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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“換物業(yè)真的太難了。”近日，上海春申華麗家園多位業(yè)主向觀察者網(wǎng)反映，綠嵐物業(yè)服務(wù)的四年時(shí)間里，小區(qū)樓棟大門(mén)失靈、地下水管破裂、消防設(shè)備成擺設(shè)、景觀河道淤堵、維修基金未開(kāi)通、電梯長(zhǎng)期故障、200多戶業(yè)主家漏水等問(wèn)題無(wú)人處理。

在與物業(yè)多番溝通無(wú)效后，業(yè)委會(huì)于2022年2月啟動(dòng)相關(guān)程序提議更換物業(yè)，并計(jì)劃于3月13日開(kāi)箱唱票，但受疫情因素延遲至6月8日。開(kāi)箱當(dāng)天，物業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、房辦等相關(guān)人員均有出席，確認(rèn)開(kāi)箱數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。

征詢統(tǒng)計(jì)中，402票表決票中，有260票選擇重新公開(kāi)招投標(biāo)，占比64%。

業(yè)主集體收益無(wú)法進(jìn)賬

長(zhǎng)達(dá)4年未開(kāi)通的維修基金，是促使小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的重要因素之一，但這一切都從綠嵐物業(yè)違規(guī)進(jìn)駐華麗家園說(shuō)起。

由于以招投標(biāo)第五名的身份拿下華麗家園小區(qū)物業(yè)一職，綠嵐物業(yè)并不受住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱為“房辦”）認(rèn)可，并出于資金安全考慮被房辦凍結(jié)了華麗家園的維修基金。

維修基金被稱為“房子養(yǎng)老金”，指大修更新儲(chǔ)備基金，是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備期滿后大修、更新、改造的資金，一般由業(yè)主在交房前存入房屋專項(xiàng)維修資金專戶。

換句話說(shuō)，房辦凍結(jié)華麗家園維修基金，原是為了保證這部分資金的使用安全。

據(jù)了解，綠嵐物業(yè)是在2018年7月1日進(jìn)駐華麗家園的。由于一些歷史遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將擁有產(chǎn)權(quán)的AB車(chē)庫(kù)收益轉(zhuǎn)給了小區(qū)全體業(yè)主，以此來(lái)抵充原來(lái)欠費(fèi)。但由于業(yè)委會(huì)是群眾組織，沒(méi)有法人代表、銀行賬戶，所以小區(qū)共同支出和收益一般是物業(yè)代繳、代收后，再轉(zhuǎn)入維修基金賬號(hào)。無(wú)奈受賬號(hào)凍結(jié)影響，這筆賬款就一直躺在綠嵐物業(yè)的賬戶上，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)4年。

此外，物業(yè)負(fù)責(zé)人張經(jīng)理表示，“小區(qū)現(xiàn)有500輛車(chē)不到，200元的固定停車(chē)費(fèi)，公共收益的分成比例是25%和75%。”

按500輛車(chē)粗略計(jì)算，小區(qū)每月進(jìn)賬10萬(wàn)元停車(chē)費(fèi)，一年下來(lái)就是120萬(wàn)元，綠嵐物業(yè)服務(wù)小區(qū)4年時(shí)間總代收費(fèi)用約480萬(wàn)元。按照75%分成給業(yè)主計(jì)算，華麗家園全體業(yè)主應(yīng)進(jìn)賬360萬(wàn)元。

不過(guò)，在綠嵐物業(yè)進(jìn)駐后，上述合同條款就發(fā)生了更改。據(jù)現(xiàn)業(yè)委會(huì)表示，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，原業(yè)委會(huì)和現(xiàn)物業(yè)私自更改合同條款，將251輛以上停車(chē)費(fèi)劃撥給綠嵐物業(yè)。

也就是說(shuō)，華麗家園全體業(yè)主的收益在合同更改后蒸發(fā)了約180萬(wàn)。

但即使只剩下一半，仍然無(wú)法轉(zhuǎn)入全體業(yè)主的賬戶之中，這是因?yàn)榫G嵐物業(yè)遲遲不推進(jìn)維修基金賬戶的啟動(dòng)。據(jù)悉，房辦在2019年承認(rèn)了綠嵐的物業(yè)身份，并于2021年的12月7日在維修基金開(kāi)通的程序上蓋章簽字。

業(yè)委會(huì)表示，在房辦蓋章后，“只剩下最后一個(gè)流程，就是物業(yè)法人劉衛(wèi)國(guó)前往建行開(kāi)通賬戶?！钡肽甓噙^(guò)去了，賬戶遲遲未開(kāi)通，需要維修的200多戶業(yè)主只能繼續(xù)等。

偷稅漏稅的“被告人”綠嵐物業(yè)

