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本文來自微信公眾號：判官老司機（ID：panguansays），作者：判官（前產(chǎn)品經(jīng)理），本文是播客節(jié)目“朝陽路5號”的文字版，部分內(nèi)容有刪改，江洋，“朝陽路5號”播客主播，大齡資深產(chǎn)品專家，題圖由判官提供。

一、“我不是居委會大爺大媽”

江洋：今天兩個大齡產(chǎn)品經(jīng)理不聊產(chǎn)品和互聯(lián)網(wǎng)，聊聊判官老師的新身份：李主任。判官老師在兼職做社區(qū)的業(yè)主委員會主任，是吧？

判官：是我們小區(qū)的業(yè)主委員會主任。社區(qū)是社區(qū)，業(yè)委會是業(yè)委會，不是一回事。

江洋：待會可以聊一下區(qū)別。過去三年，我們切身感受到了社區(qū)工作者的存在，說實話之前這種存在感沒那么強。而且經(jīng)歷了防疫政策的變化，我覺得現(xiàn)在是一個很好的時機，找判官聊一下，他在做業(yè)委會工作過程中，有哪些自己的看法或者一些理解。因為大家可能之前對這種社區(qū)工作也不是特別理解，只會看到很多工作者在忙碌。

所以一開始我想問，業(yè)主委員會到底是一個什么樣的組織？他和居委會、物業(yè)、街道，是什么樣的關(guān)系？

判官：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的一個常設(shè)機構(gòu)，就像人民代表大會也有一個常務(wù)委員會。

業(yè)主大會是一個小區(qū)的全體業(yè)主，行使對小區(qū)的管理權(quán)利，維護業(yè)主利益的一個組織形式。因為業(yè)主大會不可能天天開會，一般也就一年一次。平時業(yè)主大會不開會的時候，業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，參與一些小區(qū)的公共事務(wù)，監(jiān)督物業(yè)履職。

江洋：如果從政府組織架構(gòu)來看的話，居委會是屬于最基層的政府單位對吧？

判官：居委會的全名是社區(qū)居民委員會，它不是一個政府單位，屬于居民自治組織。關(guān)于居委會，國家有《中華人民共和國城市居民委員會組織法》，來定義居委會的設(shè)立和行使職責等相關(guān)工作。

當然話又說回來，居委會并不是跟政府無關(guān)，它和政府有協(xié)作配合關(guān)系，它的工作經(jīng)費來自于政府，不管辦公場所、還是日常工作開支、或者人員工資，都是政府安排，大家可以理解為它是政府的外部協(xié)作組織。

江洋：居委會的上級部門是什么？

判官：是街道。

江洋：街道是政府部門吧？

判官：對，街道是區(qū)一級政府部門的派出機構(gòu)。咱們國家的街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，屬于政府的最基層組織了。

江洋：業(yè)主委員會，是怎么產(chǎn)生的？

判官：業(yè)主大會的召開和業(yè)委會的選舉產(chǎn)生，咱們國家有相關(guān)的法律法規(guī)，從民法典，到國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，以及很多城市地方性的物業(yè)管理條例的法規(guī)，都有涉及。

業(yè)主大會和業(yè)委會，正常情況下，是在國家的法律框架之下，由業(yè)主自己來組織和開展工作。實際情況中，業(yè)主大會的召開，經(jīng)常是政府讓居委會來牽頭組織。我們小區(qū)就是一個很典型的例子，根據(jù)2021年北京市的精神，召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會，這個事情要由黨建引領(lǐng)，社區(qū)牽頭和指導(dǎo)。

據(jù)我所知，不止是北京，外地很多的業(yè)主大會的召開和業(yè)委會成立，都是社區(qū)居委會牽頭。無論業(yè)主自發(fā)還是居委會牽頭，大會召開，通過決議，業(yè)委會候選人選舉，都必須依法進行。但在實踐里，出現(xiàn)很多問題，咱們可以后邊細聊。

江洋：因為判官和我都在北京，所以我們今天講的所有事情，是北京的一個具體情況。全國各地會有一些細微差異，可能有的地方工作做得更細致一些，有的更粗糙一些，但是基本上是這么一個思路。

判官：在南方一些城市，大家買二手房，不只是看這個小區(qū)的戶型、價格、環(huán)境，他還要看這小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)委會的工作搞的怎么樣。

上海有兩個相鄰的小區(qū)，因為業(yè)主自治水平的差異，每平米房價差了至少5000塊錢。北京目前還沒聽說有這種情況，可能起步較晚，或者工作還沒體現(xiàn)出成效。

江洋：你做這個工作是兼職吧？當時為什么想做這件事？

判官：兼職的。當時我想做這事，家里人是比較反對的，覺得這工作費時費力、沒有報酬、吃力不討好等等。

江洋：我一直覺得這事是大爺大媽干的事兒，這是我的一個刻板印象。

判官：其實不刻板，從結(jié)果上來看，確實大多數(shù)小區(qū)如果成立業(yè)委會，擔任委員角色的，很多都是離退休的老人，他們至少是有時間精力的。

為什么我要做這個事？我是這么考慮這個問題的。小區(qū)走向衰敗的過程，所有業(yè)主的利益都是受損的。我是個生意人，不喜歡唱高調(diào)，我喜歡拿利益來考慮問題。因為涉及到我自身的利益，我自己不希望小區(qū)環(huán)境變差，最后房價下跌，所有的人的利益都受損。

