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封面圖 |《哈爾的移動(dòng)城堡》劇照

問(wèn)：上個(gè)月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》?！秾?shí)施意見(jiàn)》提出，支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試，發(fā)揮好深圳的改革開(kāi)放重要窗口和前沿陣地作用，聚焦打造制度創(chuàng)新高地，積極承擔(dān)國(guó)家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗(yàn)田，努力為全國(guó)創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗(yàn)。對(duì)此，有網(wǎng)友以為，深圳明年可能開(kāi)征房產(chǎn)稅。您怎么看？深圳真的會(huì)成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市嗎？房產(chǎn)稅出臺(tái)是否會(huì)直接影響房?jī)r(jià)？

馮叔：如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，它一定會(huì)影響房?jī)r(jià)。需求面對(duì)它會(huì)很敏感。

關(guān)于房產(chǎn)稅，就像大家開(kāi)玩笑說(shuō)的，「怕它不來(lái)，怕它亂來(lái)」。也就是說(shuō)，它來(lái)了以后，如果征收的比例比較高，對(duì)大家的置業(yè)需求當(dāng)然就會(huì)抑制。如果征收的比例非常低，不痛不癢，攤到每一個(gè)人身上很少，但加起來(lái)總量還是很大，這種情況下，對(duì)大家買房的沖動(dòng)的抑制就很小，對(duì)需求面的影響就不會(huì)那么大。

當(dāng)然，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)面有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，正面臨著一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變。在這種情況下，近期呢，房產(chǎn)稅的事估計(jì)不會(huì)來(lái)。

問(wèn)：我們還是很關(guān)心，哪兒的房子能買，哪兒的不能買。比如說(shuō)，就您的觀察，您覺(jué)得，未來(lái)5年，哪里的房子不能買？

馮叔：這個(gè)話題，我們過(guò)去其實(shí)講過(guò)很多次，人口減少的城市，房子不能買；經(jīng)濟(jì)下行的地方，不能買；城市化水平比較低的地方，不能買；就業(yè)率比較低、失業(yè)率比較高的地方，不能買?？傊?jīng)濟(jì)不好、人口不聚集的地方都不建議買。

相反，人口有增量、經(jīng)濟(jì)有增長(zhǎng)、就業(yè)有增加、收入有增加、城市更加開(kāi)放、城市化水平不斷提高的城市和地方，房子是可以買的。

展開(kāi)來(lái)說(shuō)，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，以及一個(gè)地方的房子是否可以買，要根據(jù)多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行綜合判斷。

第一個(gè)指標(biāo)是人口增長(zhǎng)。當(dāng)一個(gè)城市的人口增速放緩，甚至是增量變成0，或者是負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候，新房的需求就會(huì)很小。比如說(shuō)，北京是一線城市，可是人口已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，那就不一定要在北京買房了。而有一些三線城市，經(jīng)濟(jì)體量不算小，人口還在不斷地增加，房?jī)r(jià)就有上升的空間。

第二個(gè)指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。同樣是三線城市，有的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，就業(yè)率在提高，個(gè)人收入、工資都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會(huì)給新房市場(chǎng)提供一些活力。而有一些三線城市，比如若干能源城市，資源被挖得差不多了，經(jīng)濟(jì)潛力不大，人也都在往外跑，房?jī)r(jià)不可能有很大的支撐力。

第三，需要多關(guān)注城市規(guī)劃和配套設(shè)施。如果是在交通、醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心、社區(qū)等配套特別好的地方，房子會(huì)很吸引人。這些地方的房子就值得買。哪怕是二線三線城市，也可能會(huì)比一線城市某些地段的房子更有潛力。

尤其是疫情暴發(fā)之后，大家發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市的醫(yī)院數(shù)量、病床數(shù)量、ICU數(shù)量，社區(qū)的保健服務(wù)能力，也是一個(gè)判斷是否值得去買房的重要指標(biāo)。如果這些方面特別好，就值得買，房?jī)r(jià)會(huì)漲。反之，如果附近的醫(yī)院特別差，甚至沒(méi)有醫(yī)院，不管在幾線城市，都會(huì)被視為在某些指標(biāo)上有所欠缺。

除了這些規(guī)律，也不要忽視你自己對(duì)環(huán)境、生活等的偏好。比如說(shuō)，你在一個(gè)沒(méi)什么大項(xiàng)目大企業(yè)、人口外流、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力有限的城市，但是你看中的房子有一個(gè)非常好的「小環(huán)境」——附近的教育、醫(yī)療條件很不錯(cuò)，而你對(duì)這兩項(xiàng)有比較現(xiàn)實(shí)的需求，那就可以因?yàn)椤感…h(huán)境」的適宜而暫不考慮相對(duì)處于劣勢(shì)的「大環(huán)境」。