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2023伊始，在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷下，長沙作為在典型的政策面嚴(yán)厲城市，1月連續(xù)出臺四大政策，意在放松限購政策以及降低首付成本，吸引購房者進(jìn)場。除此之外中央層面和其它地方層面的政策也迎來多重優(yōu)化，租賃住房和養(yǎng)老服務(wù)類住房迎來新的發(fā)展階段。

01

湖南政策

“保交樓”有序推進(jìn)

長沙45歲大專以上人才落戶+社保/個稅，即可買房

截止至2022年9月，長沙目前有限房票約12萬多，但下半年樓市依然持續(xù)走弱，購房者觀望情緒濃厚。2023年湖南房地產(chǎn)政策則從兩方面下手，一方面以提升購房者信心，另一方面則是擴(kuò)大客戶池，增加需求層面的基數(shù)。

在提升購房者信心指數(shù)上，為“保交樓”長沙在金融端上給予了多個政策支持，延期交房項目有序推介交付。截止至2023年1月10日，湖南省已交付房屋達(dá)2.5萬套以上，同時，湖南省第一批專項借款共147億元已全部撥付至項目，首批263個風(fēng)險項目已有261個復(fù)工；第二批266個風(fēng)險項目正在積極申報專項借款，保交樓的落實，或?qū)彿空咝判挠幸欢ㄌ嵘?/p>

在增加需求層面基數(shù)上，長沙1月份出臺四大政策，兩大政策為增加購房指標(biāo)；兩大政策為節(jié)省購房時間和資金成本。

1月湖南出臺政策明細(xì)

1、二胎增加一套購房指標(biāo)，45歲以下大專學(xué)歷以上人才落戶+社保/個稅可直接購房

增加購房指標(biāo)政策分別為二胎以上家庭增加一套購房指標(biāo)以及人才落戶后繳納社保/個稅可直接購房兩大政策。

兩大政策具體要求來看：

二孩以上家庭增加一套購房指標(biāo)，主要有四大要求：1、需滿足一個家庭擁有兩個及以上子女并且夫妻雙方起碼有一方是本市戶籍；2、必須有一個或以上子女未成年；3、子女必須為依法生育（包含合法收養(yǎng)）；4、家庭減掉租賃住房后剩余房源≤2套。

“強(qiáng)省會”人才購房細(xì)則發(fā)布前，已經(jīng)通過“人才引進(jìn)”方式落戶長沙，且在購房當(dāng)月有正常繳納社?；騻€稅記錄的，可同樣享受“強(qiáng)省會”人才購房政策；通過其他方式落戶長沙的，仍須符合原限購政策規(guī)定，不享受“強(qiáng)省會”人才購房政策。

從政策作用來看，這兩大政策均為限購的放松。

二孩家庭增加一套購房指標(biāo)這項政策在2022年三季度便有多個城市出臺，長沙政策在8月份已出臺二胎增加購房指標(biāo)的政策，但細(xì)則出臺中間間隔時間長達(dá)5個月，與其他城市更是

延遲了8個月，購房者期望值隨著時間推移有所降低，這也導(dǎo)致政策雖利好改善購房群體，但效果較為有限。

“強(qiáng)省會”人才購房細(xì)則對人才購房放松力度較大，但實際上相對于長沙需要45周歲（含）以下具有大專及以上學(xué)歷即可享受長沙戶籍同等購房待遇，武漢、南京、蘇州等城市無需落戶，且只需要6個月社保/個稅即可買房。

實際效果以武漢來看，2021年9月武漢出臺政策，6個月社保/個稅即可買房，但成交量即使9月當(dāng)月也沒有明顯反彈，同比持續(xù)下跌。但其12月出臺二環(huán)外均取消限購，成交量直線攀升，二環(huán)外成交量達(dá)146.91萬方，同比上漲8.24%，占全市總成交的86%。

長沙1月23-29日來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)

長沙本次政策根據(jù)來訪認(rèn)購表現(xiàn)來看，1月18日發(fā)布政策，1月23日-29日當(dāng)周來訪認(rèn)購量大幅上漲，來訪量過百的項目多達(dá)18個，尤其是萬科森林公園、綠城美的明月江南這類熱點(diǎn)項目來訪認(rèn)購雙高，來訪量近三百，轉(zhuǎn)化率也高達(dá)10%以上。

可見政策依然是調(diào)控的重要手段，本次新政很好的減短部分購房人群的等待時間，增加購房人群，短時間利好剛需購房群體，預(yù)計短期內(nèi)客戶量將有所增加。

