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來(lái)源：IC photo

在全國(guó)范圍內(nèi)，取消樓市限購(gòu)已經(jīng)不是什么新鮮事了。但在環(huán)京樓市，承認(rèn)這件事還是需要一定的勇氣甚至技巧。

事實(shí)上，2017年執(zhí)行的環(huán)京最嚴(yán)限購(gòu)令，在當(dāng)?shù)貥鞘辛餍械臐撘?guī)則下早已失效。但這并沒(méi)有改變市場(chǎng)的頹勢(shì)。

房源網(wǎng)站“安居客”的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“最嚴(yán)限購(gòu)令”名義上實(shí)施的五年間，即2017年5月至2022年7月，廊坊全市二手房均價(jià)從21619元/平方米跌至11195元/平方米，下跌48.2%。

特別是2021年以來(lái)，搶跑新政、放松限購(gòu)的市場(chǎng)仍未見(jiàn)底，并沒(méi)有給購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)希望的曙光。

01不限購(gòu)終于被承認(rèn)

8月3日，廊坊市政府辦公室在官方微博發(fā)布圖片，名為“廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡”，掃描其中的二維碼可以看到一張政策目錄，其中一個(gè)頁(yè)面顯示為“關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施”，第一條即“優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)、限售政策”：

廊坊取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件；對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購(gòu)買(mǎi)首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。

在早前的6月17日，廊坊市政府在官網(wǎng)發(fā)布一攬子措施，在房產(chǎn)方面，第一條措施顯示為“（略）”。直至官微發(fā)布，該條措施才明確為“取消限購(gòu)限售”。

更早的4月，廊坊曾公布政府規(guī)范性文件清理結(jié)果。廢止文件當(dāng)中，包括2017年6月2日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中就包含困擾了環(huán)京樓市多年的限購(gòu)、限售的主要調(diào)控政策。

事實(shí)上，這份被稱為環(huán)京最嚴(yán)限購(gòu)令的《意見(jiàn)》，早已在當(dāng)?shù)貥鞘械臐撘?guī)則下失效。

02新政未發(fā) 市場(chǎng)搶跑

廊坊下轄的固安、永清、霸州、文安、大城五縣分布在北京大興區(qū)以南；三河、大廠、香河三縣緊鄰北京市通州區(qū)，且不與河北其他區(qū)域接壤，被稱之為“北三縣”。其中位于三河的燕郊鎮(zhèn)，距離北京城區(qū)僅30余公里、半小時(shí)車(chē)程，常住了大量的“北漂”人群。

事實(shí)上，多位當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)36氪表示，廊坊的限售政策的悄然放開(kāi)可以追溯到更早之前：2020年1月，不少位于燕郊的新房樓盤(pán)已經(jīng)能憑借北京社保購(gòu)入。就三河市來(lái)說(shuō)，2017年限售政策出臺(tái)之后的存量新房也已經(jīng)在2020年消耗掉大部分。針對(duì)外地人的二手房限購(gòu)政策，則在2021年5月份悄然放開(kāi)。

在廊坊主城區(qū)，外地購(gòu)房者花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)二手房準(zhǔn)購(gòu)證的現(xiàn)象一直存在，且這筆“生意”多與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介有合作。上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴36氪，限購(gòu)嚴(yán)格的時(shí)候購(gòu)房資格也更貴，當(dāng)?shù)貓?zhí)行層面放松后買(mǎi)購(gòu)房資格也便宜了許多?！暗F(xiàn)在來(lái)講，就是不需要花這筆錢(qián)了?！?/p>

這次廊坊市官方宣布的樓市新政，除購(gòu)房資格放開(kāi)外，還包含首套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整和首付比例下調(diào)。官方信息顯示，廊坊市將力爭(zhēng)2022年8月份全市新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均加權(quán)利率較4月份下降30個(gè)基點(diǎn)。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)對(duì)36氪表示，今年4、5月份，廊坊市購(gòu)房的首付比例已經(jīng)由首套房30%、二套房50%下降至首套房20%、二套房30%，同樣先于政策公布時(shí)間。

03降溫容易 回暖難

2017年的“舊政”深刻改變了環(huán)京樓市的命運(yùn)。房源網(wǎng)站“安居客”的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“最嚴(yán)限購(gòu)令”名義上實(shí)施的五年間，即2017年5月至2022年7月，廊坊全市二手房均價(jià)從21619元/平方米跌至11195元/平方米，下跌48.2%。即使在2021年部分限制政策被市場(chǎng)潛規(guī)則打破的情況下，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有止跌回升。

大批在限購(gòu)前逢房?jī)r(jià)高點(diǎn)購(gòu)入燕郊房產(chǎn)的貸款人，面臨著資不抵債的困境，其中一部分人選擇違約并將房產(chǎn)進(jìn)行法拍抵債，但遠(yuǎn)堵不上貸款余額的窟窿；

重倉(cāng)布局環(huán)京樓市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華夏幸福，由于銷(xiāo)售不振、回款乏力，最終進(jìn)入全面?zhèn)鶆?wù)重組。公司為了響應(yīng)新區(qū)建設(shè)，還忍痛割?lèi)?ài)地退還了持有的“雄安地塊”；

2018年預(yù)判當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)見(jiàn)底的萬(wàn)科，斥資超30億接盤(pán)華夏幸福環(huán)京多個(gè)項(xiàng)目，不得不于2021年計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉不看好環(huán)京樓市會(huì)立刻被新政激活。他表示，2021年下半年到2022年一季度，環(huán)京樓市出現(xiàn)了近年來(lái)最快速度的下跌。當(dāng)前，市場(chǎng)情緒很弱，對(duì)環(huán)京樓市的未來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期并不是很樂(lè)觀，中短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的反彈。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)環(huán)京樓市能否走出當(dāng)前的泥潭，取決于兩個(gè)方面：

一是北京的樓市能否明顯回升，只有北京樓市回升以后，北京新市民買(mǎi)房的需求上升，廊坊的樓市才會(huì)滯后3-6個(gè)月回升；

二是環(huán)京樓市能否避免以往地產(chǎn)化，在公共服務(wù)均等化上面有很大的進(jìn)展。如果還像現(xiàn)在這樣，大面積的房地產(chǎn)化，公共服務(wù)并未跟上，很難帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的、趨勢(shì)性的需求反彈。

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