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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

“不管虎門長(zhǎng)安，還是塘廈鳳崗，只要有錢，就能買。沒(méi)錢，開(kāi)發(fā)商還給時(shí)間讓你籌錢?！标惞鉂嵪驎r(shí)代周報(bào)記者表示。

陳光潔是樟木頭樂(lè)有家的一名經(jīng)紀(jì)人，有8年從業(yè)經(jīng)歷。7月4日東莞28個(gè)鎮(zhèn)取消限購(gòu)以來(lái)，他重新開(kāi)始忙碌起來(lái)，“我認(rèn)識(shí)的就有四五個(gè)同行，又回來(lái)做中介了?！辈恢皇侵苣┻B軸轉(zhuǎn)，工作日也有不少客戶下班后從深圳趕過(guò)來(lái)，看房、下定、簽約。

鄭昊瑞（化名）便是其中一員。

鄭昊瑞來(lái)自深圳觀瀾，和太太都是普通上班族，IT碼農(nóng)+企業(yè)HR的尋常搭配，月收入在4萬(wàn)元左右。

“他們?cè)谏钲谫I房會(huì)比較吃力，只能勉強(qiáng)買個(gè)小戶型，家里三代同堂，所以就考慮來(lái)東莞買房。”陳光潔說(shuō)。

7月19日，一個(gè)工作日的晚上，鄭昊瑞找到陳光潔，在樟木頭保利一新盤，買了一套約115平方米4房。40分鐘通勤，足夠多的房間，負(fù)擔(dān)得起的首付和月供，促使鄭昊瑞最終安家東莞。交房后，他計(jì)劃把父母、孩子都接過(guò)來(lái)，東莞的房子，既解決了孩子的上學(xué)問(wèn)題，又方便照顧父母。安家東莞，對(duì)鄭昊瑞來(lái)說(shuō)，意味著更加自在的生活。

當(dāng)天看房當(dāng)天買，鄭昊瑞是一個(gè)省心又果斷的客戶。陳光潔說(shuō)，“他事先做了一些功課，我們帶著實(shí)地對(duì)比了兩三個(gè)盤就下定了?！?/p>

這是東莞放松限購(gòu)后，深圳客赴莞買房的一個(gè)縮影。

中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳向時(shí)代周報(bào)記者表示，此番赴莞買房的深圳客有兩個(gè)明顯特征。一是沖著兩成首付來(lái)“上車”的剛需，在鳳崗比較明顯，塘廈也有回流的跡象；二是少數(shù)投資客，在二手市場(chǎng)淘筍盤，把價(jià)格壓得特別低才會(huì)出手。

（東莞放松限購(gòu)后的第二周，工作日的中午12時(shí)許，售樓處不乏購(gòu)房者看房、簽約。時(shí)代周報(bào)記者攝）

深圳客曾是東莞樓市的重要支撐。

來(lái)自樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年，僅是在莞購(gòu)買二手房的深圳客比例就高達(dá)22.9%。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，東莞限購(gòu)前，在臨深買房的深圳客，占比曾高達(dá)九成。

隨后，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，東莞主管部門在2020年7月至2021年8月期間，連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，圍堵外地客戶在莞炒房。

調(diào)控效果肉眼可見(jiàn)，外地客急速退潮。2021年，包括新房和二手房在內(nèi)，在莞購(gòu)房的深圳客占比下降至9.8%。

深圳客離場(chǎng)，加上市場(chǎng)下行，東莞樓市成交規(guī)模驟然萎縮。今年以來(lái)，東莞主管部門再次密集發(fā)布調(diào)控政策，力度最大的莫過(guò)于“7·4新政”——28個(gè)鎮(zhèn)取消限購(gòu)，首套房首付降至兩成。

東莞敞開(kāi)懷抱，重獲房票的深圳客，還會(huì)愉快返場(chǎng)嗎？

新房市場(chǎng)回暖

“最旺的一天，一個(gè)3人的小團(tuán)隊(duì)一天能帶看9批客戶，從早上看到晚上10點(diǎn)多?！标惞鉂嵏嬖V時(shí)代周報(bào)記者，最晚的一天，夜里12點(diǎn)還有客戶買房，“客戶下班吃完飯，從深圳過(guò)來(lái)已經(jīng)八九點(diǎn)了，再談?wù)剝r(jià)格，將近12點(diǎn)才簽合同?！?/p>