我經(jīng)常跟小區(qū)的居民說一句話：每天出門，誰也不是打開窗戶就飛了，小區(qū)的事和大家都有關(guān)系。你只要下樓，走在小區(qū)里，這小區(qū)的事就和你有關(guān)系。你也不希望左邊堵輛三蹦子，右邊踩一腳狗屎。如果沒有人來做、或者沒有合適的人來做業(yè)委會工作，以我自己的個體戶的情況，至少我時間靈活一些，我可以做。

2021年，在業(yè)主大會籌備階段的時候，我是小區(qū)里為數(shù)不多的、自己報名業(yè)委會候選人的業(yè)主。用給自己貼金的說法，我選擇躬身入局。

江洋：我覺得我們年輕人、或者中年人，去做這件事情，肯定比老一輩人有很多優(yōu)勢。

判官：我在這個事情上，一開始也沒有給自己定很高的目標，或者給自己立什么flag。因為這個事情大家都沒什么經(jīng)驗，也沒有什么案例可以學(xué)習——每個小區(qū)的情況都不一樣，每個小區(qū)要解決的問題也不一樣。

我認為自己可能有的一些優(yōu)勢，比如信息搜集能力，因為咱們都是做互聯(lián)網(wǎng)、做產(chǎn)品出身的，在這些方面可能有點優(yōu)勢。具體在執(zhí)行層面，因為涉及到很多跑腿的工作，比如要去政府部門去調(diào)一些資料，作為年輕人跑腿也是方便的。

劣勢是什么？在做這件事情之前，相信大多數(shù)年輕人或者中年人，在小區(qū)存在感并不是很強，小區(qū)里認識咱們的人也不會很多。不像一些大爺大媽，他們可能還會下去遛彎聊天打牌，有小區(qū)內(nèi)的社交。

我這個小區(qū)，很多人都是同系統(tǒng)同單位的，本身有同事關(guān)系。人脈這一塊，大爺大媽肯定是有優(yōu)勢的。

當然，這種優(yōu)勢也分怎么說，可以是開展工作的有利條件，也可以是不利條件。不利條件就是在工作里有的時候會有一些額外的壓力，或者有一些得罪人的工作，你面對熟人反而不好開展。

江洋：這份工作，你有收入或者津貼嗎？

判官：紙面上是有的。像我們小區(qū)，根據(jù)《議事規(guī)則》，我們業(yè)委會的委員，一個月有300的津貼，副主任是400，然后我是主任是500。

但是，我為什么說這個是紙面上的，因為這津貼來自于小區(qū)的共用面積收入，比如電梯廣告，或者蜂巢快遞柜租金。從法理上說，共用面積收入默認屬于全體業(yè)主。

我們的業(yè)委會的工作經(jīng)費，也是來自于小區(qū)的共用面積收益，但是這個錢目前用不了。在業(yè)委會工作里，很多事你會發(fā)現(xiàn)，大家在紙面上約定好以后，不具備可行性，待會再舉別的例子。

紙面上我們有所謂的津貼，但目前不光是津貼沒拿到，而且從成立到現(xiàn)在，各種開支還要我自己墊付。比如業(yè)主大會和業(yè)委會的印章刻制，再包括我去政府走信息公開流程調(diào)取小區(qū)的材料，復(fù)印的工本費這些，我前后墊付了小1000塊錢。

這些開支都應(yīng)該走小區(qū)的公用面積收益，但是目前拿不出來。如果有財務(wù)常識的話，很容易理解。因為小區(qū)的共用面積一直是物業(yè)來經(jīng)營的，物業(yè)從其他企業(yè)收了這筆錢后，不能把這個錢直接給我們，因為我們是個人身份，無法給物業(yè)開發(fā)票。

這里又涉及到另一個問題：業(yè)委會它的法律主體地位現(xiàn)在是很模糊的。財務(wù)上，我們不能像企業(yè)一樣，或者說不太容易像企業(yè)一樣去銀行開對公賬戶。物業(yè)倒不是不愿意把這部分錢給我們，但是現(xiàn)實中就遇到了企業(yè)財務(wù)操作上的問題，這個錢不能直接從公司賬到個人賬。

我問了幾個銀行，因為業(yè)委會不是企業(yè)，沒有統(tǒng)一社會信用代碼，銀行不給開對公賬戶。有的小區(qū)業(yè)委會，有銀行給開了戶，我也不知道他們是怎么辦到的，我也在到處取經(jīng)。

總之，現(xiàn)在的問題，不是沒經(jīng)費用于業(yè)委會的開支和津貼，而是這經(jīng)費無法給到我們。

二、產(chǎn)品經(jīng)理也不好使

江洋：之前你一直在做互聯(lián)網(wǎng)方面的工作，做產(chǎn)品經(jīng)理，還出過一本書（《產(chǎn)品覺醒》），你本身是一個資深產(chǎn)品經(jīng)理，你覺得產(chǎn)品經(jīng)理來做業(yè)委會主任這個工作，有什么優(yōu)勢嗎？這兩個工作有什么巨大的差異嗎？

