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重壓之下，“兩翼”被彭永東委以重任，但目前還不足以貢獻(xiàn)像樣的營(yíng)收。

文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

頭圖來(lái)源｜視覺(jué)中國(guó)

樓市一片哀嚎之際，“虧損”成為貝殼和房企都難繞過(guò)的一道關(guān)。

回港“雙重主要上市”三個(gè)月后，8月23日晚，貝殼找房發(fā)布首份中期財(cái)報(bào)。期內(nèi)貝殼凈收入同比下降41.3%至263億元；凈虧損約24.85億元，而2021年同期凈利潤(rùn)21.74億元。經(jīng)調(diào)整凈虧損約5.92億元，而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為31.4億元。

身為一家備受投資人追捧的明星上市公司，貝殼這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯然不是他們所樂(lè)見(jiàn)的。早在大半年前，陪伴貝殼成長(zhǎng)多年的資本就已接連撤出。軟銀近期披露的文件顯示，孫正義已清倉(cāng)了價(jià)值25億美元的貝殼股票。今年2月，高瓴資本持有的貝殼股份也從5%降至3.3%。

貝殼用“行到水窮處，坐看云起時(shí)”形容公司的表現(xiàn)，但自今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是從政策面、市場(chǎng)面還是居民購(gòu)房信心層面，均出現(xiàn)了不小的波動(dòng)。尤其是政策刺激下的市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，爛尾、停貸一系列事件，挑戰(zhàn)著購(gòu)房者的最后一根神經(jīng)。

受市場(chǎng)整體下行影響，中介行業(yè)步履艱難。對(duì)于市場(chǎng)變化和預(yù)期，貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表述克制：“從長(zhǎng)期來(lái)看，我們所處的內(nèi)外部環(huán)境無(wú)疑充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，不確定性持續(xù)增加?！毖哉Z(yǔ)間，他也試圖為顛簸一年多的貝殼找到一些確定性。

彭永東。攝影：鄧攀

重壓之下，“兩翼”被彭永東委以重任，擴(kuò)張路線(xiàn)高舉高打。去年底，貝殼推出“一體兩翼”戰(zhàn)略，宣布成立整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群?！拔覀儽纫酝鼒?jiān)定地認(rèn)為存量房業(yè)務(wù)是未來(lái)的核心，在戰(zhàn)略上也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注和聚焦存量房業(yè)務(wù)。”此次財(cái)報(bào)發(fā)布后，彭永東如是稱(chēng)。

《中國(guó)企業(yè)家》獲悉，過(guò)去半年來(lái)，通過(guò)內(nèi)部活水計(jì)劃，不少中高層管理者轉(zhuǎn)戰(zhàn)陣地，發(fā)力新業(yè)務(wù)，或是下店學(xué)習(xí)，深入到具體經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，“到一線(xiàn)去”?！柏悮ふ酱淀憫?zhàn)斗號(hào)角，撲向‘第二曲線(xiàn)’?！币晃回悮?nèi)部員工總結(jié)稱(chēng)。

從最新財(cái)報(bào)表現(xiàn)來(lái)看，新業(yè)務(wù)規(guī)模正加速生長(zhǎng)，但還不足以貢獻(xiàn)像樣的營(yíng)收。二季度，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過(guò)4.2萬(wàn)套；貝殼家居家裝和裝修服務(wù)、新興服務(wù)和其他服務(wù)的凈收入為15.76億元。對(duì)比同期138億元的總體凈收入，占比僅為十分之一。

“2020年的關(guān)鍵詞是高光，2021年是艱難，2022年會(huì)是什么？我們希望是重生！”今年4月23日貝殼找房成立四周年時(shí)，彭永東在個(gè)人微信朋友圈寫(xiě)下這番話(huà)。過(guò)去半年的行動(dòng)證明，“重生”之門(mén)正在打開(kāi)，彭永東開(kāi)始試驗(yàn)這家全國(guó)最大房產(chǎn)交易與服務(wù)平臺(tái)的承壓能力。

彭永東坦言，隨著“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進(jìn)，組織所涉及的業(yè)務(wù)也變得更加多元和復(fù)雜。這樣看似擴(kuò)容般的變化，自然給貝殼帶來(lái)了更大的張力。而“一體”能否撐起“兩翼”，甚至經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本盤(pán)還穩(wěn)不穩(wěn)，仍是外界關(guān)注的話(huà)題。

