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1月13日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室在北京舉行新聞發(fā)布會(huì)，請(qǐng)中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)宣昌能，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司負(fù)責(zé)人馬賤陽(yáng)介紹2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并答記者問。

01

央行發(fā)聲全方位支持房地產(chǎn)

會(huì)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者問時(shí)多次提及支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措，主要包括：

需求端：降低房貸利率是重要舉措，下調(diào)或取消首套房貸利率下限的城市有望進(jìn)一步擴(kuò)圍

此前央行、銀保監(jiān)會(huì)已建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，將住房貸款利率與各地新房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤。本次鄒瀾司長(zhǎng)指出“關(guān)于房?jī)r(jià)，統(tǒng)計(jì)局按月公布70城房?jī)r(jià)的同比、環(huán)比數(shù)據(jù)，對(duì)于70城之外的城市，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門也是掌握數(shù)據(jù)的。……房貸利率政策既是根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，同時(shí)這個(gè)政策又具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。”表明可進(jìn)行貸款利率調(diào)整的城市不限于70個(gè)大中城市，其他城市也可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，同時(shí)，貸款利率調(diào)整具有穩(wěn)定性，不會(huì)過(guò)于頻繁的變動(dòng)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，符合條件的二線及三四線城市利率下限有望降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。

保交樓：政策性銀行專項(xiàng)借款、“保交樓”貸款支持計(jì)劃、金融機(jī)構(gòu)配套融資支持等全面發(fā)力

“保交樓”對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期至關(guān)重要，也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一。2022年，央行已下達(dá)2000億政策性銀行專項(xiàng)借款，根據(jù)市場(chǎng)消息，近期監(jiān)管部門正在加速推進(jìn)一系列“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措，包括新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等。2023年“保交樓”配套資金有望加快落實(shí)，資金規(guī)模亦有望明顯增加。

企業(yè)端：防范化解優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)措施更加系統(tǒng)和具體，“三線四檔”規(guī)則將調(diào)整

管理部門制定《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，將高效防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。該《計(jì)劃行動(dòng)方案》的制定，表明管理部門對(duì)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行更加系統(tǒng)性的、具體的解決。系統(tǒng)性的計(jì)劃行動(dòng)，相關(guān)部門通力支持，將提高改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的效力，將高效防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。該《行動(dòng)方案》聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，表明系統(tǒng)重要性房企是這次方案支持的對(duì)象，支持目標(biāo)更加精準(zhǔn)。“系統(tǒng)重要性”體現(xiàn)在規(guī)模、行業(yè)影響力、上下游合作廣度等多個(gè)方面，“優(yōu)質(zhì)”體現(xiàn)在專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好。這些房企在經(jīng)營(yíng)及融資方面得到有效支持，保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，將阻斷房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延，有助于穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期。

圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，“四項(xiàng)行動(dòng)”支持優(yōu)質(zhì)房企，方式更加具體和豐富。資產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。負(fù)債接續(xù)，緩解流動(dòng)性緊張局面。權(quán)益補(bǔ)充，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率。預(yù)期提升，將修復(fù)行業(yè)信心。

合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，房企“三線四擋”規(guī)則完善參數(shù)設(shè)置，將給予房企寬松的融資環(huán)境，減小融資及債務(wù)壓力。一方面，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對(duì)房地產(chǎn)融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況，靈活調(diào)整完善“三線四擋”參數(shù)設(shè)置，降低對(duì)房企的要求，能減少房企經(jīng)營(yíng)、融資及債務(wù)壓力，有利于防范房企風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃：設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃

央行在發(fā)布會(huì)中提及要“完善住房租賃金融支持政策”，同時(shí)，也提出正在研究推出住房租賃貸款支持計(jì)劃等結(jié)構(gòu)性工具。此前也有市場(chǎng)消息稱，金融部門將設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”住房制度的重要路徑，也是探索房地產(chǎn)新模式的重要方向。2023年，住房租賃支持政策預(yù)計(jì)仍將持續(xù)出臺(tái)，尤其是金融支持相關(guān)的政策。住房租賃貸款支持計(jì)劃的推出，將有利于降低租賃住房的籌集成本，有效擴(kuò)大租賃住房的供給；同時(shí)，結(jié)合住房租賃基金、保租房公募REITs等金融支持，將可能進(jìn)一步放大政策效果，有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

02

未來(lái)，樓市還會(huì)有什么動(dòng)作？

財(cái)經(jīng)專家劉曉博認(rèn)為：

1、降準(zhǔn)降息還會(huì)有。

在央行新聞發(fā)布會(huì)上，副行長(zhǎng)宣昌能有如下表示：

我們將繼續(xù)采取措施提振市場(chǎng)信心，激發(fā)微觀主體活力。一是推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)成本，降低微觀主體的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加居民消費(fèi)和企業(yè)投資能力。