判官：優(yōu)勢不多，差異比較多。要說優(yōu)勢或者共同點的話，咱們作為產(chǎn)品經(jīng)理，尤其是咱倆都算是比較老派的產(chǎn)品經(jīng)理，可能會有一個原始的沖動，總想通過解決一些問題，讓世界變得更好一點。咱們這一代的產(chǎn)品經(jīng)理，很多人都是抱這個初心來入這行的，不是說覺得這工作收入高或者怎么樣，當年收入也不高。

像我做這工作，我剛才也說了，沒有給自己立flag，也沒有給自己定很高的目標。我覺得豐富一下人生經(jīng)歷，對我自己而言，就當是打游戲換腦筋了。

而且做這事我也想得很清楚，我不想做好人，我只想做好事。至少我為改善這小區(qū)的環(huán)境努力過、爭取過，哪怕能喚起一部分業(yè)主的主人翁意識，參與到這小區(qū)的治理工作里也是好的。

說到出發(fā)點，如果為了別人的認同的話，做這事其實你不太可能有什么收獲感或者成就感。你只是想嘗試著能把小區(qū)的環(huán)境弄得好一點而已，給自己定的目標太高的話，挫敗感就會比較強了。

話說回來，作為產(chǎn)品經(jīng)理，在業(yè)委會實際工作中，沒有什么太多的優(yōu)勢，除了可能有一點信息獲取的優(yōu)勢，但這個也不是產(chǎn)品經(jīng)理的專利。大家現(xiàn)在善于使用互聯(lián)網(wǎng)，信息獲取也不是什么高深的技能。比起做產(chǎn)品，業(yè)委會這工作，你沒有工具箱，沒有數(shù)據(jù)，沒有抓手，沒有資源。

我前段時間發(fā)過一個朋友圈，說很多號稱有治理過億級用戶量級社區(qū)產(chǎn)品的PM，可以來試試業(yè)委會，他會發(fā)現(xiàn)面對小區(qū)可能都不到1萬人的這些人，他就得抓瞎。

如果說產(chǎn)品經(jīng)理還有什么額外的優(yōu)勢，像我原來是做社交的，我覺得和業(yè)委會工作的共同之處，都是要直面人性的，你是要去平衡需求，而不是單純的滿足需求。

很多小區(qū)的狀況，就是業(yè)主和物業(yè)一起擺爛，大家都在瞎湊合、瞎對付。我做這個工作，一開始我也一度陷入誤區(qū)了，以為要先獲得業(yè)主的支持，所以我就把大量精力放在去解決業(yè)主和租戶的具體問題。理論上我是不應(yīng)該面對租戶的，但如果群里來個人找你，你不可能先問是業(yè)主還是租戶，是租戶就不搭理人家了？

我用了很多精力去解決一些具體問題，后來發(fā)現(xiàn)這樣無濟于事，所以我今年，這個工作思路就想轉(zhuǎn)變一下。要去抓主要矛盾，解決小區(qū)幾個大的問題，而且是要敦促物業(yè)去履職。因為大家的物業(yè)費是交給物業(yè)的，又沒交給業(yè)委會，業(yè)委會委員也不是一個全職的工作，不可能有太多精力去搞一些很具體的、雞毛蒜皮的事。

所以總的來說，產(chǎn)品經(jīng)理的工作經(jīng)驗對做業(yè)委會這個工作，我覺得幫助不是特別大。可能會有一些基礎(chǔ)素質(zhì)擺在這兒，比大爺大媽有那么一點優(yōu)勢，不多。

主要還是你自己怎么看待這事，從這事里你想獲得什么？到了小區(qū)里，你面對的都是很具體的人和事，而且這些人跟你住在一起，這些事兒每天不斷第在你身邊發(fā)生，這跟大家隔著電腦，隔著手機去看一些數(shù)據(jù)，完全是兩種感覺。

江洋：在你看來，小區(qū)里的主要矛盾是什么？

判官：我覺得是爭奪資源。

小區(qū)是一個資源有限的空間，比如車位緊張、環(huán)境衛(wèi)生，再比如剛才說到的共用面積收益，很多物業(yè)會希望把這筆錢據(jù)為己有。

物業(yè)是受業(yè)主委托來運營、經(jīng)營小區(qū)的共用面積的，可在現(xiàn)實中，絕大多數(shù)小區(qū)的共用面積收益被物業(yè)給拿走了，而且也沒有業(yè)主去追究，更不用說通過法律手段追究。

物業(yè)代表業(yè)主去管理、經(jīng)營小區(qū)，天然就具備使用小區(qū)的公共資源來牟利的條件。比如我提一個最簡單的問題，你們小區(qū)有沒有地面車位，有沒有地下車位？你們地下有幾層停車場？你知道地面車位和地下車位的區(qū)別嗎？

地面車位物業(yè)只租不賣，因為地面車位屬于小區(qū)的共有面積，沒有產(chǎn)權(quán)，物業(yè)是不能賣的，而且車位出租的收益，也屬于我剛才說的公用面積收益，屬于全體業(yè)主。沒有幾個業(yè)主特別清楚這個事情。

地下的停車位也分三種情況，地下一層叫普通地下室，你到地下室入口會看到一個公示牌，這個是按照規(guī)定是必須要掛的。這種普通地下室的車位有兩類，一類是產(chǎn)權(quán)的，一類是非產(chǎn)權(quán)的，非產(chǎn)權(quán)車位你就要看看歸屬權(quán)了。

