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近日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲證監(jiān)會注冊批復(fù)。作為具有保障性質(zhì)的租賃住房項目，該REITs的正式獲批的落地，是對“房住不炒”定位的具體實踐，將為推動公共租賃住房服務(wù)模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型起到良好的示范作用。

華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)是北京市兩項公共租賃住房項目——文龍家園和熙悅尚郡，分別地處海淀區(qū)西三旗板塊和朝陽區(qū)青年路板塊。華夏北京租賃住房REIT項目的底層資產(chǎn)運營時間較長，具備“高出租率、高續(xù)租率、高收繳率”的特征。

我國公募REITs產(chǎn)品采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券化”的組織架構(gòu)?！肮蓟?資產(chǎn)證券化”的模式通過有效利用現(xiàn)有的資產(chǎn)支持證券制度和公募基金制度，從法律依據(jù)、制度成本、市場條件等方面為公募REITs產(chǎn)品上市提供支撐。與海外成熟REITs市場的模式相比，我國所采用的這種交易結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，存在多層次的交易結(jié)構(gòu)和管理模式。首先，基金管理人設(shè)立公募基金并進行公開發(fā)售。公募基金成功募集后，認(rèn)購資產(chǎn)支持證券的全部股份，專項計劃成立，由專項計劃管理人管理。專項計劃再投資于具體的標(biāo)的項目，項目公司對不動產(chǎn)進行運營和管理。

公募REITs的產(chǎn)品特征和運作機制，決定了其具備豐富融資渠道、盤活存量資產(chǎn)、降低原始權(quán)益人杠桿率等特點。由于我國基礎(chǔ)設(shè)施存量龐大，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域具有很大的證券化潛力，有吸納海量資金的能力，因此我國的公募REITs發(fā)展以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為上半場。隨著后續(xù)公募REITs制度的完善，參考海外成熟市場經(jīng)驗，公募REITs涉及的底層資產(chǎn)或有望拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從公募REITs的產(chǎn)品特征和運作機制來看：一是公募REITs能夠激發(fā)社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活動，廣泛吸收各類資金，為基礎(chǔ)設(shè)施融資提供了新的渠道；二是在公募REITs發(fā)行上市后，其回收的資金能夠用于新項目建設(shè)，配合擴募等配套制度的支持，形成基礎(chǔ)設(shè)施投資的良性循環(huán)；三是公募REITs作為一種權(quán)益性的融資工具，對于降低原始權(quán)益人杠桿率、防范債務(wù)風(fēng)險也具有積極作用。

自首批公募REITs上市發(fā)行以來，隨著試點經(jīng)驗的積累，我國公募REITs的運作機制正不斷完善。粗略來看，公募REITs產(chǎn)品的運行包括設(shè)立、運營和退出三大階段，其中又涉及對標(biāo)的資產(chǎn)進行資產(chǎn)重組、產(chǎn)品擴募等具體方面。自2021年6月首批公募REITs上市以來，相關(guān)部門針對公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)出臺了一系列配套措施，以完善公募REITs的運作機制。隨著中國房地產(chǎn)投資信托基金(C-REITs)市場持續(xù)的擴容增類，相關(guān)部門也會根據(jù)實踐經(jīng)驗及時出臺對應(yīng)政策，推動公募REITs運行機制不斷完善。

公募REITs有望推動地產(chǎn)行業(yè)長期健康運行。對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，建立、鞏固和不斷完善房地產(chǎn)長效機制是長期的政策方向。房地產(chǎn)長效機制意味著既要長期實現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)，又要促進各地房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。從機制上看，堅持租購并舉，發(fā)展保障性租賃住房，是實現(xiàn)上述兩個目標(biāo)平衡的重要舉措。“十四五”規(guī)劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。各省市的“十四五”發(fā)展規(guī)劃中也明確指出要加快構(gòu)建以保障性租賃住房為主體的住房保障體系。大力發(fā)展保障性租賃住房，一是能夠抑制炒房行為，緩解房價上漲的壓力，二是配套推進租購?fù)瑱?quán)，滿足居民合理的居住需求，三是保持房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的支撐力度。

現(xiàn)階段，我國住房市場的租售比遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)，住房出售和租賃市場發(fā)展不平衡，租賃住房市場仍有較大的發(fā)展空間。在“房住不炒”以及“服務(wù)新市民”的政策方針下，保租房或?qū)⒊蔀槲磥碜赓U住房的發(fā)展重點。微觀層面，由于我國住房銷售和租賃市場發(fā)展不平衡，近年來，住房售價同比保持高速增長，但租金同比增長緩慢，使得我國住房的租售比顯著偏離國際標(biāo)準(zhǔn)的1:300-1:200區(qū)間。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2021年重點50城租售比調(diào)查研究報告》，我國2021年的租售比在1:600左右，其中一、二線城市讀數(shù)分別為1:654和1:599.宏觀層面，近年來，伴隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，勞動力逐步向著大城市聚集，尤其是一線城市和部分二線城市常住人口規(guī)模持續(xù)走高，而常住人口激增則帶來了住房需求的快速增長。在“房住不炒”的大方向下，考慮到住房銷售和租賃市場發(fā)展不平衡、以及一二線城市住房需求較高等因素，以保租房為代表的租賃住房市場或?qū)⒊蔀闈M足“新市民”住房需求的發(fā)力點。

保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，試點發(fā)行REITs能夠豐富保租房投資建設(shè)的資金來源，有助于促進保租房有效投資，進而推動我國保障性住房的長久發(fā)展。從保租房的角度，REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤活、促進有效投資等作用明顯，疊加一線城市在“十四五”期間面臨較大的保障性租賃住房供給壓力，相關(guān)企業(yè)有動力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進行證券化；從C-REITs市場的角度，保租房長期運營的目標(biāo)、相對穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高。此外，當(dāng)前C-REITs二級市場面臨可交易標(biāo)的數(shù)量少、可交易標(biāo)的底層資產(chǎn)類型有限、整個二級市場可交易規(guī)模有限等問題，通過試點發(fā)行保租房REITs，有助于C-REITs市場的擴容增類，增強市場流動性，同時豐富投資者選擇。綜上來看，試點發(fā)行REITs能夠豐富保租房投資建設(shè)的資金來源，有助于促進保租房有效投資，進而推動我國保障性住房的長久發(fā)展。