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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

與以往萬(wàn)科中報(bào)會(huì)不同，這次董事會(huì)主席郁亮難得亮相。

圖片來(lái)源：萬(wàn)科

8月30日，萬(wàn)科交出2022年中期成績(jī)單。與同行相比，萬(wàn)科守住了營(yíng)收凈利正向增長(zhǎng)：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%，也是唯一一家營(yíng)收兩千億量級(jí)的房企；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。

2021年萬(wàn)科錄得歸母凈利潤(rùn)225.2億元，成為1995年、2008年之后第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下降的年份，這也被投資者稱為是“史上最差業(yè)績(jī)”。而如果下半年萬(wàn)科能保持正向增長(zhǎng)趨勢(shì)，則有望在全年實(shí)現(xiàn)郁亮年初承諾的“止跌企穩(wěn)”。

不過(guò)，對(duì)于上半年業(yè)績(jī)，郁亮則在業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“從結(jié)果來(lái)看馬馬虎虎”。

郁亮認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)冬天里，當(dāng)下最主要的事情就是生火取暖，將現(xiàn)金流穩(wěn)定、財(cái)務(wù)安全放在第一位。同時(shí)，能否繼續(xù)走下去，取決于“肌肉”有沒(méi)有長(zhǎng)起來(lái)，即開(kāi)發(fā)端的交付能力，經(jīng)營(yíng)端的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力等等。

針對(duì)此前行業(yè)的停工停貸風(fēng)波，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“萬(wàn)科會(huì)保證交付，保證質(zhì)量?！?/p>

截至8月31日收盤，萬(wàn)科A股價(jià)報(bào)16.63元，漲幅為4.66%，年內(nèi)跌幅近11%。

上半年銷售下降四成，郁亮堅(jiān)持市場(chǎng)觸底判斷

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企1-6月全口徑銷售金額同比下降51%，出現(xiàn)“腰斬”；百?gòu)?qiáng)房企中，近8成企業(yè)1-5月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅高于30%，近2成企業(yè)高于60%。

從銷售來(lái)看，2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額2152.9億元，銷售面積1290.7萬(wàn)平方米，同比分別下降39.3%和41.1%。

對(duì)于近四成的跌幅，郁亮在6月的股東會(huì)上直言“今年是從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間”。不過(guò)，彼時(shí)郁亮少見(jiàn)地給行業(yè)打了雞血，扔出了從短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底的判斷。

然而，7月開(kāi)始，全國(guó)商品房銷售端再度轉(zhuǎn)冷，銷售面積環(huán)比增速大幅下降，樓市預(yù)期繼續(xù)下探。萬(wàn)科同樣如此，7月單月，其錄得銷售金額336.9億元，環(huán)比下降28.6%，同比下降34.6%。

“到今天為止我仍然堅(jiān)持這個(gè)判斷。”中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮再次強(qiáng)調(diào)自己行業(yè)觸底的觀點(diǎn)。

郁亮認(rèn)為，7、8月份跟6月份之間出現(xiàn)了比較明顯的銷售落差，一方面與6月份季節(jié)性等因素有關(guān)，另一方面則與爆雷企業(yè)無(wú)法交樓對(duì)消費(fèi)者買房信心的打擊有關(guān)。

同時(shí)，郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)依然是十萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，住房剛性需求很強(qiáng)。其舉例表示，按照房子自然更新的速度，每年需要淘汰10-11億平方米左右的住房。

據(jù)悉，上半年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)新開(kāi)工計(jì)容面積約1068.8萬(wàn)平方米，同比下降38.9%；不過(guò)結(jié)算方面，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1310.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長(zhǎng)23.9%，結(jié)算毛利率21.9%。

“市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄起自動(dòng)修復(fù)的動(dòng)能?！庇袅寥詡鬟f出行業(yè)企穩(wěn)回升的觀點(diǎn)；萬(wàn)科總裁祝九勝則表示，相信下半年的銷售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年更好，市場(chǎng)回升是一個(gè)總體趨勢(shì)。