事實(shí)上，華麗家園并不是第一個(gè)和綠嵐物業(yè)存在財(cái)務(wù)糾紛的小區(qū)。

2018年，由于綠嵐物業(yè)一直未公開(kāi)過(guò)2016、2017年小區(qū)停車(chē)花名冊(cè)、停車(chē)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)、30%代管賬及明細(xì)賬、物業(yè)維修基金代管賬以及相關(guān)會(huì)計(jì)憑證的復(fù)印件，閔行區(qū)水清苑小區(qū)的業(yè)主將綠嵐物業(yè)告上法庭。

判決書(shū)顯示，業(yè)委會(huì)與綠嵐物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，小區(qū)公共收益包括固定停車(chē)費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)、附房租金及其他公共收入由物業(yè)企業(yè)代管，經(jīng)費(fèi)收支賬目每3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督；綠嵐物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)事項(xiàng)，每6個(gè)月公布一次專項(xiàng)維修資金和按實(shí)結(jié)算項(xiàng)目的費(fèi)用收支賬目。

上海市閔行區(qū)人民法院表示，根據(jù)上述約定，原告據(jù)此要求被告公開(kāi)水清苑小區(qū)2016年、2017年停車(chē)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)及憑證、2016年、2017年公共收益的30%明細(xì)賬、憑證、2016年、2017年物業(yè)維修基金使用情況及相關(guān)資料、項(xiàng)目合同、代管賬目及明細(xì)的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，予以支持。

除了不公開(kāi)小區(qū)費(fèi)用收支賬目外，綠嵐物業(yè)還曾因偷稅漏稅被稅務(wù)局處罰。

2019年8月23日，國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局第一稽查局向綠嵐物業(yè)發(fā)出稅務(wù)行政處罰決定書(shū)，列舉綠嵐物業(yè)的違法事實(shí)：2017年4月綠嵐物業(yè)收到臨時(shí)停車(chē)費(fèi)1100元，未計(jì)入收入，未申報(bào)納稅；綠嵐物業(yè)2016年至2018年出租鋁合金倉(cāng)庫(kù)取得房屋租賃收入81600元，未計(jì)入收入，未申報(bào)納稅；綠嵐物業(yè)2017年12月收到業(yè)委會(huì)代業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)22349.80元，未計(jì)入收入，未申報(bào)納稅；2016年至2018年，綠嵐物業(yè)將小區(qū)公益性收入按比例支付給業(yè)委會(huì)，共計(jì)258664.23元，計(jì)入綠嵐物業(yè)成本，在企業(yè)所得稅稅前列支，未做納稅調(diào)整。

據(jù)此，國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局第一稽查局作出處罰決定：綠嵐物業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅稅款百分之五十的罰款計(jì)47473.07元。

值得一提的是，國(guó)家稅務(wù)部門(mén)對(duì)綠嵐物業(yè)作出追繳所得稅、處以罰款的決定，綠嵐物業(yè)并未提出行政復(fù)議，而是履行了行政處罰決定書(shū)內(nèi)容。換句話說(shuō)，綠嵐物業(yè)對(duì)其稅務(wù)違法事實(shí)不持異議且愿意接受處罰。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，上海綠嵐物業(yè)管理有限公司成立于2006年4月10日，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、建筑裝潢、園林綠化、安裝與維修等，法定代表人是劉衛(wèi)國(guó)，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，實(shí)繳資本50萬(wàn)元，參保人數(shù)12人，公司人員規(guī)模小于50人。

“這合理嗎？”業(yè)主馬悅告訴觀察者網(wǎng)，華麗家園有超600戶居民，居住人口近2000名。按綠嵐提供給物業(yè)咨詢服務(wù)公司的報(bào)表，服務(wù)人員有24名。但其中17名是退休工，7名是外包人員，實(shí)際上小區(qū)常駐人員只有物業(yè)經(jīng)理和幾名保安。綠嵐物業(yè)如何通過(guò)12名員工管理好小區(qū)的服務(wù)，更何況綠嵐物業(yè)在上海管理多達(dá)9個(gè)小區(qū)。

“前段時(shí)間，綠嵐物業(yè)就曾因小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備成擺設(shè)被消防罰款，”業(yè)主沈女士表示，“小區(qū)的消防設(shè)施完全癱瘓了，如果現(xiàn)在一不小心發(fā)生火災(zāi)，只能等消防隊(duì)救火?！鄙蚺炕貞?，在年初疫情期間，小區(qū)曾在三號(hào)門(mén)附近發(fā)生過(guò)一個(gè)小火災(zāi)，救火的是志愿者，救火的設(shè)備是小區(qū)業(yè)主洗車(chē)用水?！艾F(xiàn)在想起來(lái)都是后怕的，這就是我們?yōu)槭裁茨敲磸?qiáng)烈的想要換掉綠嵐物業(yè)的原因?！?/p>