有的小區(qū)地下二層也有停車位，如果是地下二層是人防地下室的話，很多小區(qū)是物業(yè)向人防辦公室申請了人防工程使用證，然后又把這收益拿走了。

人防工程的商業(yè)化收益，默認也不屬于業(yè)主，但如果你們小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)委會，是可以去向人防辦公室申請人防工程的使用權(quán)，然后經(jīng)營收益就歸業(yè)主來支配了。

所以這里邊有很多的門道，法律法規(guī)都是有明文規(guī)定的，只不過大家平時不清楚、不在意，不去刻意研究的話，也不知道這個情況。

剛才說小區(qū)最常遇到的矛盾，來自于有限資源和無限需求的矛盾。作為業(yè)主，很常見的一種狀態(tài)是，“既要又要還不想”。

“既要”是盡可能多地占有小區(qū)的資源。

“又要”指的是希望得到盡可能多的服務(wù)，來自物業(yè)、居委會，甚至是業(yè)委會的服務(wù)。

“還不想”，指的是不想付出時間精力金錢，哪怕是一些注意力，這是我認為很多業(yè)主存在的一個很現(xiàn)實的情況。想要收益又不去研究法律法規(guī)，去采取行動爭取權(quán)益，才會被物業(yè)拿走本該屬于自己的東西。

三、“我不慣他們這毛病”

江洋：這工作你做了多久？尤其是疫情三年下來，又涉及到防疫工作和居民訴求，有什么有趣事或者矛盾，有什么記憶深刻的故事嗎？

判官：我做這個工作滿打滿算也就一年，因為我們業(yè)委會正式成立是2021年的12月30日，在這之后完成備案和刻章，基本上就到2022年初春節(jié)了。正式開展工作，那是2022年春節(jié)之后的事情。這里邊要說故事的話，我印象比較深刻的有三個。

第一個是我們小區(qū)有大量的歷史遺留問題，產(chǎn)生很多的矛盾。這是我作為一個普通業(yè)主不太容易解決的。相當于我一上任，就接了一堆隨時會炸的雷。

比如這個小區(qū)分南北兩個區(qū)，兩個區(qū)在地理位置上不挨著，還分屬兩個社區(qū)居委會，所以我平時的工作是跨著兩個社區(qū)的。

然后這兩個區(qū)的業(yè)主，他的心態(tài)也不太一樣，規(guī)模較小的南邊區(qū)域的業(yè)主，天然會有一些隔閡感，對業(yè)委會不認同不信任，人家會說，你北區(qū)的憑什么來管我們？業(yè)委會成立之后，前期有大量的時間，我是在做南區(qū)的業(yè)主的工作。

甚至南區(qū)有業(yè)主還聲稱要自己召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會。其實從我的角度沒有意見，但這有一個問題，南區(qū)不是一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域，沒有自己的配套設(shè)施和消防安全中控室，如果能單獨成立業(yè)委會，當時籌備的時候就分別成立了。為什么最終還是成立了同一個業(yè)委會，就是因為他不具備單獨召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會的法律條件。

這里邊還有歷史遺留問題。我們小區(qū)屬于政府福利房，也就是房改房，當年規(guī)劃的時候，南北區(qū)各有一塊地，在產(chǎn)權(quán)上或使用權(quán)上是有爭議的。這兩塊地的存在，還造成了小區(qū)車位緊張等問題。這是一個挺頭疼的、很難解決的歷史遺留問題。

第二個故事是卷入了老舊小區(qū)改造。

在業(yè)主大會召開前，2021年我們小區(qū)被列入了老舊小區(qū)改造項目，2022年業(yè)委會開展工作的時候，老舊小區(qū)改造施工也開始了。然后施工方跟居民就出現(xiàn)了大量矛盾，隨之就有很多雞零狗碎的事情。

有一個數(shù)據(jù)特別令人哭笑不得。我們南區(qū)的居民因老舊改造等問題，經(jīng)常打12345，在2022年下半年的某一個月，打上了北京全市小區(qū)第一。大家可以理解為12345是一個客訴渠道，全北京的小區(qū)每個月都會有一個12345投訴排名。

還有一次，在南區(qū)居民自發(fā)組建的微信群里，有成員辱罵老舊改造施工方的項目負責人，然后發(fā)展到對罵，后者最終退群了。那位項目負責人加居民群，本意是好的，希望方便大家溝通。但因為本職工作在身，難免有回復(fù)不及時的情況，然后群里戾氣很重，最后搞成了這樣。

我當時看不下去，站出來說了幾句，大概意思是，大家如果真要解決問題，這個群里至少得有個基礎(chǔ)的秩序。然后把施工方的負責人罵走的那幾位，扭過頭來又開始攻擊我，臟話就來了。我是不慣他們這毛病的，直接報警了。

微信群也是公共場合，在公共場合辱罵他人，是觸犯《治安管理處罰法》的行為，警察也受理了。拿到報案回執(zhí)后我直接發(fā)到群里，有一個罵人的馬上就退群了。

第三件事是卷入防疫工作。我為什么一再使用“卷入”這個詞，因為不管是老舊小區(qū)改造還是防疫工作，并不是業(yè)委會的本職工作。

業(yè)委會本職工作是代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)履職，老舊小區(qū)改造的甲方是區(qū)房管局，施工方不是對業(yè)委會負責的。防疫工作更不用說了，這是政府工作。

