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證券時(shí)報(bào)記者 余勝良

近期有爛尾樓盤(pán)業(yè)主集體決定停止還貸，引得不少爛尾樓盤(pán)業(yè)主效仿。如果這股風(fēng)潮蔓延開(kāi)來(lái)，有可能對(duì)樓市造成負(fù)面沖擊，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售更為不利，也不利于金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

如果是沒(méi)有出售的爛尾樓，還不涉及購(gòu)房者，只涉及開(kāi)發(fā)商、銀行、其他資金提供方、施工方和供應(yīng)商，但是因?yàn)槲覈?guó)實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度，爛尾樓盤(pán)很多已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，或者某一期銷(xiāo)售完畢，業(yè)主在付出真金白銀后，面臨樓盤(pán)無(wú)法交付的壓力。由于大多數(shù)業(yè)主是貸款買(mǎi)房，每月還要支付月供。隨著期房停工時(shí)間延長(zhǎng)，日益接近交付日期，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)無(wú)法按時(shí)交付，心態(tài)越發(fā)不穩(wěn)，有動(dòng)力維護(hù)自身權(quán)益。

樓盤(pán)已經(jīng)銷(xiāo)售，正常情況下，房地產(chǎn)維持一定的毛利率，只要不是被各種財(cái)務(wù)成本拖垮，按時(shí)交付還有一定利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商有動(dòng)力促使樓盤(pán)交付。樓盤(pán)面臨無(wú)力支付工程款的情況，絕大多數(shù)是房產(chǎn)公司旗下項(xiàng)目公司資金被轉(zhuǎn)走，房產(chǎn)公司以項(xiàng)目公司出資為整個(gè)樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，真出事后，往往無(wú)法覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主只能遷怒項(xiàng)目監(jiān)管方，憑什么銀行可以繼續(xù)收利息，期房業(yè)主卻要面臨房產(chǎn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)初交上去的資金，為何沒(méi)有做到好好監(jiān)管，任憑項(xiàng)目方挪用？

開(kāi)發(fā)樓盤(pán)是長(zhǎng)周期項(xiàng)目，企業(yè)需要大量資金做周轉(zhuǎn)，預(yù)售也有一定合理性。

項(xiàng)目方挪用資金，是房企的慣用手段，房企有一個(gè)特色，做大的公司往往要高周轉(zhuǎn)，在拿地、建房、回款、還債這個(gè)循環(huán)中，回款是關(guān)鍵一環(huán)，讓整個(gè)循環(huán)持續(xù)轉(zhuǎn)動(dòng)下去，但是因?yàn)槭歉吒軛U，在房地產(chǎn)壓縮杠桿的大背景下，沒(méi)有新錢(qián)進(jìn)來(lái)，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致多地出現(xiàn)爛尾樓。

應(yīng)該明確一點(diǎn)，在這個(gè)循環(huán)中，最無(wú)辜的就是業(yè)主，業(yè)主主動(dòng)要求強(qiáng)制停供，也是走投無(wú)路，其本心還是希望問(wèn)題得到解決，能夠早日成為真正的業(yè)主。如果問(wèn)題得不到解決，受傷害的不僅是業(yè)主，他們可能面臨征信污點(diǎn)，還有整個(gè)樓市，樓市在危機(jī)持續(xù)下，買(mǎi)房者會(huì)更加謹(jǐn)慎，還有金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)盡管有房產(chǎn)做抵押，但是沒(méi)有交付的房產(chǎn)，只能成為壞賬，當(dāng)壞賬增加，還可能造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

讓爛尾樓活起來(lái)，早日交付才有利于千家萬(wàn)戶的穩(wěn)定，各地政府應(yīng)該研究如何盤(pán)活爛尾樓，把死棋下活，追討轉(zhuǎn)移走的資金，或者引入有實(shí)力的房企，將保交付放在優(yōu)先位置。

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談起五年前的買(mǎi)房經(jīng)歷，王君一度哽咽。

2017年，樓市正熱，王君和妻子賣(mài)掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個(gè)網(wǎng)紅熱盤(pán)——名門(mén)翠園，打算買(mǎi)來(lái)方便工作和孩子上學(xué)。沒(méi)想到，抱著兩歲女兒到售樓處買(mǎi)房那天，成為他人生中最追悔莫及的時(shí)刻。

名門(mén)翠園位于鄭州金水區(qū)北部核心位置，曾在2018年開(kāi)盤(pán)時(shí)熱銷(xiāo)“走紅”。新京報(bào)記者 徐倩 攝

2018年，名門(mén)翠園成為鄭州樓市“銷(xiāo)冠”，王君也沉浸在買(mǎi)房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬(wàn)選的項(xiàng)目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續(xù)續(xù)復(fù)工，但經(jīng)歷了疫情及洪水沖擊，這個(gè)項(xiàng)目徹底成為業(yè)主心頭的一道傷疤。

