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2022上半年，深圳豪宅成交仍一馬當(dāng)先跑出獨(dú)立行情。

深圳中原地產(chǎn)研究中心的半年度報(bào)告里提及，上半年低迷市場(chǎng)中表現(xiàn)相對(duì)亮眼的是豪宅市場(chǎng)。新房市場(chǎng)核心區(qū)域豪宅表現(xiàn)都非常不錯(cuò)，去化好于熱點(diǎn)區(qū)域剛需盤。二手市場(chǎng)中豪宅也占據(jù)主要力量，成交占比大幅度的上升。

深圳豪宅行情這么好，那么10年沒賣完、法拍房打五折，甚至連中介都嫌棄的深圳豪宅，你見過嗎？

今年六月底，再次拍賣的天麓三區(qū)萊茵莊園46棟A501房產(chǎn)，因無人出價(jià)，第6次流拍。

六次流拍，起拍價(jià)一再降低

2.52萬元/㎡！低于市價(jià)5折仍流拍

據(jù)阿里法拍，該套法拍房產(chǎn)面積為223平方米，第一次拍賣是在2018年9月，因原業(yè)主無力還貸，被強(qiáng)制拍賣，彼時(shí)評(píng)估價(jià)為1176萬元，起拍價(jià)為823萬元，折合單價(jià)為3.69萬元/㎡。而本次起拍價(jià)為558萬元，折合單價(jià)為2.52萬元/㎡。

823萬元降到558萬元，降幅達(dá)265萬元。另外，對(duì)比天麓三區(qū)5.5萬元/㎡的二手房指導(dǎo)價(jià)，其起拍單價(jià)相比參考價(jià)打了五折。

為何打五折出售？記者注意到，據(jù)《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，如果商業(yè)銀行沒有及時(shí)處理這些因行使抵押權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)影響監(jiān)管部門對(duì)銀行的考核與評(píng)價(jià)。浦發(fā)深圳銀行虧本出售的天麓A501與這個(gè)有關(guān)系，同時(shí)也與目前長(zhǎng)期持有該物業(yè)跌價(jià)較多、物業(yè)費(fèi)等維護(hù)成本較高而得不償失有關(guān)。

而這并不是天麓遭遇的第一次法拍，在過去的幾年里，華僑城天麓的法拍信息只增不減。在阿里法拍搜索“天麓”的關(guān)鍵詞，出現(xiàn)在廣東深圳地區(qū)的拍賣標(biāo)的共有80個(gè)，而排在首頁拍賣的8套房源中僅兩套有出價(jià)，其余6套均流拍。

其余6套均流拍

15年前單價(jià)已10萬+/㎡

或許在深圳購房者的眼中，豪宅的價(jià)格都是動(dòng)輒10萬+/㎡甚至突破20萬/㎡單價(jià)的存在。超出剛需的價(jià)格承受范圍，滿足富豪的居住尺度，擁有無可匹敵的景觀資源，或者坐擁城市核心稀缺地段，達(dá)到這些，才算是豪宅。

那么如今法拍單價(jià)低至2萬/㎡的華僑城天麓，緣何被稱為“豪宅”呢？

據(jù)公開資料顯示，東部華僑城位于大梅沙，占地面積近9平方公里，是由華僑城集團(tuán)斥資35億元精心打造的世界級(jí)度假旅游目的地，首個(gè) “國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”，由酒店、文旅、地產(chǎn)幾大板塊組成。而華僑城天麓背山面海，獨(dú)享海景，超高綠化率。在2009年-2011年項(xiàng)目連續(xù)三年入選中國(guó)10大豪宅，還攬獲了多項(xiàng)國(guó)際大獎(jiǎng)。

榮譽(yù)加身，華僑城天麓的房?jī)r(jià)也曾擁有過輝煌時(shí)刻。2007年12月天麓一區(qū)開盤，彼時(shí)均價(jià)已高達(dá)12萬元/㎡。一張來自2010年的豪宅別墅供應(yīng)表中顯示，2010年上半年，東部華僑城天麓八區(qū)主打300多平方米獨(dú)棟別墅，均價(jià)13萬元/㎡。作為對(duì)比的是，當(dāng)時(shí)寶能太古城均價(jià)才3.8萬元/㎡，只是天麓的“零頭”。