實際情況下，我確實是幫著社區(qū)做了很多防疫工作，尤其從11月下旬到12月上旬，北京的朋友印象比較深刻，疫情形勢急轉(zhuǎn)直下，到政策的急轉(zhuǎn)直下這么一個過程，兩個社區(qū)的工作人員先倒下了，陽的陽，隔離的隔離，已經(jīng)沒有辦法正常開展工作了。

大概有10天左右的時間，我就充當了部分社區(qū)的角色。居民已經(jīng)聯(lián)系不上社區(qū)了，就開始來找我，我在里邊也做了很多的工作，一直到我自己也陽了。

我印象比較深的就是這三件事。很多人可能想聽，或者下意識會認為，可能會有一些我跟物業(yè)斗智斗勇、甚至正面剛的故事，其實并沒有。

兩個原因，一個原因是2022年大量的常規(guī)工作，被疫情給沖擊了，都靠邊站了。所以很多事情沒有發(fā)展到我要和物業(yè)去角力，或產(chǎn)生矛盾。

第二是物業(yè)其實對業(yè)委會的工作還是支持的。從物業(yè)的角度，他也是希望有這么一個組織站出來，能夠代表業(yè)主跟他們對話，很多事能找人商量。

在召開業(yè)主大會成立業(yè)委會之前，物業(yè)很多情況下也頭疼。很多公共事務(wù)大家平時不關(guān)注，有點具體的事，比如物業(yè)說小區(qū)停車以前是不要錢的，為了維護停車秩序，是不是考慮收費，一堆業(yè)主就站出來反對，這也可以想象。

這時候物業(yè)找不到一個具體的人可以對話。因為人人都是業(yè)主，但人人都不能代表業(yè)主，是不是？

所以剛才這三個故事，反而沒有一件是跟物業(yè)直接相關(guān)的。

江洋：你覺得在當下的環(huán)境里，業(yè)委會這個組織形式，他有什么缺點？

判官：這個制度目前還是很擰巴的，它的立法層面和現(xiàn)實執(zhí)行實施層面，中間有很大的鴻溝。

剛才我舉過一個例子，就是我們的經(jīng)費。紙面上有津貼，有經(jīng)費，但一個很現(xiàn)實的問題，就是在物業(yè)在財務(wù)制度上沒法支持你，然后你自己很難去設(shè)立一個獨立的法人地位，給人開發(fā)票什么的。一旦設(shè)立了，你又要有會計，就會產(chǎn)生固定成本等等，各種拔出蘿卜帶出泥的事。

還有一個很大的坑，就是業(yè)委會的責任、權(quán)利、利益是嚴重不對等的。剛才也說了，既然是一個兼職工作，而且業(yè)委會又不是一個能負法律責任的法人工作，所以其實他是不應(yīng)該擔太大的責任的。

業(yè)委會不拿工資，不是一個服務(wù)機構(gòu)。業(yè)主有事情，比如說樓里電梯壞了，這事不應(yīng)該找我，你是交了物業(yè)費給物業(yè)的，物業(yè)是一個服務(wù)機構(gòu)，毫無疑問這事應(yīng)該找物業(yè)報修。

再比如說老舊小區(qū)改造，業(yè)主跟我說施工方墻沒刷好，說吊籃很吵，這個事你應(yīng)該找施工單位去說，我們也管不了施工單位啊，人家甲方是區(qū)房管局，又不是業(yè)委會請他們來施工的，對不對？

當然我可以去協(xié)調(diào)，但是不代表說這個事情對我是公平的，因為我自己大量的時間精力，要搭在這種非業(yè)委會的本職工作上的。

這個是無關(guān)于錢的問題，真談錢的話，給我發(fā)多少工資，我能干這么多事？如果按照原來咱們在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的收入標準，可能小區(qū)的物業(yè)費全拿出來都不夠。

所以說責權(quán)利不對等，是第二個很大的問題。

再就是這個制度，從結(jié)果上來看，會導(dǎo)致業(yè)委會工作，尤其是業(yè)委會主任的工作，有能力的人沒精力做，有精力的人沒能力做，基本上就是用愛發(fā)電了。為什么要單把業(yè)委會主任拎出來說？因為業(yè)委會的組建形式?jīng)Q定了，這不是你自己搭的班子，對吧？

業(yè)委會每個委員都是被獨立選出來的，之前可能大家誰都不認識誰，搭班子工作能不能配合好？我是運氣好，碰到幾位很通情達理的老同志，也很支持我的工作。但是老同志畢竟精力體力是有限的，所以很多事就練我一個人，這真的不是說我自己愿意干這么多，而是很多事情沒有辦法交給老同志去干。

延伸一下，比如說業(yè)主不信任業(yè)委會，包括咱們國家物業(yè)的模式（包干制為主），其實是有問題的，這就造成了很多問題，最后摞在一起，壓到了業(yè)委會這個層面，而業(yè)委會本來不應(yīng)該承擔如此多的責任。

有大量的業(yè)主搞不清楚你業(yè)委會跟社區(qū)、跟物業(yè)是什么關(guān)系，會有業(yè)主誤會你和物業(yè)穿一條褲子，甚至個別人給你潑臟水。

還有一些業(yè)主對你的期望值過高，這也不是個好事。比如說有的業(yè)主會認為業(yè)委會就該換個物業(yè)或者業(yè)主自治什么，以為像換鎖一樣簡單。

