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2023-01-31
一些買不起房的美國人要移居歐洲了
更新時間：2022-07-22 00:09:57作者：佚名
當(dāng)?shù)貢r間7月20日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）公布數(shù)據(jù)，6月，美國二手房、現(xiàn)房銷售量均顯示下跌。其中，二手房銷量環(huán)比下降5.4%，為2020年6月以來的最低水平；現(xiàn)房銷量環(huán)比下降5.4%，為連續(xù)5個月下跌，同比暴跌14.2%。
已有經(jīng)濟學(xué)家提示，一些高估值地區(qū)未來兩三年內(nèi)還將下跌，甚至暴跌。
在高房價、高利率困擾下，不少美國人轉(zhuǎn)而移居歐洲。
利率攀升拖累房屋交易
房地美數(shù)據(jù)顯示，截至目前，美國30年期購房固定利率平均為5.51%，是去年同期的兩倍之多。
貸款利率上升的部分原因是美聯(lián)儲為抑制通脹使出大力加息的手段。6月份，美聯(lián)儲官員將基準(zhǔn)利率上調(diào)75個基點，這是自1994年以來的最大增幅。
美聯(lián)儲緊縮政策推高了舉債成本，尤其是房貸，僅過了一年，購房利率就發(fā)生了天翻地覆的變化，一些買家自然不愿意在此時上車，仍在觀望購房利率松動的可能。在上個月，購房利率曾一度到達2008年來最高點，隨后略有下跌。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RedfinCorp數(shù)據(jù)顯示，6月份待簽購房協(xié)議中，有近15%協(xié)議跳單，這是2020年以來最高水平。
美國愛達荷州博伊西的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人菲爾·蒙特（Phil Mount）表示，樓市現(xiàn)在顯然放緩了，很多人都進入了考察期，等待利率和整體經(jīng)濟的變化，他們的焦慮情緒很明顯。
盡管如此，美國房價還在上漲。據(jù)NAR數(shù)據(jù)，美國今年5月份現(xiàn)房價格中值較去年同期上漲14.8%，至40.76萬美元，創(chuàng)1999年以來歷史新高。
穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）表示，當(dāng)下樓市情況是，買家根本無法斷定怎樣的價格是合適的，而賣家也不愿意降低心理預(yù)期。
建筑商信心指數(shù)七連跌
房屋成交量下降打擊了建筑商的信心。
美國全國房屋建筑商協(xié)會（NAHB）本周表示，美國建筑商信心指數(shù)已連續(xù)七個月下降，7月份達到2020年5月以來最低水平。分析師表示，對于建筑商來說，首要工作已經(jīng)是“先把存量房屋賣出去”，而不是新建更多的房屋。
根據(jù)美國商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，美國6月份房屋開工數(shù)據(jù)環(huán)比下降2%，降至2021年9月以來最低水平，達到156萬套。住宅許可證開具數(shù)量6月環(huán)比下降0.6%，預(yù)示新房建造前景不強。
《華爾街日報》稱，新房建設(shè)情況也間接促使分析師下調(diào)對美國二季度經(jīng)濟增長預(yù)測。高盛經(jīng)濟學(xué)家將增長預(yù)期下調(diào)了0.1個百分點，至0.6%。巴克萊（Barclays）經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測美國二季度增長率為0.7%，低于此前的0.8%。
令有經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，美國樓市將走向崩潰。咨詢公司Pantheon Macroeconomics首席經(jīng)濟學(xué)家Ian Shepherdson表示，建筑商一直否認(rèn)購房需求下降的事實，但今年上半年，購房貸款申請已經(jīng)下降了四分之一以上。
美國全國房屋建筑商協(xié)會主席Jerry Konter表示，生產(chǎn)瓶頸、造房成本上升和高通脹導(dǎo)致許多建筑商被迫停工，土地、建造和融資成本已超過了房屋本身的市場價值。近期參與調(diào)查的13%的建筑商表示，為了促進銷售，他們在最近一個月有過調(diào)低房價的行為。
投資者方面，亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人、集團CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari)向記者表示，美國樓市供應(yīng)量有限，這限制了外國買家的購買力，目前，在外國買家未完成的交易中，有57%是因為找不到心儀房產(chǎn)，而去年這一比例是46%。
值得注意的是，中國買家在過去一年購買了價值61億美元的美國房產(chǎn)，比前一年增長了27%。中國買家已經(jīng)進入了高端市場，平均購買價格超過100萬美元，遠(yuǎn)超國際買家的平均價格，郊區(qū)住房占中國買家所購房屋的57%，中心城市或城區(qū)占29%，小城鎮(zhèn)和度假區(qū)占14%。
