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深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施細(xì)則進(jìn)入征求意見階段。

1月17日，深圳市住房建設(shè)局、司法局聯(lián)合起草并發(fā)布《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”），其中提及，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，簽訂買賣合同滿5年的，購(gòu)房人可面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購(gòu)。

深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房包括可售型人才住房和安居型商品房，也就是說，深圳的安居型商品房、可售型人才房或?qū)?shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。

目前，共有產(chǎn)權(quán)住房在北京、上海等城市已經(jīng)落地，不過，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)制度不同，受歡迎程度也不一樣。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)媒體表示，如果房產(chǎn)上市流通的條件比較嚴(yán)格，相應(yīng)的，房產(chǎn)的受歡迎程度也會(huì)不太樂觀。

擬封閉流轉(zhuǎn)

“共有產(chǎn)權(quán)住房”，指的是政府提供政策支持，主要采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

根據(jù)《深圳市存量住宅用地信息（截至2021年12月31日）》，深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房包括可售型人才住房和安居型商品房。

根據(jù)2011年6月實(shí)行的《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，簽訂買賣合同未滿10年，需要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)安居型商品房的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門申請(qǐng)政府收購(gòu)；簽訂買賣合同10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。根據(jù)新聞資料，深圳市首個(gè)安居房——富通永福苑于2013年入伙。

2022年11月，深圳市首批可售型人才房面世并出售，對(duì)于其產(chǎn)權(quán)屬性，深圳市住建局發(fā)布的通知指出，購(gòu)房人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房。簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時(shí)安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)。

也就是說，若《征求意見稿》的內(nèi)容通過，此前的安居型商品房、可售型人才房或?qū)?shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。

《征求意見稿》還指出，共有產(chǎn)權(quán)住房施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房。已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。原安居型商品房在冊(cè)輪候人符合228號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定條件，可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。按照《意見稿》相關(guān)規(guī)定審核合格納入共有產(chǎn)權(quán)住房輪候冊(cè)的在冊(cè)輪候人，輪候排序在原安居型商品房在冊(cè)輪候人之后。

2021年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即今后國(guó)家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。正是在這樣的背景下，深圳共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。

2022年1月，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》指出，規(guī)劃期內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)分配住房65萬套（間）。其中，商品住房31萬套；公共住房34萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房20萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。

能否受到歡迎？

根據(jù)《征求意見稿》，深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房配售主要采取日常輪候方式，也可以根據(jù)項(xiàng)目供應(yīng)的實(shí)際情況，采取定向配售方式。共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件主要為：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、5年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過或因離婚分割過自有住房等。

售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右確定，單套住房銷售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目銷售均價(jià)，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。相應(yīng)的，在房屋的產(chǎn)權(quán)份額分配上，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。

共有產(chǎn)權(quán)住房配售建筑面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定，即三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為六十五平方米左右；四人以上家庭配售建筑面積為八十五平方米左右。

房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易方面，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應(yīng)當(dāng)向代持機(jī)構(gòu)申請(qǐng)收購(gòu)個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，收購(gòu)價(jià)格按照購(gòu)買價(jià)格確定，收購(gòu)價(jià)格計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=購(gòu)買價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）。

簽訂買賣合同滿5年的，購(gòu)房人可面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請(qǐng)收購(gòu)。封閉流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定，通過市場(chǎng)參考價(jià)格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，收購(gòu)價(jià)格不高于收購(gòu)時(shí)本項(xiàng)目的市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)應(yīng)所持產(chǎn)權(quán)份額確定的總價(jià)。

另外，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押，但為購(gòu)買本套住房而向銀行設(shè)定的抵押除外。

共有產(chǎn)權(quán)交付使用之后，不得擅自出借或出租。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目配售兩次后仍有剩余房源的，主管部門可以結(jié)合住房供需情況、項(xiàng)目情況等因素，將供應(yīng)對(duì)象調(diào)整為本市常住居民，或者將房源性質(zhì)轉(zhuǎn)為租賃住房等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京、寧波等20余城出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策，或就相關(guān)政策公開征求意見。目前，北京、上海等城市都已有共有產(chǎn)權(quán)住房，不過，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房的流轉(zhuǎn)制度不同，受歡迎程度也不一樣其中。北京采取封閉流轉(zhuǎn)，上海則可以取得完全產(chǎn)權(quán)，上市轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)為商品住房，根據(jù)媒體報(bào)道，北京的共有產(chǎn)權(quán)房存在滯銷的情況。

那么，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)媒體表示，深圳此前已有的人才住房、保障性租賃住房對(duì)市場(chǎng)的分流已經(jīng)很明顯，也就是說，當(dāng)房?jī)r(jià)不再大幅上漲的時(shí)候，無房的年輕人就會(huì)轉(zhuǎn)向租房或者公共住房領(lǐng)域，對(duì)商品房市場(chǎng)來說，短期會(huì)造成分流，而這，也是政府及政策希望達(dá)到的目的；反之，如果未來商品房?jī)r(jià)格普遍上漲，流入租房以及公共住房市場(chǎng)的購(gòu)買力也就會(huì)變小。

李宇嘉還表示，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)市場(chǎng)的影響還取決于其上市流通的條件，因?yàn)樗?gòu)房屋的收益與購(gòu)房積極性密切相關(guān)，若采取封閉流轉(zhuǎn)制度，共有產(chǎn)權(quán)房需要賣給“符合條件的人”，符合條件的人規(guī)模有多大，持有共有產(chǎn)權(quán)住房的業(yè)主想要購(gòu)買商品房而賣共有產(chǎn)權(quán)住房的時(shí)候，能否在較短的時(shí)間內(nèi)找到買家，這是購(gòu)房者最關(guān)心的問題。李宇嘉表示，如果房產(chǎn)上市流通的條件比較嚴(yán)格，相應(yīng)的，房產(chǎn)的受歡迎程度也會(huì)不太樂觀。