還有一些網(wǎng)傳的業(yè)委會拿共用面積收益來分紅的，發(fā)現(xiàn)金紅包搞噱頭，然后有業(yè)主就說，你看別人小區(qū)業(yè)委會都分錢的，等等的各種奇奇怪怪的事情，搞得我也是很頭疼。

很多事其實咱們要回歸到制度層面和執(zhí)行層面。目前咱們國家的物業(yè)模式，還有業(yè)委會模式，我覺得都是有問題的。在不管是立法實施，還是政府給的資源和支持方面，都是有問題的，很多事落不了地。

我覺得可能疫情之后會好一些。因為疫情這三年，像社區(qū)居委會，剛才也說了，它是屬于政府的一個外協(xié)外包組織，手里有很多資源和實際上的行政權(quán)力。但是因為這三年居委會忙著去防疫，很多事情是沒有精力做的。

所以今年春節(jié)之后，很多事我希望跟社區(qū)聯(lián)手，借助社區(qū)手里的資源，甚至是政府的資源，去推動小區(qū)的改革，比如說清理占車位，拿什么三蹦子、破三輪占車位這種事，不光是我，物業(yè)都沒有執(zhí)法權(quán)，最后怎么辦？

只能是政府部門介入，甚至用強制的方式清理。所以剛才這個問題，我覺得這里邊有很多是制度問題，然后落到具體的小區(qū)，就會造成具體的矛盾，很難去解決，就很多事情落不了地，只是停留在紙面上，停留在墻上。

江洋：說到責權(quán)利不對等，我在想，我們換位思考，我也是一個業(yè)主，今天咱們聊了一個小時，而在一個小時前，我對業(yè)委會、社區(qū)、物業(yè)，他們之間的界限，我也分不清楚。我遇到一個問題，可能我也是逮住誰找誰，好多人可能也是這么想。在你的角度，你會覺得，居民這種樸素的認知有問題嗎？

判官：居民有這樣的想法，我是有前提的接受。什么叫有前提？

比如電梯壞了，你找過了物業(yè)，你給物業(yè)打了電話，物業(yè)不管或者拖沓，這個時候你再來找我，是沒毛病的，為什么？我業(yè)委會是代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)的，他沒有履職，這時候你來找我，然后我去找物業(yè)經(jīng)理談，我覺得沒問題。

但是你上來就群里艾特我，跟我說什么幾號樓電梯壞了。你自己都沒有跟物業(yè)聯(lián)系過，物業(yè)也不是不給你修，我覺得是有問題的。

再比如老舊小區(qū)改造，小區(qū)今年也有這種情況，比如誰家的車，因為施工方的腳手架被蹭了，再比如因為上下水改造，在室內(nèi)施工的時候，地面上鋪的防護紙?zhí)?，把老人摔了這種事情，業(yè)主也會來找我，但他們是先跟施工方溝通過，但是溝通結(jié)果不理想，希望我作為仲裁或者協(xié)調(diào)的一個角色，我覺得是OK的。

但如果你上來就想當大爺，在群里邊抱怨，這個那個的業(yè)委會管不管？我覺得是特別沒意思的。有的時候其實不在于這個事情是不是找了我，而是在找我之前，你自己都做過什么努力，我個人會比較重視這一點。

一個小區(qū)里除了業(yè)主，有幾個角色，一般的小區(qū)會有物業(yè)、社區(qū)、業(yè)委會，我們這種正在老舊改造的小區(qū)又多了一個施工方，如果說你全找了一遍，我覺得沒問題。你只找我，這就是問題，我不知道你明白我的意思了嗎？

你可以自私，但你不能懶，你自私也得有點自私的樣子，我是這樣一個觀點。我不怕你自私，就怕你又自私又懶，就想當大爺指揮別人，這我就比較反感。

在中國做業(yè)主是挺難的，從買房裝修到家具家電什么的，你都得變成專家。現(xiàn)在有了業(yè)委會，我認為正常的業(yè)委會工作，是不應(yīng)該去占用主任副主任委員太多的精力的。

但是現(xiàn)在事實上我不但要付出大量精力，我還要變成一個物業(yè)管理專家。我電腦上跟業(yè)委會相關(guān)的文件里，有一個法律法規(guī)的文件夾，這個文件夾里邊有幾十條的、各級的政府的法律法規(guī)，跟業(yè)委會工作相關(guān)的。

在這個過程中，我也覺得是一個讓人特別疲憊的事情，你做了大量的、本來不該你做的工作。有人在拿工資，他沒把這事做好，他沒做好的原因不是他單點失效，而是制度性的問題。

現(xiàn)在政府希望成立業(yè)委會，去補上業(yè)主跟社區(qū)之間的環(huán)節(jié)，但實際上業(yè)委會能起的作用又不是那么大，至少在目前的大家都是兼職的情況下。你如果真弄一個專職業(yè)委會，業(yè)主說你把物業(yè)干掉，業(yè)委會來管小區(qū)，那業(yè)委會不就成物業(yè)了嗎？角色上大家都有一些該做的事沒做好，有這種感覺。

物業(yè)是個公司，他收了物業(yè)費，理應(yīng)提供相應(yīng)服務(wù)?，F(xiàn)在拿錢的物業(yè)不好好干活，你指望一個不拿錢的業(yè)委會把活干了，這現(xiàn)實嗎？