近日，一份“名門(mén)翠園業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”在網(wǎng)上流傳，業(yè)主稱(chēng)該項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)累計(jì)銷(xiāo)售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項(xiàng)目未復(fù)工，翠園貸款買(mǎi)房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。

不僅是王君所在的名門(mén)翠園，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

有業(yè)內(nèi)法律人士稱(chēng)，如果未經(jīng)法院判決、或沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人就成了違約方，征信會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行。“我們也不想成為別人眼中的異類(lèi)，但大家都是普通人，不能錢(qián)房?jī)煽瞻??！蓖蹙Q(chēng)。

“網(wǎng)紅盤(pán)”的隕落

在鄭州的問(wèn)題樓盤(pán)中，名門(mén)翠園因停工時(shí)間長(zhǎng)、維權(quán)事件頻發(fā)，幾乎無(wú)人不曉。但在數(shù)年前，該項(xiàng)目曾經(jīng)大受追捧、開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)，一度風(fēng)光無(wú)兩。

名門(mén)地產(chǎn)——名門(mén)翠園項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)商，在2017年推出了該項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正火熱，起家河南的名門(mén)地產(chǎn)也急速擴(kuò)張，前后幾年大舉拿下鄭州多個(gè)舊改項(xiàng)目，其中便包括金水北區(qū)“最大的城中村改造綜合體項(xiàng)目”名門(mén)翠園。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，包括王君在內(nèi)的購(gòu)房者熱情滿滿，有的為孩子在附近上學(xué)、有的受市場(chǎng)氣氛烘托，紛紛上車(chē)了該樓盤(pán)，最早的一批約定2019年末交房。與此同時(shí)，名門(mén)地產(chǎn)在鄭州同步開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤(pán)，甚至還將擴(kuò)張的腳步延伸到省外比如深圳。

沒(méi)想到，看似風(fēng)風(fēng)火火的場(chǎng)面，在交房日到來(lái)前便戛然而止。2019年10月，項(xiàng)目總包方在名門(mén)翠園門(mén)口貼出聲明，稱(chēng)名門(mén)嚴(yán)重拖欠工程款，項(xiàng)目工程進(jìn)展嚴(yán)重滯后。業(yè)主未在約定的時(shí)間收到房，與此同時(shí)，關(guān)于名門(mén)地產(chǎn)資金鏈斷裂的聲音開(kāi)始流出。

2021年以來(lái)，名門(mén)地產(chǎn)旗下多項(xiàng)目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當(dāng)時(shí)經(jīng)人社局核實(shí)反饋，該公司經(jīng)營(yíng)不正常。中建二局、廣發(fā)銀行、中融國(guó)際信托等，都曾將名門(mén)地產(chǎn)告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)107億元。

名門(mén)翠園的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司圣鴻置業(yè)，也在經(jīng)歷多輪股權(quán)變動(dòng)后，與名門(mén)地產(chǎn)脫離了關(guān)系。

一時(shí)間，名門(mén)翠園的業(yè)主陷入難拿違約金、收房無(wú)門(mén)的境地。據(jù)王君稱(chēng)，目前項(xiàng)目工程進(jìn)度大約60%，工地一個(gè)人都沒(méi)有，已經(jīng)完全停掉。如果要完成項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，大概還需要9個(gè)億資金。這期間，短暫進(jìn)來(lái)過(guò)接盤(pán)方，但都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今年7月份，“好消息”突然傳來(lái)，一張網(wǎng)傳海報(bào)內(nèi)容顯示，名門(mén)翠園被抵押物將于近日進(jìn)行解壓，名門(mén)翠園目前的實(shí)控方中融信托會(huì)將解壓資金如數(shù)上繳政府監(jiān)管賬戶，用于項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建；施工方中建七局、中天建設(shè)也表示會(huì)積極配合政府復(fù)工。

據(jù)悉，這是近期金水區(qū)豐慶路街道辦事處召集各方開(kāi)會(huì)的紀(jì)要。不過(guò)，名門(mén)翠園的許多業(yè)主依然充滿擔(dān)憂?！敖衲?月辦事處便說(shuō)過(guò)，問(wèn)題已經(jīng)解決，但6月去問(wèn)又不行了。這次說(shuō)8月有望復(fù)工，不知道會(huì)不會(huì)成真?！?/p>

業(yè)主無(wú)奈“停貸”

