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“2023開年，央行發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出重磅闡述。

央行銀保監(jiān)會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行中央確定的支持房地產(chǎn)“脫險(xiǎn)化困”政策要求，“金融支持16條”、“三支箭”、“四項(xiàng)行動(dòng)”持續(xù)落地，促進(jìn)“金融-房企-銷售市場(chǎng)”渠道順暢。

頭部房企將得到特別“哺育”，分享更大“金融蛋糕”，對(duì)未來(lái)也將更加有底氣和信心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的歷史階段，行業(yè)加速分化，進(jìn)入重新洗牌的“馬太效應(yīng)”時(shí)期。

央行談房貸利率

大方向：推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)成本，降低微觀主體的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加居民消費(fèi)和企業(yè)投資能力。鼓勵(lì)住房、汽車等大宗消費(fèi)。

關(guān)于房?jī)r(jià)，我們對(duì)70城的歷史數(shù)據(jù)作過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)確實(shí)存在明顯的周期性波動(dòng)規(guī)律。出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月上漲或者連續(xù)三個(gè)月下降，能夠說(shuō)明房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性變化。這個(gè)趨勢(shì)性變化形成的時(shí)間往往是比較長(zhǎng)的，按照新政策，雖然城市政府每季度評(píng)估房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，但是到達(dá)觸及條件，真正要調(diào)整房貸利率下限這個(gè)周期可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)評(píng)估周期的，也就是說(shuō)房貸利率政策既是根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，同時(shí)這個(gè)政策又具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。

建立動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制后，新發(fā)放首套房貸利率政策能夠?qū)崿F(xiàn)“因城施策”原則下的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整，既能夠有效支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市政府，用足用好政策工具箱，也能引導(dǎo)房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲的城市政府及時(shí)退出，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行談現(xiàn)金流

過(guò)去十年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)歷了快速擴(kuò)張，十年時(shí)間全國(guó)前50大房企資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了10倍，還有個(gè)別企業(yè)增長(zhǎng)了23倍。同時(shí)行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)高度多元化，這其中金融負(fù)債只占到31%，包括銀行開發(fā)貸款占14%，境內(nèi)外債券占9%，非標(biāo)融資占8%；其余的主要是上下游企業(yè)墊資占30%，預(yù)收個(gè)人房款占32%，延遲繳交的稅費(fèi)、土地價(jià)款占7%。

為改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》（下稱《行動(dòng)方案》），圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù) 。

一、“資產(chǎn)激活”行動(dòng)

在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)并購(gòu)提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過(guò)渡期延長(zhǎng)兩年。設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款

房地產(chǎn)項(xiàng)目資本消耗重、回收周期長(zhǎng)，AMC資金有限，本次設(shè)立意味著金融資產(chǎn)管理公司將在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面發(fā)揮更大作用。

截至2022年8月末，中國(guó)信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付。

截至2022年10月末，中國(guó)華融正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目有16個(gè)，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃

是《行動(dòng)方案》中增量舉措之一，該資金支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。2022年以來(lái)，山東濟(jì)南、浙江湖州、河北邯鄲等地已經(jīng)出手收購(gòu)房源。

保交樓專項(xiàng)借款

2023年，新增的1500億元保交樓專項(xiàng)借款正在緊密推進(jìn)，不少地方披露有項(xiàng)目審批已通過(guò)，后續(xù)有待投放至具體項(xiàng)目。此前2022年9月首批的2000億元專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，目前資金已基本投放至項(xiàng)目。

保交樓貸款支持計(jì)劃

2023年3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。據(jù)悉，保交樓貸款支持范圍包括兩個(gè)方面：一是為“保交樓”專項(xiàng)紓困政策提供配套融資；二是推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過(guò)金融管理部門認(rèn)定的項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進(jìn)。

二、“負(fù)債接續(xù)”行動(dòng)

在“負(fù)債接續(xù)”行動(dòng)中，金融管理部門將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。

三、“權(quán)益補(bǔ)充”行動(dòng)

在“權(quán)益補(bǔ)充”行動(dòng)中，一方面，支持股權(quán)融資，支持優(yōu)質(zhì)房企充實(shí)資本，另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

四、“預(yù)期提升”行動(dòng)

在“預(yù)期提升”行動(dòng)中，將合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

“三條紅線”政策為貸款規(guī)模的年度增長(zhǎng)設(shè)定了上限，上限隨開發(fā)商的杠桿比率而變化。放松該政策有助于改善開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)前景，取消貸款規(guī)模增長(zhǎng)上限，將使國(guó)企開發(fā)商（目前大多數(shù)開發(fā)商僅可每年增加15％的貸款額）在土地收購(gòu)和并購(gòu)方面更加積極主動(dòng)。同時(shí)，民企開發(fā)商將迎來(lái)更大的再融資靈活性。

近一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境明顯改善。去年9月到11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元。去年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。