所以現(xiàn)在業(yè)主大會和業(yè)委會從法律上還是有很多需要完善的地方，它的法律主體地位，它在財務(wù)上，在收入上。比如說我干這事，我拿年薪10萬，我覺得不過分，一點都不過分。

甚至你給我這工資，比如居委會的主任，他的收入我相信是能達到這個水平的，但是如果說給我這待遇讓我來干社區(qū)居委會的負責人，我是絕對不會干的，真的是一個太難做的工作了。誰愿意干，他有他的考慮，但至少從我的角度我是不愿意干的。

業(yè)委會這工作，讓我選擇是多拿錢還是少干活，我寧可選擇少干活，為什么？

很多人該干的活沒干好，才導(dǎo)致業(yè)委會做了很多本來不該他們做的工作。比如物業(yè)沒有正常的履職，如果物業(yè)把小區(qū)的這些事都弄得很好了，業(yè)委會真的就沒有什么很具體的事需要做了，每年組織大家對小區(qū)公共事務(wù)投個票就行了。

業(yè)主平時有事找物業(yè)，然后物業(yè)都能解決了，小區(qū)的停車秩序、環(huán)境衛(wèi)生也很好，共用面積收益也沒自己揣兜里，正常應(yīng)該是這樣的。就是因為他很多事情沒做好，再加上類似我們小區(qū)又有大量的歷史遺留問題，所以導(dǎo)致了我上來就要面對一堆這種陳年的問題。

江洋：所以你越熱心，大家越來找你，就有很多本來不屬于你的工作，你也要去接，因為你是個好人嘛。

判官：所以我剛才也說了，我是不希望做好人的，我只希望做好事，因為做好人很容易被人搞道德綁架。我做這些事的目的，還是希望喚起大家的參與意識。

我覺得小區(qū)治理這事，作為普通業(yè)主來說，每個人稍微多花一些精力都會大有不同。最起碼的，召開業(yè)主大會需要投票的時候，您高抬貴腿，走到投票點，高抬貴手簽個字，這個事情不難吧？

自己的房子你都不上心，小區(qū)破成這樣了，亂成這樣了，房價每平米如果掉兩三千，您這一套房就得差出多少錢來了，很多人這么簡單的道理想不明白。

從利益角度，很多人都沒想清楚小區(qū)治理跟他利益的關(guān)系，他只會琢磨很具體的事，什么我們家車被蹭了，我這電梯里臟了，這種事情我覺得反而是小事。您家那車才幾個錢，您那房得多少錢？很多人其實是認知上的問題。

四、希望大家都能做好本職工作

江洋：我覺得這里需要很多對民眾的宣教，比如業(yè)委會、社區(qū)、物業(yè)，他們的責任和工作是什么？應(yīng)該讓大家有一個清楚的認知，具體的事該找誰找誰，才不至于亂。

判官：我倒覺得好產(chǎn)品是不需要說明書的。如果需要說明書，只能說明產(chǎn)品有問題。

良性的情況下，剛才我也說了，像我們這小區(qū)業(yè)主大會的召開，業(yè)委會的成立，是一個目前比較常見的模式，也就是政府來引導(dǎo)，社區(qū)來牽頭，也就是有人牽頭的模式。

其實在這個基礎(chǔ)之上，只要再往前多做一些，也就是說在日常業(yè)委會開展工作的時候，社區(qū)、街道也來支持這個工作，業(yè)委會的工作就好做很多了。社區(qū)的很多工作，業(yè)委會反過來也可以配合，比如說防疫這個事情。

當然，話說回來，可能防疫工作結(jié)束了之后，社區(qū)會有更多的時間精力去參與小區(qū)的治理，來和業(yè)委會一塊開展工作。所以我猜想2023年，我手里的很多工作會有實質(zhì)性的進展。

2022年這一年，說實話確實也沒有做成什么實質(zhì)性的工作，因為中間三天兩頭疫情來了，然后很多之前安排的工作就推進不下去了，之后又得推翻重來，甚至就歸零了。

比如我們費了很大力氣，聯(lián)合街道、社區(qū)、物業(yè)，計劃于11月上旬清理小區(qū)私占車位的行為。結(jié)果11月份上旬，物業(yè)出現(xiàn)了密接，被整體拉走隔離一個禮拜。

這種黑天鵝老來的話，正常的小區(qū)治理工作你就做不下去，所以2023年我覺得從理論上會比之前會好一些。

當然有些小區(qū)，是因為業(yè)主跟物業(yè)的矛盾沖突很強烈，導(dǎo)致了業(yè)主自發(fā)召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會，要去替換物業(yè)，這種小區(qū)也是有的。這種小區(qū)的情況我就相對來說沒有那么感同身受了。

但是現(xiàn)在國內(nèi)的法律法規(guī)，或者說是社區(qū)治理的模式之下，哪怕是自發(fā)成立的業(yè)委會，你要合法合規(guī)，就要備案，你還是要去跟街道、跟社區(qū)打交道，最終你還是需要在政府的框架下去開展工作的，還是需要街道社區(qū)的支持。

所以我覺得小區(qū)治理絕對不是業(yè)委會單方面能做好的一個事情，業(yè)委會最后在小區(qū)的治理這個工作里，應(yīng)該是一個配角，那主角是誰呢？