“基本盤(pán)”承壓，上半年流失兩萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人

8月23日晚，貝殼找房公布了2022年中期業(yè)績(jī)。公告顯示，期內(nèi)貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額12255億元，同比下降46.5%。其中，存量房交易的總交易額7676億元，同比下降42.1%；新房交易的總交易額4154億元，同比下降50.6%。

總交易額大幅下降的同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人仍在持續(xù)流失。2021年第二季度，貝殼經(jīng)紀(jì)人總數(shù)54.86萬(wàn)人，活躍經(jīng)紀(jì)人49.93萬(wàn)人，到當(dāng)年末，總數(shù)已經(jīng)下滑至45.45萬(wàn)人，活躍經(jīng)紀(jì)人為40.67萬(wàn)人。最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼僅有活躍房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人38萬(wàn)人，較上年減少23.9%。

也就是說(shuō)，今年上半年，貝殼又流失了2萬(wàn)名活躍經(jīng)紀(jì)人，同比去年，流失近10萬(wàn)。

除了縮減經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，貝殼門(mén)店規(guī)模也在“瘦身”。2021年底，貝殼門(mén)店數(shù)約為5.1萬(wàn)家，活躍門(mén)店數(shù)4.5萬(wàn)家。最新財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，貝殼門(mén)店數(shù)量為4.28萬(wàn)家，活躍門(mén)店數(shù)量4.11萬(wàn)家。從門(mén)店總體數(shù)量來(lái)看，貝殼上半年已經(jīng)減少了近萬(wàn)家門(mén)店。

來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

持續(xù)低溫的樓市環(huán)境，是影響貝殼業(yè)績(jī)的致命因素。據(jù)悉，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，貝殼在存量房業(yè)務(wù)上“動(dòng)刀”，治理虧損的鏈家門(mén)店。同時(shí)，通過(guò)調(diào)整區(qū)域運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)，降低門(mén)店租金成本，降低鏈家的固定成本及盈虧平衡點(diǎn)。

貝殼失血背后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第二季度，全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售GTV同比下36%，相較第一季度跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大?？硕饳C(jī)構(gòu)顯示，百?gòu)?qiáng)房企二季度銷(xiāo)售額同比下降超五成。于此，外界對(duì)貝殼壞賬風(fēng)險(xiǎn)不免擔(dān)憂(yōu)。

貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤透露，截至二季度末，貝殼累計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備22.1億元，覆蓋公司應(yīng)收原值的31%。同時(shí)，加大了對(duì)歷史應(yīng)收賬款的催款管理，二季度新房業(yè)務(wù)累計(jì)回款84.5億元。在內(nèi)部考核上，貝殼將新房回款納入各級(jí)管理層的績(jī)效體系，以降低回款風(fēng)險(xiǎn)。

彭永東稱(chēng)，貝殼從房源端積極開(kāi)展與優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的總對(duì)總合作，提升了國(guó)央企開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售占比。報(bào)告期內(nèi)，貝殼平臺(tái)國(guó)企開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售占比提升至37%。

展望2022年下半年，貝殼認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)復(fù)蘇，政府政策亦偏向支持。不過(guò)，考慮到近期房地產(chǎn)政策和措施的潛在影響、新冠疫情暴發(fā)的不確定性等，貝殼預(yù)計(jì)其第三季度總凈收入將介于165億元和170億元之間，較2021年同期下降約6.1%至8.8%。

新業(yè)務(wù)的極限挑戰(zhàn)

一場(chǎng)“極限”生存挑戰(zhàn)正在貝殼拉開(kāi)。

過(guò)去一年，創(chuàng)始人辭世、“中概股”監(jiān)管、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)質(zhì)疑、房地產(chǎn)周期作用……多重困境下的貝殼，正經(jīng)歷一場(chǎng)史無(wú)前例的“陣痛”。美股市場(chǎng)上，貝殼市值已跌去八成。5月11日，“中概股”貝殼在港上市。重重迷霧中，彭永東試圖為貝殼找到一條出路。

攝影：鄧攀

2021年底，貝殼推出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。貝殼對(duì)新業(yè)務(wù)的布局早有端倪。再早一年，彭永東在出席中國(guó)家居產(chǎn)業(yè)數(shù)字化峰會(huì)時(shí)透露，貝殼有意在家裝、家居領(lǐng)域做一些新嘗試。