2010年上半年深圳部分豪宅別墅供應(yīng)表

實(shí)際上，早在2008年天麓二區(qū)開盤時(shí)，其單價(jià)便達(dá)到了7萬-9萬/㎡，每套總價(jià)達(dá)到2000萬-3000萬元。2008年年底，一、二、七區(qū)入伙，獨(dú)棟單價(jià)為6萬-10萬元/㎡，雙拼單價(jià)為4萬-7萬元/㎡；2009年底八區(qū)開盤成交價(jià)高達(dá)12.9萬元/㎡，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下深圳有史以來最高的價(jià)格紀(jì)錄，前后共成交52套。

那個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在深圳灣、香蜜湖的一眾豪宅單價(jià)才3萬-5萬元左右。能買到天麓的業(yè)主非富即貴。

造化弄人的是，如今寶能太古城最高成交單價(jià)已經(jīng)突破20萬/㎡，坊間還曾傳言有業(yè)主掛牌單價(jià)到30萬+/㎡，再看天麓，法拍單價(jià)只剩2.52萬/㎡仍遭流拍。

從深圳單價(jià)最貴的豪宅項(xiàng)目到如今法拍流拍六次“打骨折”無人問津，甚至在部分媒體的文中稱之為“深圳房地產(chǎn)教科書式失敗案例”，深圳東部華僑城天麓到底經(jīng)歷過什么？

外觀仍然“豪”，內(nèi)部雜草已過半人高

近日，南都灣財(cái)社記者實(shí)地探訪深圳東部華僑城天麓?！斑@里生活確實(shí)不太便利”、“沒有超市菜市場(chǎng)，只能開車出去”、“生活配套不太充足”、“您真的確定要買嗎”當(dāng)記者以購房者身份向鹽田中介咨詢東部華僑城天麓項(xiàng)目時(shí)，該中介在言談中表現(xiàn)出了對(duì)該項(xiàng)目的不看好。

在進(jìn)一步的探訪中記者了解到，上月拍賣的天麓三區(qū)于2011年9月入市，但至今仍有部分新房在售，這即是說，項(xiàng)目開盤10余年仍沒賣完。

對(duì)此，柏文喜指出，別墅總價(jià)較高、距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且可按揭貸款比例較低，因此相對(duì)而言資產(chǎn)流動(dòng)性較差。尤其是在目前樓市低迷且前景不明的情況下，即使東部華僑城天麓降價(jià)出售仍無人購買。

據(jù)柏文喜介紹，購買者除了會(huì)看中豪宅的品質(zhì)、結(jié)構(gòu)與配套環(huán)境、社區(qū)氛圍等居住屬性之外，還會(huì)看中豪宅的金融屬性與社交屬性。

“這里的房子更適合鹽田當(dāng)?shù)厝?，或者是有錢人度假時(shí)居住，還有那些家里有專職保姆購物和專職司機(jī)接送的家庭居住，因?yàn)樗诎肷窖?，配套和交通都不太完善。”在與鹽田中介溝通中，對(duì)方向記者表示如果需要通勤的話并不適合購買。

盡管鹽田目前已通地鐵，但按百度地圖顯示，從東部華僑城天麓駕車至8號(hào)線首發(fā)站鹽田路地鐵站仍需15分鐘，路程為6.9公里。

而記者在實(shí)地探訪過程中發(fā)現(xiàn)，盡管從遠(yuǎn)處看華僑城天麓外觀仍是豪宅模樣，但近看卻略顯尷尬。墻體年久有發(fā)霉跡象，鐵欄桿也生銹了。有居住的痕跡但并未在小區(qū)內(nèi)看到居民。

華僑城天麓現(xiàn)狀

部分聯(lián)排別墅還是毛坯，里面也并未裝修，外部花園也雜草叢生無人打理。

部分聯(lián)排別墅雜草叢生

采寫/攝影：南都·灣財(cái)社記者 孫陽