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2023-01-31
新城控股母公司30億剝離院線，多元化業(yè)務(wù)連續(xù)6年虧損，“賣子”紓困可能性較小
更新時間：2022-07-09 01:39:35作者：佚名
頭頂“中國好萊塢”光環(huán)的橫店影視，在影院行業(yè)低迷的冬天，逆市爆出了交易大單。
7月6日，橫店影視（603103.HK）公告宣布，公司及關(guān)聯(lián)方擬聯(lián)合第三方，以支付現(xiàn)金的方式收購上海星軼影院管理有限公司（下稱“星軼影院”）100%股權(quán)，交易價格不低于30億元。
按公開數(shù)據(jù)，2021年的年度累計票房排行中，橫店影視排名第三，分賬票房為15.18億，星軼影院排名第七，票房為7.52億元。
如果交易順利，吞下行業(yè)第七的橫店影視票房將超過第二名大地影院，緊隨居首的萬達電影。演員們夢開始的地方，光環(huán)又亮了一圈。
對于這筆交易的解讀，不僅僅是逆市抄底的聲音。意外的，橫店影視還被地產(chǎn)圈的很多人當成了“白衣騎士”。
和萬達電影、大地影院一樣，星軼影院也帶有地產(chǎn)背景，30強房企新城控股的母公司新城發(fā)展（01030.HK）持有星軼影院97.6%股權(quán)。
有人說，這是在為新城控股紓困。
兩座“新城”
民營房企出售資產(chǎn)，在目前的大背景下，很容易讓外界產(chǎn)生斷臂求生的聯(lián)想。
風吹草動，都會被懷疑緊跟滔天巨浪。
此前，新城控股曾公開介紹2022年公開市場總債務(wù)規(guī)模，約126億元。其中，已經(jīng)過去的前5個月，新城控股已償還76億元，還有50億待償還。財報顯示，截至去年底新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，當時的現(xiàn)金短債比1.07倍，以此來看，賬面上現(xiàn)金完全可以覆蓋債務(wù)。
今年5月，新城控股和碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)被選作示范房企，發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年。
這意味著，在某種程度上這家民營房企被監(jiān)管貼上了“安全”的標簽。
明顯的壓力應(yīng)該在銷售上。受上海疫情影響，主戰(zhàn)場在長三角的新城控股今年前5月份累計合同銷售金額約511.69億元，同比去年同期下滑45.93%。
但這一幅度在百強房企中低于平均值。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企1-5月的整體操盤業(yè)績規(guī)模同比下降52.3%。
目前來看，母公司紓困子公司的急迫性還不太明顯。
一名接近新城控股的人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“紓困的猜測不現(xiàn)實?！?/p>
“首先，兩家上市公司現(xiàn)金輸血要經(jīng)過監(jiān)管；其次，一般來說，一家成熟的房企在年初就應(yīng)該做好了還債安排，不可能到年中7月份，母公司才突然決定賣一個資產(chǎn)，來還子公司的債?！鄙鲜鋈耸空f。
有“小萬達”之稱的新城控股起家江蘇常州，和萬達一樣， 以“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運營”攻城略地。不同的是，它一開始就和萬達占據(jù)優(yōu)勢的一、二線城市錯開，主攻當時商業(yè)綜合體一片藍海的三、四線。此后，新城控股先后踏準了長三角樓市房價快速上漲，以及長三角三、四線棚改去庫存紅利，銷售額連年翻倍， 在2018年躍進全國房企10強，排名第8位。
巧合的是，新城控股因黑天鵝事件，過去兩年一度暫停拿地，和萬達當初大量拋售資產(chǎn)一樣，出售了40多個項目，回籠了大量現(xiàn)金。那時是這輪樓市下行的前夜，地產(chǎn)行業(yè)拿地和收并購最后的瘋狂時刻。
“大、小萬達”因此雙雙躲過了這輪房企爆雷潮，摔了一跤，反而逃過一劫。
新城發(fā)展持股新城控股67%的股份，A股上市的新城控股雖為子公司，但是擁有規(guī)模最大的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)；港股上市的新城發(fā)展除去并表的新城控股，其他業(yè)務(wù)主要是現(xiàn)金流較小的院線和樂園等。