備受關(guān)注的是，今年4月20日，貝殼宣布與圣都家裝達(dá)成全資收購(gòu)協(xié)議，對(duì)價(jià)約80億元。彭永東對(duì)此表示，貝殼與圣都走到一起，是基于對(duì)未來(lái)以及達(dá)成目標(biāo)路徑的高度共識(shí)。這場(chǎng)收購(gòu)背后，貝殼的多元擴(kuò)張戰(zhàn)略進(jìn)一步落地，亦透露出希望擴(kuò)大盈利空間的迫切。

據(jù)貝殼方面透露，公司搭建了一二賽道聯(lián)動(dòng)的組織結(jié)構(gòu)，建立了聯(lián)動(dòng)規(guī)則、系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施。在向家裝家居業(yè)務(wù)導(dǎo)流的客戶(hù)簽約后，房產(chǎn)交易店?yáng)|收到傭金的周期可從過(guò)去的30天縮短到5天內(nèi)，一賽道導(dǎo)流活力被全面激活。

據(jù)悉，針對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)，貝殼內(nèi)部提出三點(diǎn)可量化目標(biāo)，包括“家裝業(yè)務(wù)規(guī)模過(guò)百億、第一賽道導(dǎo)流占比超40%、硬裝業(yè)務(wù)對(duì)新零售業(yè)務(wù)的放大系數(shù)達(dá)1.5”。此外，有貝殼內(nèi)部高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》透露，未來(lái)還可能在家裝領(lǐng)域探索平臺(tái)模式。

據(jù)二季報(bào)，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)GTV約13億元。假設(shè)全季度并表圣都家裝業(yè)績(jī)，該收入達(dá)到13.7億元。彭永東透露，圣都家裝的供應(yīng)鏈幫助被窩家裝客單價(jià)提升33%；今年6月第一賽道（房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)）的流量貢獻(xiàn)家裝家居業(yè)務(wù)合同額的比例超25%。

今年4月底完成對(duì)圣都家裝的收購(gòu)后，圣都首次并表進(jìn)入貝殼業(yè)績(jī)中，家裝家居業(yè)務(wù)也首次獨(dú)立出現(xiàn)在貝殼財(cái)務(wù)報(bào)表中。從“兩翼”的家裝業(yè)務(wù)中獲得收入，亦可抵消主營(yíng)業(yè)務(wù)的持續(xù)低迷。但對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)，跨界到家居家裝行業(yè)后，能否找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)尚待觀(guān)察。

作為“兩翼”中的“第二翼”，貝殼租房發(fā)展同樣迅速。2021年底，貝殼找房成立惠居事業(yè)群，正式推出“貝殼租房”。截至二季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約在管房源超4.2萬(wàn)套，較一季度末增加近2.2萬(wàn)套。其中，分散式租賃管理業(yè)務(wù)“省心租”，在管規(guī)模突破3.1萬(wàn)套。

一直以來(lái)，租房業(yè)務(wù)被認(rèn)為是微利行業(yè)。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規(guī)模式被叫停、惡性競(jìng)價(jià)收房導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)失衡出現(xiàn)不斷“爆雷”等問(wèn)題，行業(yè)發(fā)展模式與前景受到諸多挑戰(zhàn)。以租房業(yè)務(wù)為核心的惠居事業(yè)群，其源頭定位是響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”的戰(zhàn)略方針。

但這并不意味著貝殼租房這一翼是個(gè)“公益業(yè)務(wù)”。從商業(yè)層面，其被定位為“微利可持續(xù)”。據(jù)貝殼相關(guān)人士介紹，貝殼“省心租”模式目前已在成都“跑通”。截至2022年7月，省心租在成都市場(chǎng)的在管房源已過(guò)萬(wàn)套，并整體實(shí)現(xiàn)盈利。

“什么叫跑通？跑通有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一個(gè)收得進(jìn)來(lái)，第二出得出去，同時(shí)還能賺錢(qián)，這就是關(guān)鍵點(diǎn)。”貝殼租房成都站負(fù)責(zé)人肖振宇表示，“收得進(jìn)來(lái)一定是一體支持你，他和你聯(lián)動(dòng)，他給你推薦。我們自己設(shè)立了激勵(lì)機(jī)制，管理層對(duì)我們的重視度也提高了?！?/p>

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，“一體兩翼”戰(zhàn)略中的“一體”——房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，作為貝殼的基本盤(pán)，仍在承受地產(chǎn)大周期持續(xù)且負(fù)面的影響；“兩翼”業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間足夠大，卻均屬于經(jīng)營(yíng)難度很高的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，短期內(nèi)很難為母公司貢獻(xiàn)像樣的收入和利潤(rùn)。