具體購房資格表現(xiàn)來看，目前除集體戶口外，無論是原長沙戶籍家庭還是新落戶長沙家庭均可購買第三套商品住房，甚至非長沙戶籍在繳納2年社保/個稅后，也可擁有三套以上購房資格，整體限購政策放松力度較大。

克而瑞點(diǎn)評：兩大新政依舊以優(yōu)化資格認(rèn)定為切入口，并未優(yōu)化資金和成本的問題，并且按照長沙目前的購房群體以改善為主的結(jié)構(gòu)來看，新落戶購房能實現(xiàn)的規(guī)模有限。整體新政對長沙今年政策走勢定調(diào)，首次官方確認(rèn)四限的松動，一定程度上增強(qiáng)樓市預(yù)期，短期內(nèi)對樓市的量價有一定刺激作用。

2、降首付、提高個貸倍數(shù)，減少首付成本

減少購房時間和資金成本則分別從個貸倍數(shù)提升和下降首套房首付進(jìn)行放松。

具體來看，公積金個貸倍數(shù)的提升，具體來看，長沙公積金如果按照之前最高15倍計算，按照非三孩家庭的滿額70萬計算，公積金賬戶余額降低2917元。對于每個月公積金繳存基數(shù)較少的人群而言，中間可以減少最高半年以上時間。

13個非限購市州首套房首付降至20%，長沙是首付比例降至首套房30%，對準(zhǔn)備購房的剛需購房者而言，有較大利好，但并不足以刺激更多觀望者入手。

克而瑞點(diǎn)評：兩大政策中無論是提高個貸倍數(shù)還是首套房首付下降雖對購房者首付成本有所降低，但對總購房成本并無太大影響，整體只能對已準(zhǔn)備買房的剛需人群增速，預(yù)計短期內(nèi)客戶量將有些許增加，但對刺激觀望人群無明顯效果。

02

中央層面

“保交樓”仍是重心、養(yǎng)老服務(wù)迎來發(fā)展時機(jī)

1月受春節(jié)假期影響，政策出臺量并不大，但主要方向仍是延續(xù)2022年“保交樓”的落實，，中央各部門出臺多個金融利好政策，同時1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，這是929新政的延續(xù)和升級，同日，住建部部長倪虹強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。

具體來看，1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。建部部長倪虹在接受媒體采訪時也提及了對三類住房需求的政策，強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

與中央政策相呼應(yīng)的是1月29日，鄭州首套房利率降至3.8%，可見2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。

除金融政策外，中央開始大力扶持租賃住宅以及提升住宅的養(yǎng)老服務(wù)體系，12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，把支持養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)與住房改善、新能源汽車提到了同等高度。1月18日，三部門再提滿足多層次養(yǎng)老服務(wù)的需求，再加上中國老年人口占比的持續(xù)增加，2023年將成為養(yǎng)老大年，養(yǎng)老服務(wù)迎來紅利時代。

03

地方層面

雙管齊下，堅持房住不炒下優(yōu)化政策

各城市間政策分化明顯，一二線城市多雙管齊下，在大力發(fā)展租賃住房堅持房住不炒的前提下，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。三四線城市則多方面放松政策，部分城市甚至重啟拆遷補(bǔ)償款。

1月地方層面出臺的部分政策

具體來看，北京、上海等一線城市人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)市場預(yù)期相對較好，1月出臺政策多為全力建設(shè)保障性租賃住房，堅持房住不炒。

武漢、長沙等強(qiáng)二線城市則雙管齊下，一方面增加保障性租賃住房的建設(shè)，另一方面放松限制性政策，武漢1月首批集體用地租賃住房項目封頂，預(yù)計2024年入市運(yùn)營，同時城市二環(huán)外正式取消限購，且以12月運(yùn)行情況來看，這個政策對武漢樓市刺激較大，雙管齊下下，有利于武漢樓市的軟著陸。

三四線城市則出臺鼓勵購房政策，例如南昌安義縣購房補(bǔ)貼1萬元、紹興更是重啟拆遷賠償，但是以房票的形式……但這些政策其它城市均在前期已出臺，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式緊張、人口外流、購房者信心不足下，對三四線城市樓市刺激效果有限。

2022年年底疫情的放開，讓長沙春節(jié)旅游業(yè)重新煥發(fā)活力，也讓房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)，但在“保交樓”未見明顯成效，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形式未明顯改善下，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍需更多的政策刺激與更多的時間。

長沙作為政策較為嚴(yán)厲的城市，目前放松力度和放松頻率較低，2023年可放松的手段仍較多，未來多重政策利好累計下，或?qū)⒂行Т龠M(jìn)行業(yè)信心筑底恢復(fù)。

來源/克而瑞湖南

撰寫/鐘玲

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