不過(guò)，在盈利表現(xiàn)上，萬(wàn)科相較其他頭部企業(yè)表現(xiàn)有所遜色，上半年萬(wàn)科錄得稅前毛利率約20.5%，同比下滑2.5%；凈利率為8.75%，較上年同期下降0.93%。

物業(yè)估值遠(yuǎn)不如前，萬(wàn)科分拆物業(yè)上市在即

開(kāi)發(fā)主業(yè)外，萬(wàn)科多元化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也備受關(guān)注。

“確實(shí)疫情和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩給我們帶來(lái)很多的挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也受到了挑戰(zhàn)和檢驗(yàn)?！弊＞艅僭俅翁崞鹆巳f(wàn)科的“好學(xué)生”理論，稱好學(xué)生喜歡難題目，既然萬(wàn)科立足當(dāng)好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及不可抗力等因素的影響。

從財(cái)報(bào)獲悉，萬(wàn)科上半年整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%。其中，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%；萬(wàn)緯物流營(yíng)業(yè)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%；長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%；商業(yè)方面營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%。

對(duì)于占據(jù)非房業(yè)務(wù)半壁江山的萬(wàn)物云，外界對(duì)其上市進(jìn)程和時(shí)機(jī)十分關(guān)注。

今年7月，萬(wàn)物云境外上市的方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。然而，相比被稱為“物管行業(yè)上市元年”的2020年，去年下半年以來(lái)物業(yè)公司的估值明顯出現(xiàn)回落，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止7月31日，59家上市物管企業(yè)總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的物管企業(yè)多達(dá)44家，要知道2021年上半年巔峰時(shí)期，44家物業(yè)上市公司總市值曾突破萬(wàn)億元。股價(jià)方面，2022年年初以來(lái)，59家上市物管企業(yè)股價(jià)下跌數(shù)量達(dá)到了51家，僅有3家物管企業(yè)小幅上漲。

對(duì)于如今的物業(yè)上市時(shí)機(jī)，董秘朱旭也感嘆前兩年行業(yè)的市場(chǎng)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在，但其表明，對(duì)萬(wàn)科而言，推進(jìn)業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場(chǎng)的市值的窗口為考慮因素，而是主要考慮戰(zhàn)略發(fā)展方向。

“我們并不追求在行業(yè)估值的頂點(diǎn)去上市，而是希望萬(wàn)物云能獲得市場(chǎng)理性的估值?！敝煨裾f(shuō)道。

郁亮則強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科集團(tuán)分拆物業(yè)上市不是賣豬仔，以一個(gè)好的價(jià)錢把它賣掉，而是希望通過(guò)上市獲得更大的發(fā)展空間，所以短期市場(chǎng)的估值不是最在意的。

另?yè)?jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，截至2022年6月30日，萬(wàn)科錄得商譽(yù)為53.96億元，較去年底38.22億元上升41.16%。對(duì)于這一變化，萬(wàn)科財(cái)報(bào)中解釋是并購(gòu)環(huán)山集團(tuán)股份有限公司所產(chǎn)生的影響。

據(jù)悉，環(huán)山集團(tuán)為投資并經(jīng)營(yíng)食品、豬、蛋、家禽和飼料行業(yè)的農(nóng)牧業(yè)集團(tuán)。自2020年發(fā)布相關(guān)豬場(chǎng)招聘職位以來(lái)，萬(wàn)科便開(kāi)始入局養(yǎng)豬生意。其中重要途徑就是收購(gòu)相關(guān)企業(yè)，早在2021年就有消息稱，萬(wàn)科對(duì)山東環(huán)山集團(tuán)的收購(gòu)計(jì)劃已進(jìn)入收尾階段。

從目前財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科已完成對(duì)環(huán)山集團(tuán)的并購(gòu)，進(jìn)一步推進(jìn)養(yǎng)豬多元化業(yè)務(wù)。