怎樣才能降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)成本？當(dāng)然是要降息。此外，還可以降準(zhǔn)。降準(zhǔn)可以增加貨幣供應(yīng)量，錢多了，價(jià)格（利率）自然會(huì)下降。

2022年，1年期LPR降息了15個(gè)基點(diǎn)，5年期降息了35個(gè)基點(diǎn)，定期存款加權(quán)平均降息了11個(gè)基點(diǎn)。

展望2023年，央行還有繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的空間。比如在存款準(zhǔn)備金率方面，至少還能降低0.25個(gè)百分點(diǎn)；至于LPR利率，可能會(huì)出現(xiàn)不對(duì)稱降息，1年期還有10到15個(gè)基點(diǎn)的降息空間，5年期有15到30個(gè)基點(diǎn)降息空間。

2、存量房貸打折，還有希望。

過(guò)去幾年里，有部分購(gòu)房者的貸款利率非常高，達(dá)到了5.5%以上，甚至超過(guò)6%。對(duì)于這部分購(gòu)房者，僅僅享受過(guò)去1年35個(gè)基點(diǎn)降息，對(duì)他們?nèi)匀徊惶健?br/>

2008年全球金融風(fēng)暴爆發(fā)后，10月末央行曾出臺(tái)政策，給存量房貸額外打折，那些只享受了85折利率優(yōu)惠的，都可以到銀行辦理手續(xù)，享受7折利率。

按照貸款合同，“加點(diǎn)”部分是固定的，銀行沒有降低的義務(wù)。但如果國(guó)家批準(zhǔn)，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下文，是可以額外打折的。

過(guò)去幾年房貸利率超高，而目前消費(fèi)低迷，群眾負(fù)擔(dān)比較重，從“增加居民消費(fèi)投資能力”、“降低微觀主體的債務(wù)負(fù)擔(dān)”的角度看，的確有必要“法外施恩”，給這部分高房貸買房的居民，尤其是買首套房的居民一次解套的機(jī)會(huì)。

否則，將逼迫這部分居民自行轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸，造成普遍的打擦邊球現(xiàn)象。

或許有人會(huì)說(shuō)：2022年經(jīng)濟(jì)那么困難，都沒有給存量房貸打折，2023年會(huì)嗎？

我覺得不排除這種可能，因?yàn)?月“兩會(huì)”上將“換屆”，之后大概率會(huì)有一些重磅政策出臺(tái)。

3、房地產(chǎn)是2023年最重要的行業(yè)。

2023年要刺激消費(fèi)、投資，穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)，哪個(gè)行業(yè)最重要？從央行和銀保監(jiān)會(huì)的表態(tài)看，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

央行答記者問全文（9500字）里，62次提及了“房”，但只有2次提及了“股”，2次提及了“制造”，15次提及了“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。

在銀保監(jiān)會(huì)新聞通稿里（2700字），7次提及了“房”，2次提及了“股”，2次提及了“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”

由此可見，房地產(chǎn)、住房消費(fèi)在2023年被放在了空前重要的位置，絕對(duì)的拉動(dòng)內(nèi)需第一大行業(yè)。

4、“房地產(chǎn)泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。

在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)段時(shí)間里，銀保監(jiān)會(huì)反復(fù)提及房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)是灰犀牛。但在2023年工作會(huì)議通稿里，出現(xiàn)了一個(gè)重要判斷：“房地產(chǎn)泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。

既然實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)了，那么接下來(lái)將是“持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制；穩(wěn)妥處置頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”。

具體措施，央行答記者問提及了很多，比如

1、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面共21項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

2、出臺(tái)系列新措施：設(shè)立全國(guó)性資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款、設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃，保交樓貸款支持計(jì)劃等。

3、針對(duì)大家關(guān)心的“三線四檔”規(guī)則，方案明確要完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

其中第二點(diǎn)和第三點(diǎn)，是最新宣布的。所謂“三線四檔”，就是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍暴雷的融資“三道紅線”，完善部分參數(shù)設(shè)置的意思，是放寬限制，給房企轉(zhuǎn)型提供更多的時(shí)間。

為了防止大家熱炒房地產(chǎn)股被套，央行在發(fā)布會(huì)上聲明：“方案設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，由金融機(jī)構(gòu)自主把握。”

央行還透露：12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，和去年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

總之，房地產(chǎn)的利好仍然在不斷醞釀、出臺(tái)中。

本文來(lái)源：中指研究院、財(cái)經(jīng)專家劉曉博、券商中國(guó)

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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