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南方財(cái)經(jīng)全媒體記者魏彤 廣州報(bào)道

1月16日，廣州CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。隨著防疫措施的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化以及政策對(duì)產(chǎn)業(yè)的支持力度持續(xù)提升，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有望逐步復(fù)蘇，商用及工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境都將得到改善，租賃市場(chǎng)及大宗交易市場(chǎng)的活躍度都將得到提升。

具體而言，寫字樓市場(chǎng)整體需求動(dòng)力不足，租金承壓，但科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)保持?jǐn)U張。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受疫情影響較為嚴(yán)重，但天河路商圈仍保持韌性，持續(xù)吸引廣州首店進(jìn)駐。倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)則在跨境電商巨頭的帶動(dòng)下，頻現(xiàn)大面積成交，但來(lái)自零售商的需求則有所減少。大宗交易市場(chǎng)在可售物業(yè)增加的背景下，錄得增長(zhǎng)，寫字樓是主要的成交標(biāo)的。

寫字樓大宗成交活躍

廣州大宗交易市場(chǎng)成交金額有所攀升，2022年全年錄得156億元的交易，同比上漲18%。一方面，不良資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)有所增加，且由于開(kāi)發(fā)商積極優(yōu)化資產(chǎn)組合，加快資產(chǎn)處置，市場(chǎng)可售存量商用資產(chǎn)增多。另一方面，資產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)也利于交易的達(dá)成。年內(nèi)寫字樓和商業(yè)物業(yè)的資本值有所下降，但核心區(qū)資本值更為堅(jiān)挺。

寫字樓是廣州今年大宗投資市場(chǎng)的主要成交標(biāo)的，超過(guò)80%的成交金額來(lái)自寫字樓，包括珠江新城一棟寫字樓塔樓的整售交易。廣州近年來(lái)的寫字樓供應(yīng)高峰，帶來(lái)了更多的成交機(jī)會(huì)。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科學(xué)城等市內(nèi)主要商務(wù)片區(qū)，吸引了大部分投資者的關(guān)注。

商業(yè)物業(yè)方面，成交仍集中于裙樓商業(yè)和住宅社區(qū)商業(yè)，年內(nèi)錄得六宗成交。工業(yè)物業(yè)的成交則有所減少，從2021年10.6%的成交金額占比下降為今年的1.4%。

年內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求放緩，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，令投資者對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的投資變得謹(jǐn)慎。但作為國(guó)內(nèi)主要城市群，粵港澳大灣區(qū)的物流設(shè)施仍然受到投資者關(guān)注，本年便錄得黑石收購(gòu)廣州周邊城市一個(gè)物流倉(cāng)的成交。

廣州、佛山兩地物流倉(cāng)儲(chǔ)租金均呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特點(diǎn)：廣州2022年租金同比上漲4.6%，佛山也錄得了全年2.9%的租金漲幅。上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經(jīng)一度低于2%，推動(dòng)租金上升，升勢(shì)延續(xù)至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩(wěn)。

另外，本年度多宗成交物業(yè)涉及了用途的轉(zhuǎn)變，包括將在建酒店工程改造為養(yǎng)老公寓，商辦性質(zhì)的公寓改為員工宿舍，說(shuō)明廣州經(jīng)營(yíng)性自持的居住類物業(yè)同樣受投資者關(guān)注，與全國(guó)趨勢(shì)一致。而另外一宗工業(yè)成交，則與舊改相關(guān)，涉及城市化進(jìn)程下的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗k公或住宅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs作為退出渠道，令商務(wù)園區(qū)的關(guān)注度較以往提升。

世邦魏理仕廣州分公司副總經(jīng)理、廣州投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人蘇儉婷表示，“隨著商業(yè)活動(dòng)的恢復(fù)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度逐步增強(qiáng)，投資信心將在2023年得到提振，開(kāi)發(fā)商優(yōu)化資產(chǎn)組合的活動(dòng)仍將持續(xù)。而商辦及工業(yè)物業(yè)的租賃需求，將隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而有所增長(zhǎng)，也將增加投資者的投資信心以及自用買家的購(gòu)置需求?！?/p>

零售市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象

2022年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)受到疫情的影響。盡管第三季度的消費(fèi)刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消費(fèi)轉(zhuǎn)趨活躍，但進(jìn)入第四季度后，廣州疫情多點(diǎn)頻發(fā)，封控和臨時(shí)管控措施限制了人員的流動(dòng)，堂食和教育培訓(xùn)等線下活動(dòng)暫停，實(shí)體零售市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟。

1-11月，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅同比上升了1.9%，較1-9月下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著疫情管控措施在11月底進(jìn)一步優(yōu)化，零售市場(chǎng)終于開(kāi)始顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

廣州全年共錄得五個(gè)購(gòu)物中心，較2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黃埔區(qū)。其中，作為傳統(tǒng)的開(kāi)業(yè)旺季，第四季度出現(xiàn)了供應(yīng)高峰，2022年超過(guò)九成的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積都落成于該季度。本年度開(kāi)業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)均由成熟商業(yè)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，大部分物業(yè)開(kāi)業(yè)率較高，為全年凈吸納量貢獻(xiàn)了23萬(wàn)平方米。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，2022年，廣州錄得疫情三年以來(lái)的最低凈吸納量水平，主要原因包括零售商普遍抱持謹(jǐn)慎態(tài)度，個(gè)別主力租戶退租以及商場(chǎng)煥新調(diào)改。所幸年末出現(xiàn)供應(yīng)高峰，部分新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)面積較高的帶動(dòng)下，四季度凈吸納水平表現(xiàn)搶眼，達(dá)到17萬(wàn)平方米，全年吸納數(shù)據(jù)始由負(fù)轉(zhuǎn)正。

受租賃需求下降影響，空置率同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，至年末的11.3%。吸納放緩，空置率攀升致全市首層租金同比下降3.9%，至年末的每日每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及萬(wàn)博商圈租金相對(duì)較為堅(jiān)挺。

租戶成交方面，時(shí)尚服飾、特色餐飲、輕食軟飲、配飾及珠寶、新能源汽車和運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)全年錄得的新開(kāi)店鋪數(shù)量分別位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中錄得最多國(guó)內(nèi)外知名時(shí)尚服飾品牌的廣州首店，包括三宅一生、ARKET等。而特色餐飲方面，日料和火鍋年內(nèi)積極擴(kuò)張，部分軟飲品牌新開(kāi)西式簡(jiǎn)餐副線，帶給市場(chǎng)更多樣化的就餐選擇。

“2023年，廣州將有五個(gè)項(xiàng)目共32萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積落成，其中珠江新城及北京路都將有小體量項(xiàng)目落成，而大悅城也將開(kāi)出在廣州的首個(gè)項(xiàng)目。盡管預(yù)期2023年疫情對(duì)零售市場(chǎng)的影響仍將有所體現(xiàn)，但相信疫情的影響將會(huì)減弱，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)復(fù)蘇。尤其是對(duì)科創(chuàng)和制造業(yè)的持續(xù)政策支持以及房地產(chǎn)業(yè)獲得‘三支箭’利好，也將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，家庭可支配收入及消費(fèi)信心將獲得相應(yīng)提升，利好零售市場(chǎng)?！?鐘廉軍說(shuō)。