèi)和建筑面積約109㎡三房兩廳兩衛(wèi)，項目戶型無可挑剔，定位偏剛需，為兩梯四戶設(shè)計，建筑面積約89㎡為中間套，建筑面積約109㎡為邊套。

項目帶裝修高層售價2.1萬/㎡，相比1.6萬/㎡的地價，已經(jīng)屬于虧本大甩賣了。

板塊內(nèi)在售地鐵盤萬科青藤公園精裝高層售價2.4萬/㎡，南面桂語和風(fēng)預(yù)計近期開盤，精裝高層售價在2.2-2.5萬/㎡。

高層戶型方正，南向多開間采光好，3房4飄窗（衛(wèi)生間帶飄窗稀缺設(shè)計）。

圖源：大華錦繡前城

裝標有誠意，但還要看最終落地， 項目為裝修交付，基礎(chǔ)裝修標準為1831元/㎡，中央空調(diào)、博世地暖鍋爐、新風(fēng)系統(tǒng)全配齊，配有一線精裝品牌（摩恩、TOTO等）。

裝修可選擇升級包，主要為增加收納柜、涼霸、智能馬桶、電動晾衣架等細節(jié)，并升級空調(diào)和新風(fēng)的品牌，但銷售說價格略高不做推薦。

最后來看看樣板間，樣板間單獨建設(shè)在售樓處旁，非實地樣板間，陽臺、臥室等南向開間朝北設(shè)置，所以光線相對偏暗，實際采光效果更好，除建筑面積約109㎡的餐客一體稍微有點亮眼，其他的中規(guī)中矩，整體空間看起來還是比較緊湊的。

整個項目還是比較有亮點的，但是整體市場大環(huán)境不好，目前的售價對于高地價的項目來說，利潤難以實現(xiàn)，但是對于購房者來說還是有一定吸引力的。

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結(jié)論

項目位于惠山新城，可享受惠山區(qū)CBD優(yōu)質(zhì)配套。

緊鄰鳳翔路高架，自駕出行便捷，公交、地鐵較不方便。

景觀為流行中式，樓間距較大，園區(qū)動線有看點。

戶型定位偏剛需，注重高贈送和多功能空間。

售價約2.1萬/㎡，基本屬于“骨折價”，對剛需客戶比較友善。

基礎(chǔ)裝修1831元/㎡，裝標有誠意，但還要看最終落地。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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