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（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）2023年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，中央層面即再次重申“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”主基調(diào)，全國(guó)各地也在緊鑼密鼓落實(shí)相應(yīng)政策。

如1月28日，春節(jié)后的第一個(gè)工作日，廣東省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)召開，其中第五分組討論主題為“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，欲全力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，并大力促進(jìn)住房消費(fèi)，積極支持剛性和改善性住房需求，從用地保障、金融支持等方面發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)，包括碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、星河灣、珠海華發(fā)等在內(nèi)的多家頭部房企代表在大會(huì)上表態(tài)，對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展建言獻(xiàn)策。

再如1月29日，鄭州市中原銀行、工商銀行分行、中國(guó)銀行分行等多銀行即日起首套房貸款利率從4.1%齊齊下調(diào)至3.8%，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

而回顧2022年，幾乎是上世紀(jì)末住宅商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遭遇最大危機(jī)的一年。

這一年，市場(chǎng)持續(xù)低迷，出險(xiǎn)企業(yè)不斷增加，問(wèn)題樓盤集中爆發(fā)，波及人群迅速擴(kuò)大。

也正由此，房地產(chǎn)行業(yè)政策風(fēng)向徹底扭轉(zhuǎn)，整體基調(diào)從“限制”變?yōu)椤八山墶保秶鷱木软?xiàng)目擴(kuò)大至救企業(yè)，市場(chǎng)端更是供需兩端齊齊發(fā)力。

圍繞這一危機(jī)，從中央到地方，2022年也是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻率最高的一年。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策超1120次，較2021年同期的651次上漲近72%，刷新歷史紀(jì)錄。

政策由緊至松

回顧來(lái)看，去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為試探性放松、地方性松綁此起彼伏、重點(diǎn)城市保交樓、積極推進(jìn)出險(xiǎn)企業(yè)與項(xiàng)目融資四個(gè)階段。

一季度，地方房地產(chǎn)政策試探性放松，力度有限，多為放寬公積金等弱刺激政策。

期間，央行宣布年內(nèi)首次降息，1年期LPR下調(diào)10個(gè)BP，5年期LPR下降5個(gè)BP。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等六部門相繼表態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，釋放出積極信號(hào)。

二季度，各地因城、因勢(shì)施策，市場(chǎng)壓力首當(dāng)其沖的三四線城市政策出臺(tái)頻次環(huán)比近乎翻番。

也就在此時(shí)，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)聲逐漸增多且更加明晰，以4月29日中央政治局會(huì)議為重要標(biāo)志，提出支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月20日，5年期LPR下調(diào)15個(gè)BP，創(chuàng)歷史以來(lái)最大降幅。

三季度，“爛尾樓”風(fēng)波在全國(guó)層面愈演愈烈，銷售端幾乎停擺，政策重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向“保交樓、穩(wěn)民生”。

7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

隨后銀保監(jiān)會(huì)等部門接連發(fā)聲，各方全力推動(dòng)保交樓。

及至四季度，保交樓首入中央政治局會(huì)議內(nèi)容，以“930”三條重磅利好為標(biāo)志，對(duì)房地產(chǎn)的支持力度加大。

11月開始，金融端祭出組合拳，雙十一當(dāng)天金融16條托底樓市，力度達(dá)到空前高度，加之支持房企融資的“三箭齊發(fā)”，且時(shí)隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項(xiàng)目”向“保主體”過(guò)渡。

12月，以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開為重要開端，保穩(wěn)定、化風(fēng)險(xiǎn)成為主要任務(wù)，同時(shí)確定了“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”的目標(biāo)，房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位再次被確認(rèn)。

期間，武漢、廈門、西安、南京、蘇州等多個(gè)高能級(jí)城市迅速加入松綁大軍，且無(wú)論供給端還是需求端，松綁力度都在不斷加大。

“相較于2021年的‘緊’，2022年的關(guān)鍵詞基本以‘松’為主，旨在推動(dòng)樓市回暖。2023年房地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入發(fā)展新周期，將是筑底回暖的一年。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，2023年中央政策將會(huì)繼續(xù)托底，整體政策環(huán)境仍會(huì)延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，或?qū)?huì)迎來(lái)新的配套政策輔助房地產(chǎn)向新發(fā)展方式過(guò)渡。無(wú)論剛性還是改善性需求都將得到更有力的支持。

“三?！敝骰{(diào)不變

除了傳統(tǒng)的需求端松綁政策之外，房企供給側(cè)改革也在2022年漸近尾聲，無(wú)論保交付，還是融資“三箭齊發(fā)”，重點(diǎn)都是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況、國(guó)資鼓勵(lì)收并購(gòu)、金融支持再加力、地方政府收購(gòu)商品房作為保障性租賃住房。

供地模式上，2022年的土拍規(guī)則也在持續(xù)優(yōu)化放寬。

最明顯的變化就是，北京、上海、成都等大部分城市將集中供地批次調(diào)整為4次，個(gè)別城市調(diào)整為5次和6次，且增加供應(yīng)批次的同時(shí)，“壓箱底”優(yōu)質(zhì)地塊不斷涌現(xiàn)，大幅讓利房企，以提升后者拿地積極性。

諸葛找房認(rèn)為，集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價(jià)防止土地市場(chǎng)競(jìng)買熱度過(guò)高，但2022年土拍熱度已處于冰點(diǎn)，在因城施策背景下，各地自然需要適度調(diào)整規(guī)則，以便房企拿地將會(huì)更加靈活、更有動(dòng)力。

另外，城市更新及租賃住房領(lǐng)域政策利好仍有空間，各項(xiàng)財(cái)稅支持政策將不斷完善，租賃市場(chǎng)REITs、保障性租賃住房、長(zhǎng)租房等成為行業(yè)新的政策扶持發(fā)展重點(diǎn)。

2023年開年，中央層面延續(xù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策基調(diào)。

1月17日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上再次重申，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要處理好房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

劉鶴指出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

針對(duì)最近市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所持的悲觀論調(diào)，劉鶴認(rèn)為，從未來(lái)看，中國(guó)仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

同日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，各項(xiàng)制度要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，再次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定調(diào)——“不能出行新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

在國(guó)新辦日前舉行的2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾指出，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有十分重要的意義，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，要因城施策，支持剛性、改善性住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些調(diào)整，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署從供需兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

行業(yè)普遍認(rèn)為，2023年在政策托底下，供需兩端繼續(xù)協(xié)同發(fā)力。保交樓依舊是必須堅(jiān)守的政策底線，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，縱觀2022年行業(yè)政策，地方松綁從“小步低頻”到“應(yīng)出盡出”，重點(diǎn)城市“五限”政策放寬仍有空間。

他預(yù)計(jì)，接下來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)取消限購(gòu)，購(gòu)房限制性政策尤其是“五限”政策加速調(diào)整或取消將成為2023年房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要趨勢(shì)。展望后市，除了一線城市外，二線及三四線城市有望全面取消“四限”，部分核心二線城市或?qū)?huì)采取從局部到全市的循序漸進(jìn)方式放松。