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隨著既有政策加快落實、增量舉措持續(xù)出臺，近段時間房地產市場預期明顯好轉。業(yè)內人士表示，房地產市場供給端和需求端利好正不斷形成合力，產生共振效應，促進房地產與金融加快恢復正常循環(huán)，助推經濟回穩(wěn)向上。

房企債券融資趨穩(wěn)

當前，“第二支箭”的政策效力繼續(xù)顯現(xiàn)。萬科、新城控股、美的置業(yè)、新希望、中國鐵建等房地產企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)的申請均于近日獲中國銀行間市場交易商協(xié)會接受注冊。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產企業(yè)非銀融資總額508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。受春節(jié)因素影響，1月融資同環(huán)比均為下降，但降幅較上年同期有所收窄，表明在經歷一年動態(tài)調整后，隨著金融支持政策顯現(xiàn)效果，行業(yè)融資逐步轉向相對穩(wěn)定階段。

“政策激勵下，房地產信用債發(fā)行主體明顯多樣化?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，除央企、國企及已發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民營房企也新加入發(fā)行行列。此外，部分出險房企成功發(fā)行中期票據(jù)。

接近交易商協(xié)會人士表示，銀行間債券市場對民營房企的支持有力扭轉了投資者風險偏好過度收縮的行為，保障了房地產企業(yè)在銀行間市場融資渠道暢通。

值得一提的是，房企境外債在連續(xù)5個月斷發(fā)后，于年初重啟。1月，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。業(yè)內人士表示，這為房地產行業(yè)恢復發(fā)行境外債券“試了水”，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸境外債券市場。

開發(fā)貸增速明顯提升

在債券市場發(fā)力的同時，圍繞房地產開發(fā)貸款、內保外貸等，房地產領域信貸投放也在加力，共同滿足房企合理融資需求。

人民銀行在2022年四季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告中披露，2022年末，房地產開發(fā)貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比2022年三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2022年底，隨著金融支持房地產“16條”等政策落地，房企融資環(huán)境得到改善，一定程度上促使住房開發(fā)貸款余額增速提升。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，金融支持房地產“16條”出臺以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元?！岸唐诳矗_發(fā)貸規(guī)模有望延續(xù)修復態(tài)勢?！标愇撵o說。

業(yè)內人士認為，涉房類信貸投放對房地產行業(yè)融資形成有力支撐，而房地產行業(yè)合理資金需求持續(xù)得到滿足，有助于維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“預計2023年上半年尤其是二季度房地產市場將出現(xiàn)較明顯的回暖勢頭，行業(yè)有望實現(xiàn)軟著陸，并重新成為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的正向貢獻項?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟說。

房貸利率下行提振需求

一方面，供給端加快發(fā)力，保持房地產融資平穩(wěn)有序；另一方面，需求端正得到有效提振。業(yè)內人士表示，個人住房貸款利率持續(xù)下降將有效穩(wěn)定居民住房消費預期，提振房地產市場各方信心。

2022年以來，個人住房貸款利率持續(xù)下行。人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹，2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，相比2021年12月下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計記錄以來的最低水平。

春節(jié)假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等地相繼下調首套房貸款利率下限。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有30城下調首套個人住房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

此前，人民銀行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

龐溟等專家認為，有條件的城市將繼續(xù)優(yōu)化差別化住房信貸政策。比如，調整限購、限貸、限售、限價等，更好提振購房者信心和穩(wěn)定購房者預期。與此同時，還應加快探索房地產行業(yè)新發(fā)展模式，發(fā)展壯大多層次住房保障體系。