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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

8月4日，深圳第二批集中供地正式開(kāi)拍。

土地拍賣(mài)前，深圳公布了上半年的地區(qū)生產(chǎn)總值——GDP實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3%，增速在四個(gè)一線城市中排名第一。經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，基本面長(zhǎng)期向好以及10.5%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，給了房企足夠的安全感。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，深圳第二批集中供地出讓的16宗地塊，一共吸引21家房企組成76個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體參與，繳納的保證金高達(dá)767.63億元。

最終結(jié)果顯示，本輪土拍整體溢價(jià)率為9%。16宗地塊中，有5宗地塊通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得企業(yè)，2宗地塊因無(wú)人出價(jià)流拍，成功出讓14宗地塊，收金339億元。

（深圳第二批集中供地出讓現(xiàn)場(chǎng)）

“本輪土拍分化明顯?！笨硕鹕钲趨^(qū)域總經(jīng)理陳洪海向時(shí)代周報(bào)記者表示，核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報(bào)價(jià)迅速封頂并進(jìn)入搖號(hào)階段。同時(shí)，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2宗地塊因無(wú)人出價(jià)流拍。

“從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點(diǎn)的核心一線城市同樣如此?！标惡楹Ｑa(bǔ)充表示。

“房企拿地更為謹(jǐn)慎、目的性更強(qiáng)，不再盲目出手?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向時(shí)代周報(bào)記者表示。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，地方政府在土地底價(jià)確定上相對(duì)合理，追求順利出讓的意圖明顯，給開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)傳達(dá)讓利信號(hào)，以土地市場(chǎng)穩(wěn)定和回升來(lái)夯實(shí)新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升的局面。

華潤(rùn)置地成“最大贏家”

土地市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局越發(fā)顯現(xiàn)。

深圳的土地市場(chǎng)的“常客”為華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海等為代表的央企，以深鐵、天健、特發(fā)、深業(yè)等為代表的本地國(guó)企。此次也不例外，甚至更為集中。

時(shí)代周報(bào)記者獲得的一份房企報(bào)名情況表顯示，深圳第二批集中供地一共吸引21家房企參與，16宗地塊的競(jìng)買(mǎi)主體多達(dá)76個(gè)，平均每宗地有4.75家房企競(jìng)爭(zhēng)。

參與10宗以上地塊競(jìng)買(mǎi)的有2家房企，為華潤(rùn)置地和保利發(fā)展；參與5-10宗地塊競(jìng)買(mǎi)的有2家房企，為招商蛇口和中海；華發(fā)、越秀分別參與4宗地塊競(jìng)買(mǎi)；建發(fā)、深鐵、深振業(yè)分別參與3宗地塊競(jìng)買(mǎi)；金茂、特發(fā)、聯(lián)發(fā)、金地等分別參與1-2宗地塊競(jìng)買(mǎi)。

沖勁最足的當(dāng)屬華潤(rùn)置地。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，華潤(rùn)置地此次一共參與前海前灣、寶安寶中、龍華民治、龍崗中心城、坪山石井等14宗地塊的競(jìng)買(mǎi)。其中，10宗地塊為獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)，另聯(lián)合深鐵競(jìng)買(mǎi)3宗、聯(lián)合前海投控競(jìng)買(mǎi)1宗，繳納競(jìng)買(mǎi)保證金超100億元。

根據(jù)出讓條件，同一企業(yè)參與同一批次競(jìng)買(mǎi)最多可競(jìng)得3宗地，因此此次華潤(rùn)置地動(dòng)用東莞市潤(rùn)溪房地產(chǎn)有限公司、深圳運(yùn)瑞商務(wù)咨詢有限公司、深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司、華潤(rùn)置地（南昌）開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市潤(rùn)朗房地產(chǎn)有限公司等多個(gè)公司主體參與競(jìng)買(mǎi)。

聲勢(shì)浩大地拿地，華潤(rùn)置地成為此次土拍的“最大贏家”，獨(dú)立競(jìng)得龍華民治A806-0401、龍崗龍城G01009-0006、坪山石井G12314-8038，聯(lián)合深鐵拿下光明鳳凰A503-0096，地價(jià)為118.77億元。

“保利系”參與競(jìng)買(mǎi)的土地宗數(shù)為13宗，保利發(fā)展與保利置業(yè)分別參與9宗、4宗地塊的競(jìng)買(mǎi)，累計(jì)繳納保證金122億元。此次保利置業(yè)僅拿下龍崗G01126-0090，地價(jià)14.15億元。

招商蛇口和中海積極補(bǔ)倉(cāng)，各自參與10宗、8宗地塊的競(jìng)買(mǎi)。招商蛇口斥資82.31億元拿下2宗地塊，包括熱度很高的前海前灣T102-0410和寶安沙井A301-0586。中海再次在龍華落子，拿下龍華民治A806-0400，地價(jià)22.29億元。

“國(guó)企央企的資金實(shí)力、產(chǎn)品力和品牌力成為當(dāng)前最核心的競(jìng)爭(zhēng)力?！标惡楹ＵJ(rèn)為，此次拿地房企全部是國(guó)企央企，將逐步占領(lǐng)市場(chǎng)頭部位置，民企近期受制于自身資金壓力疊加銷(xiāo)售回款受阻，在此次土拍中直接“隱身”。

房企更注重盈利的確定性

房企更加注重回款及盈利的確定性，在深圳第二批集中供地表現(xiàn)明顯。

“房企拿地更為謹(jǐn)慎、目的性更強(qiáng)，不再盲目地出手?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)下房企拿地最關(guān)注的應(yīng)該是去化，“再好的項(xiàng)目，賣(mài)不掉就不用談利潤(rùn)，賣(mài)掉才有利可圖?！?/p>

寶安寶中A003-0434、龍華民治A806-0400，因?yàn)榈囟蝺?yōu)越，利潤(rùn)空間較為客觀，均有10家房企參與競(jìng)買(mǎi)。前海前灣T102-0410，毗鄰深圳“日光盤(pán)”潤(rùn)峯府，吸引了9個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體（含3個(gè)聯(lián)合體），是繳納競(jìng)買(mǎi)保證金最多的地塊，為200.7億元。

此外，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的5宗地塊，無(wú)不是市場(chǎng)關(guān)注度高的地塊。

（深圳第二批集中供地出讓現(xiàn)場(chǎng)）

熱門(mén)地塊受追捧的同時(shí)，有2宗地塊遭遇流拍，分別是寶安新安A001-0212、坪山石井G13305-0046。

“這在深圳土拍歷史上是比較罕見(jiàn)的?！标惡楹Ｖ赋?。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，流拍的寶安新安A001-0212，總建面約10.39萬(wàn)平方米，但寫(xiě)字樓與商業(yè)占比約51%，可售住宅僅4.61萬(wàn)平方米，頗為考驗(yàn)房企的操盤(pán)能力。因此，這宗地雖然有華潤(rùn)置地和保利發(fā)展報(bào)名，最終還是因?yàn)闊o(wú)人出價(jià)流拍。坪山石井G13305-0046，周邊在售新盤(pán)去化效果不佳，競(jìng)買(mǎi)人最終未出價(jià)。

何倩茹認(rèn)為，目前深圳市場(chǎng)處于低谷期，但市場(chǎng)潛力極大。同時(shí)，深圳本土一些民營(yíng)房企陷入危機(jī)，拿地的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度或有所下降，“未必是最佳拿地時(shí)機(jī)，但不失為一個(gè)好的時(shí)機(jī)，少了競(jìng)爭(zhēng)，拿地成本也會(huì)有一定的下降?！?/p>