首先吸引深圳客的，是兩地的房?jī)r(jià)差距?！霸谏钲谫I不起房，來(lái)到我們這里就是很高端的客戶了?！标惞鉂嵳f(shuō)，手頭有四五十萬(wàn)元、能還得起七八千元月供的深圳客，來(lái)到東莞都是優(yōu)質(zhì)客戶。

中原地產(chǎn)研究院表示，雖然東莞臨深和深圳臨莞兩地部分項(xiàng)目?jī)r(jià)差不大，但東莞的兩成首付大大拉開(kāi)了兩地的首付差，給深圳剛需送去購(gòu)房機(jī)會(huì)。據(jù)其監(jiān)測(cè)，一線臨深的黃江、鳳崗、塘廈，“7·4新政”后三周深圳客的來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)占比雙升，不少項(xiàng)目深圳客來(lái)訪占比上升超10個(gè)百分點(diǎn)。

靠近深圳西部的虎門，受益于廣深港高鐵、穗莞深城軌，也是深圳客北上的目的地。

從深圳北站出發(fā)，乘坐和諧號(hào)17分鐘即可到達(dá)東莞虎門站?；㈤T站旁的保利·時(shí)區(qū)，是最快招攬深圳客的新盤之一?！?·4新政”落地的第一個(gè)周末，保利·時(shí)區(qū)即打出“歡迎深圳保利業(yè)主團(tuán)購(gòu)，首期20萬(wàn)元起”的宣傳語(yǔ)，紅色的歡迎海報(bào)在售樓處隨處可見(jiàn)。

保利·時(shí)區(qū)一名置業(yè)顧問(wèn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，限購(gòu)放開(kāi)首周（7月4日至7月10日），項(xiàng)目賣了六十多套房，“周一到周五可以賣10套，周末兩天差不多賣50套，我手上成交的客戶就有五六個(gè)是深圳的?！?/p>

7月14日11時(shí)許，時(shí)代周報(bào)記者在展示中心看到，洽談區(qū)有兩三批購(gòu)房者簽約，沙盤區(qū)也有數(shù)批客戶參觀。

（保利·時(shí)區(qū)展示中心，一名經(jīng)紀(jì)人等待客戶簽約。時(shí)代周報(bào)記者攝）

同在虎門的新盤萬(wàn)科卓越瓏遠(yuǎn)·未來(lái)之光，深圳客的占比也有提升。該項(xiàng)目一名置業(yè)顧問(wèn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，放松限購(gòu)前深圳客很少，“現(xiàn)在整體占比有一兩成，我們主推的14棟，深圳客戶占比去到30%-40%?！?br/>

“出手果斷”，是一線營(yíng)銷人員對(duì)深圳客的共同看法。據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，“7·4新政”后首周，東莞新盤來(lái)訪轉(zhuǎn)化率為9.8%，環(huán)比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。大部分深圳客看過(guò)就會(huì)買，“不磨嘰”，前述未來(lái)之光置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

陳光潔感受更深，“深圳投資客買二手房，房子都可以不看，只要性價(jià)比夠高?！?/p>

陳光潔最近成交了樟木頭一套二手房，該樓盤分兩期開(kāi)發(fā)，新房?jī)r(jià)格約2萬(wàn)元/平方米，急售的二手房業(yè)主只賣1.5萬(wàn)元/平方米。“每平方米有幾千塊錢的價(jià)差，客戶覺(jué)得性價(jià)比很高。這類客戶主要是前些年在樓市賺到錢的，有信心，出手快。”陳光潔介紹。

深圳客回歸理性

最近十年，深圳客曾兩度北上東莞買房。

一次在2015年前后。

這一年，深圳樓市正在經(jīng)歷新一輪黃金周期，二手房平均月成交量在1.1萬(wàn)套左右。8000套，是深圳業(yè)內(nèi)公認(rèn)的樓市牛熊分界線。1.1萬(wàn)套的月成交量，預(yù)示著深圳房?jī)r(jià)已進(jìn)入快速上升通道。

在深圳無(wú)法被滿足的需求，自然而然地外溢到東莞。那一年，東莞臨深片區(qū)房?jī)r(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右，只是深圳的1/3。

