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繼1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合開(kāi)會(huì)提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃、開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)后，1月13日，新華社又報(bào)道出四項(xiàng)行動(dòng)方案的更多內(nèi)容。

據(jù)新華社報(bào)道，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬從四方面重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，包括優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱(chēng)AMC）專(zhuān)項(xiàng)再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，推動(dòng)存量融資合理展期，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行動(dòng)方案將加速地產(chǎn)金融支持政策落地，疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險(xiǎn)向頭部房企擴(kuò)散。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，央行最近在研究推出另外幾項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，包括保交樓貸款支持計(jì)劃、住房租賃貸款支持計(jì)劃、民企債券融資支持工具等，屆時(shí)出臺(tái)后會(huì)另外再作一些詳細(xì)披露和發(fā)布。

四方面21項(xiàng)工作任務(wù)

1月10日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合開(kāi)會(huì)提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

1月13日，新華社報(bào)道稱(chēng)，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，并將于近期推動(dòng)盡快落地。

據(jù)報(bào)道，在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)并購(gòu)提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

工作任務(wù)中還包括設(shè)立全國(guó)性AMC專(zhuān)項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門(mén)近期也將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

在“負(fù)債接續(xù)”行動(dòng)中，下一步，金融管理部門(mén)將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿(mǎn)足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。

在“權(quán)益補(bǔ)充”行動(dòng)中，一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

在“預(yù)期提升”行動(dòng)中，將合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

報(bào)道還稱(chēng)，行動(dòng)方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒(méi)有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。

助力地產(chǎn)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升

對(duì)于改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案的內(nèi)容，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，四方面行動(dòng)是綜合推動(dòng)房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)預(yù)期等多項(xiàng)目標(biāo)同步實(shí)現(xiàn)的具體渠道，也指明了金融機(jī)構(gòu)參與紓困、并確保資金投放安全的幾個(gè)路徑，也是將房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、民生保障能協(xié)調(diào)起來(lái)的一攬子部署。

李宇嘉指出，方案從房企、金融機(jī)構(gòu)、住房需求端等三個(gè)層面同步推進(jìn)。房企端，既包括優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表改善，也包括出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置；金融端，既包括優(yōu)質(zhì)房企信用修復(fù)，多渠道融資正?；舶ǔ鲭U(xiǎn)房企收并購(gòu)，并讓部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)釋放“慢撒氣”；需求端，加大金融政策扶持，穩(wěn)定市場(chǎng)銷(xiāo)售，推進(jìn)保交樓資金硬缺口攻堅(jiān)，激活企業(yè)造血功能，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

值得注意的是，方案提到，有關(guān)部門(mén)將合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則。

注：“三線(xiàn)四檔”規(guī)則即所謂的“三條紅線(xiàn)”政策。2020年8月20日，央行與住建部同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和討論的基礎(chǔ)上，發(fā)布了重點(diǎn)房企監(jiān)管和融資管理規(guī)則，對(duì)房企的債務(wù)管理將以“三條紅線(xiàn)”為標(biāo)準(zhǔn)，其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；其二，凈負(fù)債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三條紅線(xiàn)”融資新規(guī)將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，其中，未“越線(xiàn)”的綠檔企業(yè)，有息負(fù)債年增速上限為15%，黃檔和橙檔年增速上限為10%和5%，紅檔房企不能新增有息債務(wù)。新規(guī)于2021年試行。

李宇嘉認(rèn)為，這是貫徹國(guó)家提出的向新模式平穩(wěn)過(guò)渡要求，而不是疾風(fēng)暴雨式地過(guò)渡，導(dǎo)致合成謬誤、風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。其中，地產(chǎn)貸款占比不達(dá)標(biāo)、需要壓降的銀行，短期內(nèi)先不考核壓降；而“三條紅線(xiàn)”繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。此次過(guò)渡期延長(zhǎng)，整體框架不變，等樓市穩(wěn)定下來(lái)，相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制舉措繼續(xù)實(shí)施和考核。

海通國(guó)際研報(bào)認(rèn)為，“三條紅線(xiàn)”政策為貸款規(guī)模的年度增長(zhǎng)設(shè)定了上限，上限隨開(kāi)發(fā)商的杠桿比率而變化。放松該政策有助于改善開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)前景，取消貸款規(guī)模增長(zhǎng)上限，將使國(guó)企開(kāi)發(fā)商（目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商僅可每年增加15%的貸款額）在土地收購(gòu)和并購(gòu)方面更加積極主動(dòng)。同時(shí)，民企開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)更大的再融資靈活性。

華泰證券(行情601688,診股)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎認(rèn)為，行動(dòng)方案將加速地產(chǎn)金融支持政策落地，疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，抑制信用風(fēng)險(xiǎn)向頭部房企擴(kuò)散。

中信證券(行情600030,診股)房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，四項(xiàng)行動(dòng)中，資產(chǎn)激活是關(guān)鍵，改善當(dāng)前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍是政策發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售拐點(diǎn)和信用拐點(diǎn)早日出現(xiàn)。