如何更換物業(yè)公司

受新冠疫情影響，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)不斷增強(qiáng)，想要換掉擺爛物業(yè)的業(yè)主也越來(lái)越多。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)查業(yè)主對(duì)疫情下物企服務(wù)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，有43%的業(yè)主支持更換掉現(xiàn)管的小區(qū)物業(yè)。

但落在執(zhí)行上，大部分人對(duì)更換物業(yè)的流程一頭霧水。

觀察者網(wǎng)了解到，從流程上看，更換物業(yè)的第一步是成立業(yè)委會(huì)。具體來(lái)看，業(yè)委會(huì)的成立需要經(jīng)過(guò)較為復(fù)雜的流程，比如需要所在街道主管部門(mén)的審批，所屬居委會(huì)的參與等等，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中需要成立籌備小組、開(kāi)始籌備工作、召開(kāi)大會(huì)選舉委員籌備小組等流程，主要難點(diǎn)會(huì)體現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)楣ぷ髟?、精力?wèn)題對(duì)此熱度不高，導(dǎo)致難動(dòng)員、難成立。

此外，也有一些小區(qū)因?yàn)槿胱÷什粔?、后幾期還未交房、部分業(yè)主出租房產(chǎn)等諸多客觀因素，不滿足所屬主管部門(mén)認(rèn)為的成立業(yè)委會(huì)的條件。

成立業(yè)委會(huì)后，業(yè)委會(huì)需要對(duì)更換物業(yè)一事召開(kāi)業(yè)主大會(huì)公開(kāi)投票。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前十五日，由業(yè)主委員會(huì)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等主要事項(xiàng)以書(shū)面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，公告期間，業(yè)主可向業(yè)主委員會(huì)提出對(duì)公告內(nèi)容的意見(jiàn)和建議。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師認(rèn)為，更換物業(yè)事宜實(shí)質(zhì)是涉及小區(qū)集體利益的事情，自然需要通過(guò)集體審議議案后投票這一民主流程而做出決定，而最終結(jié)果如何本質(zhì)上還是取決于哪方利益占大多數(shù)。業(yè)委會(huì)根據(jù)自身的職責(zé)，需要通過(guò)議案和多方宣傳的方式準(zhǔn)確向業(yè)主傳達(dá)清楚更換物業(yè)的必要性，比如現(xiàn)管物業(yè)存在什么問(wèn)題，更換物業(yè)會(huì)給業(yè)主帶來(lái)哪些可能的損失和可預(yù)見(jiàn)的利益。

而這往往也是最難的部分。鞠秦儀律師認(rèn)為，在這個(gè)實(shí)際操作過(guò)程中，業(yè)委會(huì)成員或者熱心的業(yè)主往往需要跑遍小區(qū)每個(gè)角落、挨家挨戶解釋更換物業(yè)的優(yōu)劣點(diǎn)和流程，耗費(fèi)相關(guān)人員大量的時(shí)間精力，“更難的是，這些優(yōu)劣點(diǎn)在很多業(yè)主看來(lái)是可有可無(wú)的。”

值得注意的是，根據(jù)《民法典》第278條：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。”其中，多數(shù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

也就是說(shuō)，參與業(yè)主大會(huì)的業(yè)主要達(dá)到2/3，且現(xiàn)場(chǎng)2/3的業(yè)主中有一半要投票通過(guò)。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，業(yè)委會(huì)可以通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和直接指定三種方式確定物業(yè)公司。

克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨認(rèn)為，小區(qū)換物業(yè)有幾重難點(diǎn)，明面上的需要滿足業(yè)委會(huì)成立或召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件，還需要街道等參與。但另一方面，業(yè)主對(duì)選聘物業(yè)公司沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，也不一定能達(dá)成共識(shí)，部分業(yè)委會(huì)成員有可能被收買(mǎi)，造成整個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，也充滿不透明因素。

“之所以會(huì)頻繁出現(xiàn)換物業(yè)難的聲音，是因?yàn)閺母瓷蟻?lái)說(shuō)，物業(yè)的服務(wù)大同小異，服務(wù)過(guò)程中的瑕疵還不足以逼迫所有的業(yè)主站出來(lái)共同推動(dòng)更換物業(yè)，也就造成一部分人愿意、一部分人不愿意，導(dǎo)致利益博弈?！本锨貎x分析稱，“大家對(duì)于公共利益的判斷和容忍程度是不一樣的?！庇袠I(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)底高于一切，有業(yè)主認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量較為重要，在多種意見(jiàn)面前，投票是目前最合理的解決方式。

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