眼看樓盤(pán)復(fù)工艱難，王君迫于生活壓力，動(dòng)了“停貸”的念頭。

數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請(qǐng)直接停貸，銀行方面稱(chēng)業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開(kāi)發(fā)商屬于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個(gè)給業(yè)主打電話，稱(chēng)可以幫忙申請(qǐng)延期還款、最長(zhǎng)一年，等延緩期過(guò)后再還，但有的需要復(fù)利。

就這樣，王君暫時(shí)按銀行的延期還款政策，緩解了幾個(gè)月的燃眉之急。不過(guò)，等12月到期后，王君也沒(méi)有繼續(xù)還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會(huì)起訴、直接拍賣(mài)房子、征信也會(huì)受影響，但我沒(méi)辦法，如果再繼續(xù)往里扔錢(qián)，就沒(méi)法生活了?！?/p>

名門(mén)翠園的另一名業(yè)主，也有類(lèi)似情況。據(jù)該業(yè)主稱(chēng)，她今年3月份就直接停掉了還款，沒(méi)有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說(shuō)可以申請(qǐng)延期到12月，不過(guò)要還3～6月的罰息?！凹幢沩?xiàng)目復(fù)工，我也不打算還，要等交房再說(shuō)，否則太多不穩(wěn)定因素?！?/p>

“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實(shí)生活都很艱難?！币晃煌瑯邮敲T(mén)翠園業(yè)主的律師稱(chēng)，聽(tīng)說(shuō)小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復(fù)工就準(zhǔn)備停了。

上述業(yè)主表示，多家銀行因疫情出臺(tái)了延期還款政策，并不是針對(duì)爛尾樓的，不過(guò)業(yè)主也可申請(qǐng)，寬限期三個(gè)月到一年不等。“延期還款是暫時(shí)性緩解，短期內(nèi)不用還錢(qián)，但后期要還復(fù)利。業(yè)主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過(guò)這段艱難時(shí)期?！?/p>

對(duì)這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇“停貸”也是無(wú)奈之舉?！拔覀円膊幌氤蔀楫愵?lèi)，成為別人眼中的維權(quán)人，但現(xiàn)在兩個(gè)孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛(ài)人工作也出現(xiàn)波折，生活實(shí)在很難支撐下去了。”王君說(shuō)。

律師提示風(fēng)險(xiǎn)

爛尾樓業(yè)主選擇“停貸”，在法律上能否站得住腳，對(duì)此多位律師提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣告訴第一財(cái)經(jīng)，在很多爛尾樓項(xiàng)目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒(méi)有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實(shí)踐中，也很少有法院會(huì)直接判這種情況可以直接停貸。

王玉臣表示，如果未經(jīng)法院判決停貸、或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行?？雌饋?lái)似乎很不公平，但從按揭合同的約定看，肯定不會(huì)約定這種情況可以停貸。所以特別建議，在銀行的按揭合同中，增加關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師稱(chēng)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系（盡管有銀行將開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人）。因此，即便開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違反購(gòu)房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購(gòu)房合同關(guān)系向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。

“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。”徐軍告訴第一財(cái)經(jīng)。

總而言之，貿(mào)然停貸對(duì)業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買(mǎi)房遇到爛尾樓，在實(shí)際操作中要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)應(yīng)對(duì)。首先，盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等多種方式，核實(shí)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。

當(dāng)下，幾乎所有爛尾樓的出現(xiàn)，都和項(xiàng)目預(yù)售房款被挪用有關(guān)系。以鄭州一網(wǎng)紅熱盤(pán)瀚海思念城為例，原定今年6月30日交房，但項(xiàng)目未兌現(xiàn)承諾，引發(fā)了2015年便內(nèi)購(gòu)的業(yè)主、此后19年高位上車(chē)的業(yè)主維權(quán)，有人七年都沒(méi)等來(lái)房子。

該項(xiàng)目一業(yè)主告訴記者，他們最近收到房管局的回函，證實(shí)該樓盤(pán)違規(guī)挪用26億資金?！爱?dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候排了一夜隊(duì)，還要拖黃牛搶房，而隔壁的盤(pán)精裝修交付，每平米比我們的便宜3000元，現(xiàn)在已經(jīng)交付入住了，我們項(xiàng)目仍在艱難復(fù)工?！?/p>

王玉臣建議，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況，應(yīng)盡快申請(qǐng)建委部門(mén)對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果交房已經(jīng)延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤(pán)徹底爛尾，房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。

“必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。”王玉臣稱(chēng)，如果一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。若樓盤(pán)前景還不錯(cuò)，可多方協(xié)商進(jìn)行重組，或嘗試推動(dòng)新開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。