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來源：IC photo

南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。這是貝殼研究院《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》日前公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，一度引發(fā)輿論對(duì)老齡化社會(huì)導(dǎo)致樓市需求衰退的擔(dān)憂。

不過，高度老齡化不一定意味著高空置率。在上海，僅戶籍人口里60歲以上老年人的總量就達(dá)到了533.49萬人，位居全國第一，規(guī)模相當(dāng)于山西太原或福建廈門的常住人口總量。而同期上海的樓市空置率不足7%，處于全國最低水平。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，53-63歲之間的老齡購房人是上海樓市的第二大主力客群。

在北京，60歲以上的老齡人群，正在重塑60年以上房齡社區(qū)的價(jià)值。「真實(shí)買房計(jì)劃」走訪發(fā)現(xiàn)，核心城區(qū)「老破小」住宅樓的一層房源，反而格外搶手。

01二環(huán)里的老破小

一套房子的價(jià)格取決于諸多因素，如地理位置、小區(qū)配套、戶型朝向等。就算是同一棟樓里的房子，不同的樓層也會(huì)影響房子的最終價(jià)格。

一層的房源，往往視野不好、采光不佳、噪聲干擾嚴(yán)重、私密性差、下水道容易堵塞……所以不少新盤項(xiàng)目一樓的房子都會(huì)比其他樓層更難賣出去，甚至?xí)霈F(xiàn)低于平均單價(jià)的情況。但這種定價(jià)邏輯，在北京東城區(qū)的龍?zhí)侗崩镄^(qū)并不適用，那里的房價(jià)反而會(huì)隨著層數(shù)的升高而下降。

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龍?zhí)侗崩锸且粋€(gè)建造于20世紀(jì)六十年代的大型社區(qū)，共25棟樓、81個(gè)單元，大部分樓棟是五層高且沒有電梯的老房子，屬于典型的二環(huán)里「老破小」。

02溢價(jià)超15%的一層房源

今年70歲的郭雅阿姨，在龍?zhí)侗崩镒×舜蟀胼呑?。?duì)于阿姨的退休生活來說，每天出去遛彎、曬曬太陽、跟街坊聊聊天，是日常生活必不可少的一部分。年輕時(shí)住在四層不覺得有什么問題，但隨著年事漸高，而且?guī)啄昵绑x骨還做了手術(shù)，上下樓越發(fā)吃力。最近萌生了想把房子換到一樓的想法。

今年5月隔壁樓有一套一層的房子準(zhǔn)備出手，郭雅阿姨瞬間動(dòng)了心。咨詢過中介之后才發(fā)現(xiàn)原來這個(gè)換到一樓的計(jì)劃遠(yuǎn)比想象中難?，F(xiàn)在住的房子是個(gè)60平左右的兩室一廳，總價(jià)在616萬。一層準(zhǔn)備出售的房子也是兩室一廳，62平，但總價(jià)卻高達(dá)近700萬。老年人購房不能貸款，還要添大幾十萬的現(xiàn)金。

一般情況標(biāo)價(jià)如此之高都會(huì)讓人覺得賣家缺少誠意，龍?zhí)侗崩镆粚拥母邇r(jià)卻是由最基本的市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。住在這里的不少人跟郭雅阿姨一樣，現(xiàn)在已是耄耋老人，雖然兒女成家立業(yè)搬走了，但他們依然不愿離開住了半輩子的地方。

住在高層的不少老人，活動(dòng)范圍被局限在套內(nèi)面積。一樓的房子也就成了搶手貨。據(jù)中介說，這樣的房源掛出來一套，很快就能成交，就算不能快速辦完過戶手續(xù)，買家通常也會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)支付定金，生怕房子被別人搶先。郭雅阿姨也屬于心急的這類買家。因?yàn)橐毁u一買的置換過程并非能快速完成，她目前也正處于積極跟房主交涉定金比例的過程中。

在找到這套房源之前，郭雅阿姨也想過先租一個(gè)一樓的房子，但據(jù)中介所說，因?yàn)槔先藢?duì)底層的房屋需求大，所以租房比買房還難。

03不愿離開的原因

此前，針對(duì)存量住宅小區(qū)，北京市已完成366個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，加裝電梯2607部。但「老破小」的一層仍是一些老年人購房的不二之選。