在深圳做手機(jī)批發(fā)生意的劉立鳴（化名）就是北上的一員。眼睜睜地看著臨深的鳳崗、塘廈房?jī)r(jià)從1月的1.1萬(wàn)元/平方米漲到1.3萬(wàn)元/平方米，地段稍微好一點(diǎn)的樓盤甚至賣斷貨，劉立鳴當(dāng)即在塘廈購(gòu)入一套新房。這一年，東莞賣掉近1000萬(wàn)平方米新房，同比增長(zhǎng)76%。

另一次，在2018年前后。

“別讓華為跑了”的論調(diào)傳播兩年，華為還是跑了。2018年7月，約1500輛車把近2700名華為員工，從深圳坂田送到東莞松山湖溪流背坡村打卡上班；8月，松山湖警隊(duì)冒雨護(hù)航，再次將超5400位年輕人送抵松山湖。

華為搬到松山湖，波瀾乍起。搬遷的大巴車剛到松山湖，業(yè)主聞聲漲價(jià)，稍微順眼的房子，單價(jià)就能沖破3萬(wàn)元/平方米。距離華為越近，房?jī)r(jià)越貴。

深圳的地產(chǎn)從業(yè)者張俐（化名）看到了機(jī)會(huì)。當(dāng)年年底，她在松山湖隔壁的大嶺山鎮(zhèn)購(gòu)入一套新房。“怎么說(shuō)也算挨著華為，樓盤名字好歹也有‘松湖’兩個(gè)字?！睆埨f(shuō)。

現(xiàn)在，劉立鳴已經(jīng)以2.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拋掉了塘廈的房子，“解脫了?！睆埨姆孔訚q了100萬(wàn)元，但有價(jià)無(wú)市，“賣不掉，只是紙面富貴?！?/p>

和前兩輪相比，“7·4政策”后的赴莞買房潮，更顯理性。

和虎門一新盤有業(yè)務(wù)合作的一商業(yè)銀行房貸經(jīng)理孫沁（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，的確有深圳客來(lái)莞買房，但肯定沒(méi)有銷售說(shuō)的那么多，而且以投資為主，“深莞目前還不具備日常通勤條件，每天打高鐵上下班一個(gè)月交通費(fèi)都得幾千塊錢?！?/p>

購(gòu)房者冷靜，整體市場(chǎng)也回落明顯。

合富研究院指出，新政短期沖高效果明顯。據(jù)其監(jiān)測(cè)，“7·4新政”發(fā)布后首周（7月4日至7月10日），東莞一手住宅成交890套，環(huán)比大漲86%，創(chuàng)年內(nèi)新高；第三周（7月18日至7月24日），一手住宅成交760套，環(huán)比下跌12%，連續(xù)兩周高位回落，售樓處來(lái)訪量環(huán)比下跌20%，案場(chǎng)人氣基本回歸新政前水平。

相比抱深圳客大腿，東莞不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，“松山湖”的招牌更管用。

寮步新盤金地保利·領(lǐng)峯，備案名為“松湖領(lǐng)峯花園”，瞄準(zhǔn)松山湖的上班族?！拔覀冺?xiàng)目區(qū)位很優(yōu)越，左邊是城區(qū)CBD，右邊是松山湖CBD，能夠承接雙CBD利好。門口是松山湖大道，開(kāi)車到松山湖北站只要十分鐘，”一名置業(yè)顧問(wèn)如是介紹項(xiàng)目區(qū)位。

“大朗也好，寮步也好，東坑也好，都是為松山湖服務(wù)的。”東坑新盤壹品松湖一名置業(yè)顧問(wèn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，其所在樓盤定位為“松山湖三公里范圍內(nèi)性價(jià)比最高的樓盤”，因?yàn)椤百I得起松山湖的已經(jīng)買了，剩下的那些手里只有六七十萬(wàn)、月收入兩三萬(wàn)的家庭，我們就是為他們服務(wù)的?！?/p>

（努力靠近松山湖的寮步新盤。時(shí)代周報(bào)記者攝）

對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，車德銳持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，“在東莞樓市利好政策應(yīng)出盡出、能出盡出之下，市場(chǎng)回暖表現(xiàn)趨于明顯，有望迎來(lái)一個(gè)穩(wěn)步回升的新樓市周期?！?br/>