泡沫或被擠壓
洛杉磯美國凱利威謙恒信地產(chǎn)（KW Cindy Chin Realty Int'l)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商程欣迪向《國際金融報》記者證實，如建筑商所反映的那樣，目前樓市正在遇冷。很多新上市的房源，包括西海岸爾灣（Irvine)、新港(Newpost)的要價都在降低。新港一座400萬美元的房子一口氣可降15萬美元左右。
程欣迪稱，當(dāng)?shù)赜胁簧贅I(yè)主正準(zhǔn)備出售自己的房屋，搬去芝加哥、底特律居住，那里的房價要低得多，20萬美元左右即可買下一套，很多人想趁此時機變現(xiàn)，然后去便宜的地方買房。
“值得注意的是，房屋減價并不意味著整體房價趨勢是向下的，（只是）漲幅沒有前兩年那么快而已。不少賣家按以前的市場行情定價，之前一年能漲百分之十五甚至更高，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)賣不動了?！背绦赖媳硎?，兩年來，泡沫型增長地區(qū)的房價更有可能下跌。此前，這些地區(qū)的房價并不是因為經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)機會增多、大公司進駐等實質(zhì)性發(fā)展而上漲。預(yù)計不同地區(qū)的跌幅都會不一樣，不排除有的地區(qū)持平的可能。
總部位于美國的約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）研究主管里克·帕拉西奧斯（Rick Palacios Jr.）提供了另一種視角：持續(xù)的房地產(chǎn)市場萎縮可能會重挫泡沫過多地區(qū)的房價，許多市場在2023年、2024年將大幅降價，包括鳳凰城、納什維爾、拉斯維加斯和奧斯汀等地。帕拉西奧斯表示，博伊西的房價最早可能在今年12月份出現(xiàn)同比負(fù)增長。
以上這些地區(qū)也是“高估值之地”，在過去兩年的炒房潮流中，許多市場由于存量供應(yīng)不足而出現(xiàn)了驚人的暴漲。博伊西的房價在過去兩年中飆升了53%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出基本面，穆迪認(rèn)為，該地區(qū)是美國被高估最嚴(yán)重的房屋市場。
穆迪預(yù)計，在未來一年內(nèi)，博伊西、奧斯汀等“高估值之地”的房價將普跌5%至10%。如果經(jīng)濟衰退來襲，“高估值之地”的房價可能將下跌15%至20%，全美房價將下跌約5%。
移居歐洲
程欣迪表示，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種情況，即在生活成本上升、房價上漲、美元飆升和社會仇恨不斷升級的情況下，越來越多的美國人“逃離”本土，轉(zhuǎn)而前往歐洲生活。
據(jù)彭博社7月20日報道，意大利、葡萄牙、西班牙、希臘和法國正在成為最受美國人歡迎的移居目的地。蘇富比國際地產(chǎn)公司表示，與去年同期相比，今年4月至6月期間，美國公民移居希臘的申請增加了40%，葡萄牙、意大利的申請數(shù)量也在上浮。
但是，遷徙到陌生的國度并非易事。為方便外來人口旅居，意大利將在今年晚些時候開始為外國公民提供“遠(yuǎn)程工作者”簽證。
40歲的美國亞特蘭大市民Stephanie就希望獲得這類簽證。即使手頭有30萬美元現(xiàn)金，Stephanie也發(fā)現(xiàn)自己無法在亞特蘭大擁有理想生活，每月在亞特蘭大的租金就要花去3000美元。今年4月，Stephanie轉(zhuǎn)戰(zhàn)意大利，在西西里島的穆索梅利購買了一棟別墅以及商鋪，全部花費6萬歐元。
“如果美國房價沒有那么貴，我永遠(yuǎn)不會考慮在意大利置業(yè)?！?/strong>Stephanie說。
意大利政府還在2019年推出過一項計劃，外國買家可以一歐元的價格購置農(nóng)村地區(qū)的房屋，作為購買條件，買家必須整修房屋，支付裝修費用。對于政府來說，這可以帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。
47歲的邁阿密市民Cathlyn被“一歐元”政策吸引，最終在去年11月購買了一棟別墅，前后花費3.7萬歐元。Cathlyn的別墅與Stephanie在同一個村莊，她的夢想是能在50歲前退休。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2021年，居住在葡萄牙的美國公民人數(shù)比上一年增加了45%；西班牙的美國公民人數(shù)則在2019年至2021年期間增長了13%，今年還將繼續(xù)增長。
為吸引外國買家，葡萄牙和西班牙都提供了所謂的“黃金簽證”計劃（一種低門檻投資移民計劃）。
去年7月，37歲的IT創(chuàng)業(yè)者Jamie Dixon與丈夫、7歲的女兒一起從洛杉磯搬到葡萄牙。一份新的遠(yuǎn)程工作讓她離開了美國，前往住有大量外籍人士的葡萄牙沿海城市卡斯卡伊斯。除了低廉的生活成本，Jamie說她與家人可以接觸到更多元化的社區(qū)生活，并且犯罪率更低。
“美國暴力事件增加了很多”，“我想給我的孩子一個正常的童年。”Jamie說。
責(zé)任編輯：王哲希 畢丹丹