雖然是地產(chǎn)行業(yè)里較為常見的母公司和子公司一同上市的架構(gòu)，但不同的是，多數(shù)地產(chǎn)公司的母公司業(yè)務(wù)更加強勢，比如港資大佬新世界發(fā)展全資持有新世界中國，新世界中國是新世界發(fā)展的內(nèi)地旗艦；又比如，世茂集團是世茂股份的母公司，世茂集團負責地產(chǎn)開發(fā)，世茂股份已暫停拿地，承擔的角色主要是商業(yè)運營。
看起來，母公司新城發(fā)展將更大的利益讓給了子公司，事實上，這種業(yè)務(wù)分化，更符合現(xiàn)在家族基金的投資方向。
從股權(quán)上來看，母公司新城發(fā)展的大股東是富域香港投資有限公司（下稱“富域投資”），持股72.56%。公開資料顯示，富域投資由First Priority Group Limited持有100%的已發(fā)行股本，F(xiàn)irst Priority Group Limited由Infinity Fortune Development Limited全資持有，后者的唯一股東則是王振華家族設(shè)立的家族信托——Hua Sheng信托的受托人。
“家族基金，特別是信托架構(gòu)的基金。已經(jīng)拋棄了所有權(quán)的概念，更注重收益權(quán)，收益穩(wěn)定而且最大化是家族信托的核心目標。樂園和院線以租金產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。而住宅地產(chǎn)屬于開發(fā)出售后資金鏈結(jié)束的業(yè)務(wù)，樂園和院線的風險會比住宅地產(chǎn)小。”香頌資本董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
院線止損
新城發(fā)展方面對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》解釋了出售星軼影院的原因：“影院業(yè)務(wù)為新城發(fā)展孵化的多元化業(yè)務(wù)之一，自2015年以來逐步發(fā)展成熟，截至2021年末擁有128家影院。對于多元化孵化業(yè)務(wù)，新城發(fā)展的思路是視業(yè)務(wù)發(fā)展狀況和市場行情，推進‘投、融、管、退’全流程，而該筆交易符合新城發(fā)展的長期投資策略?！?/p>
不論紓困的猜測是否成立，此時新城發(fā)展選擇出售院線的原因，或許并不是“投、融、管、退”這么簡單，更可能是其多元化業(yè)務(wù)的自救。
新城發(fā)展持股新城控股超過50%，所以財報上并表了子公司。如果將新城控股的業(yè)績減去，可大致看出其他多元化業(yè)務(wù)這幾年的發(fā)展水平。
通過近幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，新城發(fā)展其他多元化業(yè)務(wù)的業(yè)績疲軟非常明顯。
以營業(yè)收入為例，2015-2021年，新城發(fā)展的規(guī)模分別是238.36億、282.32億、408.2億、547.81億、868.51億、1461億、1695億，減去新城控股的235.69億、279.7億、405.26億、541.33億、858.46億、1455億、1682億，剩余的差額就是院線和樂園的營業(yè)收入，數(shù)據(jù)分別是2.67億、2.62億、2.94億、6.48億、10.04億、6億、13億。
這意味著，從2015到2021年，新城控股的營業(yè)收入增加了6倍，但院線和樂園等業(yè)務(wù)的營業(yè)收入僅增加3倍，尤其是2020年受疫情影響，將其院線和樂園等其他業(yè)務(wù)的收入水平打回到2018年的水平。
凈利潤這一指標則體現(xiàn)得更加明顯。
從2015-2020年，按持股67%計算，新城發(fā)展的凈利潤均低于新城控股67%的水平，僅在2021年，新城控股凈利潤125.98的67%為84.4億，新城發(fā)展略高，為85.91億。也就是說，在去年之前，新城發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)的凈利潤是負值，連續(xù)6年虧損。
按照新城發(fā)展官方介紹，2021年末其擁有128家影院，這一數(shù)字幾乎與新城控股旗下商業(yè)品牌“吾悅廣場”的規(guī)模同步。年報顯示，截至2021年12月31日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達189座，其中開業(yè)達130座。
也就是說，星軼影院作為吾悅廣場的主力店之一，雖然業(yè)績不佳，但仍然要跟隨吾悅廣場的壯大擴大規(guī)模。此時出售星軼影院，至少可以停止繼續(xù)投入資金，以配合吾悅廣場的擴張，無異于及時止損。