主角應(yīng)該是業(yè)主，應(yīng)該是業(yè)主在政府、在社區(qū)的支持下，去跟物業(yè)去形成一個良性的互動。物業(yè)是一個企業(yè)，正常情況下，收了物業(yè)費，提供服務(wù)，本來是一個很正常的事兒，結(jié)果現(xiàn)在搞得特別奇怪，就是物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系很奇怪。

本來是業(yè)主請物業(yè)來管理小區(qū)，最后物業(yè)的權(quán)力和權(quán)利被畸形的放大。所以希望疫情過去以后，大家都能回歸到本職工作上，做更多的本來該他做好的工作，更本分地去做好一些工作。

江洋：疫情確實帶來了很多變化，希望世界能回歸到疫情之前的，正常的一個狀態(tài)。

判官：要說我做業(yè)委會工作這一年下來，有什么特別想說的話，我覺得套用最近的一句話：每個人都是自己小區(qū)的第一責任人。希望更多的業(yè)主去做孫行者，而不是孫言者。

只在群里抱怨、謾罵，不做具體的事，最后不管是業(yè)主自建的群，還是居委會拉的群，只會搞得烏煙瘴氣，毫無建設(shè)性。

有的時候我就想不通：大家既然不愿在一個缺乏秩序的小區(qū)生活，為什么喜歡在一個缺乏秩序的群里發(fā)言？也是挺奇怪的一個現(xiàn)象。

希望每個業(yè)主都能參與小區(qū)治理。關(guān)注和參與小區(qū)公共事務(wù)的人越多，小區(qū)才越有可能朝一個比較良性的方向去發(fā)展，而不是像現(xiàn)在這樣，平時事不關(guān)己高高掛起，涉及自身利益就出來罵街。

小區(qū)的公共事務(wù)，或者再往大一些說，社會上很多事情是需要大家參與的，不要老等著別人來解決問題。老希望有什么人空降下來，哪個領(lǐng)導(dǎo)或者哪個用愛發(fā)電的人出來解決問題，如果大家都這么想，最后就是沒人解決問題。

有的時候是人性問題，但也是制度問題，一個好的制度能夠協(xié)調(diào)各方的利益，最大程度的利用、順應(yīng)人性把事給做了，而不是逆著人性，希望有人站出來無私奉獻。不能指望有這種好事，有也肯定不持久。

這也是為什么很多小區(qū)的業(yè)委會干了一年半載就干不下去了，有很多情況下是因為你的規(guī)則在紙上，執(zhí)行全靠大家自覺，靠一小部分人在里邊無私奉獻，這是不可能持續(xù)的。

江洋：你做這個工作，有哪些得失和復(fù)盤？

判官：剛才也說了一些，包括這里邊的底層模式上的缺陷，也表達了對某些業(yè)主的失望，但是一年下來我不后悔。

我做這個事情，雖然沒有還拿到結(jié)果，但是這個過程還是很有意義的。很多時候，我們?nèi)绻裁词露急贾Y(jié)果，咱們這一輩子有多少件事，都沒有那么地如人所愿，只能說你在過程中自己能得到一些收獲和提升，比如我自己的管理溝通的技巧能力得到一些提升。

小區(qū)雖然目前為止沒有變得更好，但也沒有更壞。假如我沒站出來做這些工作，這小區(qū)會不會越來越差？可能這也是一點比較積極的結(jié)果。

雖然這過程中我對所謂的一些人性的東西看得更透徹，但是我也不失望，沒什么可失望的。至少對我自己來說，我是努力過嘗試過，最后結(jié)果怎么樣，很多情況下，咱們也不能覺得這事非得有點什么收益，不管是公共的收益，還是對個人的直接回報。如果抱著得失心去做事的話，就會非常累。

江洋：這個事從經(jīng)濟收益上，回報真的太少了，還是要回到最開始說的，咱們做產(chǎn)品經(jīng)理，還是要做一些有價值的事情。咱們這些年齡比較大的、“原教旨”產(chǎn)品經(jīng)理，都還是有這么一個認知，而不是圖什么經(jīng)濟回報。

判官：當然話又說回來，既然咱們是聊業(yè)委會這么大的一個話題，也不排除有的業(yè)委會或業(yè)委會主任，跟物業(yè)勾結(jié)也好，還是自己去搞一些貓膩也好，總之是為自己謀私利。

我還是覺得這個事是制度設(shè)計和落地執(zhí)行的問題。人都是自私的，他做這個事情必有所圖。像我就是圖小區(qū)環(huán)境更好點，自然也會有人借這個機會為自己謀私利，咱們都不排除。

我只能說我自己經(jīng)歷的這些事情和我的思考，也不能代表所有的人做業(yè)委會工作，都是希望有一個好的結(jié)果，或者說有一個對大家都好的結(jié)果。的確有人，他就純粹為了自己從里邊撈點好處。

江洋：今天咱們聊了這么多，相信大家也對業(yè)委會主任的工作和經(jīng)歷，以及物業(yè)、社區(qū)、街道的關(guān)系，有了更多了解，也有很多有意思的故事和感受，今天咱們就聊到這里。

本文來自微信公眾號：判官老司機（ID：panguansays），作者：判官（前產(chǎn)品經(jīng)理），本文是播客節(jié)目“朝陽路5號”的文字版，部分內(nèi)容有刪改，江洋，“朝陽路5號”播客主播，大齡資深產(chǎn)品專家。

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