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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷 舒涵

樓市冰與火之歌，在2022年上半年激烈演繹。在此期間，各地樓市成交量在低位運(yùn)行區(qū)間，市場(chǎng)情緒尚未恢復(fù)。另一方面，全國(guó)共有超160個(gè)城市出臺(tái)超400次調(diào)整政策，行業(yè)信心逐漸回暖。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，受鼓勵(lì)購(gòu)房政策影響，市場(chǎng)整體預(yù)期向好，帶動(dòng)居民購(gòu)房意愿觸底回升。50%的受訪者認(rèn)為，未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)會(huì)處于穩(wěn)定狀態(tài)，但受自身收入預(yù)期、房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性擔(dān)憂影響，實(shí)際需求釋放較為緩慢。

多空對(duì)決之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷(xiāo)售額約6.61萬(wàn)億元，同比下降28.9%。時(shí)代周報(bào)記者注意到，今年6月，商品房銷(xiāo)售額同比數(shù)據(jù)結(jié)束多月連續(xù)下滑，出現(xiàn)止跌信號(hào)。

橫盤(pán)時(shí)期，城市之間分化愈發(fā)明顯。以北京為代表的一線城市和以成都為代表的二線城市，提前開(kāi)啟上漲行情，商品房成交量?jī)r(jià)齊升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近30%。其中，成都、杭州、北京重慶等二手房成交量明顯增長(zhǎng)。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價(jià)格端，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比改善。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，下半年地方政策支持的效果將持續(xù)釋放，市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善。從現(xiàn)有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)成交將保持修復(fù)狀態(tài)，將帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比改善。

成都連續(xù)3個(gè)月漲幅居首

經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整，各地樓市在6月企穩(wěn)回暖，房?jī)r(jià)修復(fù)力度有所增強(qiáng)。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格。時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比數(shù)據(jù)獲悉，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄且錄得上漲的城市個(gè)數(shù)，較5月有所增加。

圖源：Pixabay

具體而言，6月有31個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，增加6城；21個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，增加6城。

回暖過(guò)程中，高能級(jí)城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)搶跑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額環(huán)比增速均超過(guò)65%，增速較5月明顯擴(kuò)大。其中，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別為0.5%、0.1%和-0.3%。

以成都為代表的二線城市漲幅最大。數(shù)據(jù)顯示，6月，成都新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為1.3%、2%，連續(xù)3個(gè)月位居漲幅首位。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)，成都在5月發(fā)布次2次調(diào)控政策，從降低限購(gòu)門(mén)檻、多孩家庭可多購(gòu)房、放開(kāi)限售、增值稅免征期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面入手，針對(duì)性較強(qiáng)，市場(chǎng)提振效果明顯，大大釋放了購(gòu)房需求。

“整體來(lái)看，隨著寬松政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，一線城市已經(jīng)領(lǐng)銜恢復(fù)，當(dāng)前已開(kāi)始輪動(dòng)到強(qiáng)二線城市?！标愊隼m(xù)稱(chēng)。

針對(duì)城市分化問(wèn)題，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，一線城市上漲力度持續(xù)增強(qiáng)，顯示出一線城市需求支撐力強(qiáng)。此外，一線城市存在新房限價(jià)因素，市場(chǎng)關(guān)注度長(zhǎng)期保持在高位，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。

在張波看來(lái)，二線城市處于持續(xù)分化狀況，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)明顯。從新房環(huán)比漲幅來(lái)看，西部和東部的熱點(diǎn)二手城市市場(chǎng)修復(fù)能力強(qiáng)，政策效力也更容易在市場(chǎng)體現(xiàn)。尤其是有優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)的城市，市場(chǎng)關(guān)注度更容易提升。

房地產(chǎn)進(jìn)入縮量時(shí)代

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)商品房銷(xiāo)售額超18萬(wàn)億元。多名房企高管人士在年度業(yè)績(jī)會(huì)上均表示，18萬(wàn)億元是商品房銷(xiāo)售額的天花板。沖向新高之后，商品房銷(xiāo)售額將進(jìn)入縮量時(shí)代，維持約10萬(wàn)億元左右的市場(chǎng)規(guī)模。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

從今年上半年的銷(xiāo)售情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)增量空間收窄，商品房銷(xiāo)售額錄得下降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售約6.61萬(wàn)億元，同比下降28.9%；同期，商品房銷(xiāo)售面積6.89萬(wàn)平方米，同比下降22.2%。

雖增速減緩，但全國(guó)市場(chǎng)端銷(xiāo)售指標(biāo)正在不斷好轉(zhuǎn)。

從單月數(shù)據(jù)上看，5月單月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升，6月單月銷(xiāo)售環(huán)比繼續(xù)上升，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比分別上升65.8%、68.1%。

投資開(kāi)發(fā)方面，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.68萬(wàn)億元，同比下降25.3%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱(chēng)，隨著銷(xiāo)售端出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，房企到位資金同步好轉(zhuǎn)。因房企到位資金指標(biāo)影響開(kāi)工進(jìn)度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，提高銷(xiāo)售回款仍是房企以及行業(yè)的重中之重。

今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

中國(guó)指數(shù)研究院研究人員認(rèn)為，短期來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)跡象漸顯，但穩(wěn)定恢復(fù)仍面臨一定壓力。從市場(chǎng)短期走勢(shì)上看，7月單月商品房交易規(guī)模較6月或有回落，但去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱且房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有發(fā)力空間，市場(chǎng)規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

“短期來(lái)看，在‘保交付’要求下，項(xiàng)目竣工進(jìn)程或有改善，疊加熱點(diǎn)城市交易市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)恢復(fù)帶動(dòng)企業(yè)預(yù)期好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)投資端有望邊際改善?！敝袊?guó)指數(shù)研究院研究人員表示。