在龍?zhí)侗崩?，如何分?jǐn)偧友b電梯的施工費(fèi)用，一直不能達(dá)成共識(shí)。所以加裝改造項(xiàng)目遲遲不能推進(jìn)。郭雅阿姨也表示，如果能安裝電梯，她當(dāng)然不會(huì)考慮換房。

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郭雅阿姨的女兒住在四環(huán)邊的公寓里，有電梯、上下樓方便、周邊配套也很完善，所以她也提議讓媽媽搬去跟自己一起住，但阿姨很明確表示不愿搬走。

龍?zhí)侗崩锷鐓^(qū)雖然老，但老房子的好處之一就是樓間距大、挑高較高。除此之外，更讓阿姨離不開的是相識(shí)三四十年的老鄰居。

郭雅阿姨的女兒自從20歲出國讀書到后來結(jié)婚成家，阿姨一直自己住。跟街坊一起遛公園、買菜、串門聊天已經(jīng)成了她熟悉的日常。阿姨做膝蓋手術(shù)的那段時(shí)間，是鄰居每天把飯做好送上去；甚至有一次郭雅阿姨的女兒去外地出差，還是鄰居把昏迷的阿姨送去醫(yī)院的。

用阿姨的話說：大家都認(rèn)識(shí)這么多年了，跟他們?cè)谝黄鸬臅r(shí)間比跟孩子在一起的時(shí)間還長；搬去新地方，誰都不認(rèn)識(shí)，哪兒都不熟，比每天一步一步挪著上下樓還別扭。

類似郭雅阿姨的情況在龍?zhí)侗崩镞@樣的老小區(qū)里并不少見。作為一個(gè)老齡化嚴(yán)重的小區(qū)，對(duì)低樓層有需求的住戶越來越多。

04支持老年人購房

老齡化持續(xù)加深導(dǎo)致的住房需求不振，一直是困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)癥結(jié)，特別是在過去三十年間的日本。20世紀(jì)70年代，日本65歲及以上人口比重大約為7%，到1995年就超過14%，進(jìn)入了深度老齡化社會(huì)，大致可對(duì)應(yīng)中國21世紀(jì)初至今的老齡化狀態(tài)。2006年日本老齡化率達(dá)到20.2%、進(jìn)入超老齡社會(huì)，目前65歲以上老年人占比近3成。

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與此同時(shí)，日本近三十年來“少子化”問題也日益嚴(yán)重，2021年新出生人口僅為81萬，是自1899年有統(tǒng)計(jì)以來出生人口最少的一年，總和生育率則連續(xù)六年下降至1.3，創(chuàng)下人口最大自然下降幅度。根據(jù)UN World Population Prospects 2019預(yù)測(cè)，2050年日本老年撫養(yǎng)比將達(dá)到74.3%，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)沉重。

在中國，人口老齡化形勢(shì)也不容樂觀。老年人口撫養(yǎng)比由2011年的12.3%上升至2020年的19.7%，意味著2011年平均有8.2個(gè)年輕人贍養(yǎng)一位老人，而到2020年下降至5.1個(gè)年輕人贍養(yǎng)一位老人，社會(huì)整體的養(yǎng)老壓力明顯增大。

事實(shí)上，老年人群的樓市購買力不容小覷。例如有媒體統(tǒng)計(jì)顯示，在2020年上海鏈家的全年成交數(shù)據(jù)里，33-35歲的客群占比最高，53-63歲之間的客群緊隨其后。

老破小一層房源的搶手，一定程度上凸顯了住房市場(chǎng)對(duì)老齡人群的供給不足問題。2022年在第二批次供地時(shí)，北京市已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行建設(shè)全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。

老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房的執(zhí)行首付比例35%，其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款，同時(shí)享受貸款優(yōu)惠利率。這是北京首次推出鼓勵(lì)及支持老年人購房的樓市政策。

根據(jù)北京市老齡工作委員會(huì)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到「十四五末」，北京的人口老齡化水平將達(dá)到24%，從輕度老齡化邁入中度老齡化。到2035年，老年人口接近700萬，人口老齡化水平將超過30%，進(jìn)入重度老齡化。

編輯|阿呆注：文中郭雅為化名

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