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2023-01-31
三家世界500強(qiáng)的地被收回，三亞推動公寓用地改住宅，樓面地價(jià)紀(jì)錄被打破
更新時(shí)間：2022-11-24 00:39:41作者：智慧百科
本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
三宗由世界500強(qiáng)企業(yè)拿下的地塊，在成功出讓近兩年后，再度擺上貨架。
11月21日，三亞掛牌3宗位于鳳凰海岸片區(qū)的二類城鎮(zhèn)住宅用地，面積合計(jì)約5.26萬平方米，起拍總價(jià)約21.51億元，掛牌報(bào)價(jià)截止日期為2022年12月21日上午。
三亞中央商務(wù)區(qū)是海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自由貿(mào)易港建設(shè)的11個(gè)重點(diǎn)園區(qū)之一，也是唯一一個(gè)位于城市核心區(qū)的園區(qū)，分為鳳凰海岸、東岸、月川、海羅四大片區(qū)。鳳凰海岸片區(qū)自2020年8月首次掛地，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前共成交了7宗地，4宗為商業(yè)用地，3宗為“建設(shè)國際人才公寓、社區(qū)或服務(wù)型公寓”的旅館用地。
而此次掛牌的3宗宅地即是上述已成功出讓的旅館用地。
500強(qiáng)企業(yè)拿地2年未開發(fā)
具體來看，YGHA06-03-06/07/08地塊（下稱“地塊1”）于2020年11月出讓，競得者為大唐集團(tuán)，成交價(jià)5.05億元。YGHA06-03-16/17/18地塊（下稱“地塊2”）于2021年1月26日出讓，由恒力集團(tuán)以4.65億元拿下；YGHA06-02-09/10/11/12地塊（下稱“地塊3”）于2021年2月5日出讓，由紫金礦業(yè)以10.37億元拿下。
三家企業(yè)均為世界500強(qiáng)。大唐集團(tuán)是在原國家電力公司部分企事業(yè)單位基礎(chǔ)上組建而成的特大型發(fā)電企業(yè)集團(tuán)、國有獨(dú)資公司，在2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜上排名第411位。恒力集團(tuán)是江蘇民營企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為煉油、石化、聚酯新材料和紡織，位列2022世界500強(qiáng)第75位。紫金礦業(yè)是福建一家從事黃金等礦產(chǎn)資源開采的國有控股企業(yè)，居2022世界500強(qiáng)第407位。
三宗地重新上架，出讓面積基本不變，產(chǎn)權(quán)從40年變成70年，起拍總價(jià)也較之前的成交總價(jià)高了約1.43億元。其中，地塊1、地塊3為“限房價(jià)”，建成后房屋平均售價(jià)為32000元/平方米。地塊2起拍樓面價(jià)約1.71萬元/平方米，刷新了目前三亞住宅用地的樓面價(jià)新高。
已經(jīng)出讓的土地如今為何重新擺上貨架？三亞市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，土地基本未開發(fā)，政府已收回土地并進(jìn)行再次出讓?！埃ㄔ?guī)劃）不符合省里的規(guī)定，已經(jīng)與原競得企業(yè)解除合同。至于土地款項(xiàng)，會與企業(yè)有協(xié)議?！?/p>
據(jù)了解，三亞中央商務(wù)區(qū)管理局10月11日發(fā)布的《關(guān)于<四更園單元部分服務(wù)型公寓用地控規(guī)調(diào)整>批前公示》稱，上述3宗地為服務(wù)型公寓歷史遺留問題，根據(jù)省市政府關(guān)于服務(wù)型公寓用地的處置意見及工作部署，且四更園棚改項(xiàng)目為省棚改計(jì)劃范圍內(nèi)民生工程，擬將其調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地。
何為服務(wù)型公寓歷史遺留問題，這要追溯到2021年海南省新出臺的一項(xiàng)政策。2021年10月，海南省出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》，加強(qiáng)對商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理，遏制將相關(guān)項(xiàng)目變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑的行為。
《意見》還明確，嚴(yán)禁旅館用地分割銷售和不動產(chǎn)登記，堅(jiān)決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。對于《意見》印發(fā)實(shí)施前已批未建的項(xiàng)目，不符合《意見》要求的，應(yīng)修改建筑設(shè)計(jì)方案，并重新核發(fā)規(guī)劃、施工許可證。
基于此，上述三宗地塊被政府回收后再次進(jìn)行出讓。
被“類住宅”困住的服務(wù)式公寓
值得注意的是，海南之所以對“類住宅”問題進(jìn)行一系列整治，是為了打擊“雙暫?！闭呦碌牟吝吳蛐袨椤?/p>
近年來，海南著意嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，消化商品房庫存，控制新增供應(yīng)。有些項(xiàng)目將商業(yè)辦公類項(xiàng)目變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑，影響公共服務(wù)設(shè)施基本功能。另外，因此類產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購政策的影響，對海南省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和政策的執(zhí)行也造成一定沖擊。
海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝則對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，海南近年來很少供應(yīng)住宅用地，尤其三亞等核心城市，所以三亞中央商務(wù)區(qū)出讓的全是商辦用地。但政府也要賣地，所以就創(chuàng)新了一個(gè)中間型產(chǎn)品，即“B14”類酒店用地中規(guī)劃出服務(wù)式公寓，后來該類產(chǎn)品不能出售，企業(yè)就算不過賬，所以遲遲沒有開發(fā)甚至想退地。尤其近兩年來市場下行，政府綜合了相關(guān)情況，不再開發(fā)服務(wù)式公寓這樣“兩不沾”的產(chǎn)品，所以做了現(xiàn)在的調(diào)整?！斑@不失為一個(gè)最終解決問題的方式?！?/p>
時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年10月8日，三亞中央商務(wù)區(qū)東岸單元服務(wù)型公寓用地也進(jìn)行了控規(guī)調(diào)整的批前公示?？匾?guī)涉及的5宗地已分別于2019年、2020年掛牌出讓給中糧、中鐵建，開發(fā)為“中糧·大悅城”、“中鐵建·海語東岸”兩個(gè)項(xiàng)目。
目前，中糧·大悅城二期已建至封頂，包括4棟商業(yè)樓、5棟服務(wù)型公寓，三期僅完成主體工程基準(zhǔn)面下工程；中鐵建·海語東岸一期也已建至封頂，為4棟服務(wù)型公寓，二期主體結(jié)構(gòu)局部最高已建至5層。控規(guī)調(diào)整后，已封頂?shù)貕K服務(wù)型公寓（B14f）用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)金融用地，完成主體工程基準(zhǔn)面下工程的地塊，則把服務(wù)型公寓用地性質(zhì)部分調(diào)整為商務(wù)金融用地、部分調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，用于安居房建設(shè)。
海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，禁止“類住宅”產(chǎn)品并非打擊房地產(chǎn)開發(fā)及炒作行為，只是規(guī)范市場正常秩序、按照批準(zhǔn)的土地性質(zhì)去開發(fā)。
對于住宅用地供應(yīng)稀缺的三亞來說，這也是一次“補(bǔ)倉”。根據(jù)供地計(jì)劃，三亞2022年計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地109宗、379.31公頃。其中，住宅用地133.91公頃，僅占建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量的35.30%。而宅地中，安居房及其他保障性住宅用地占比超54%，市場化商品住房用地59.19公頃，占44.20%。