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2023-01-31
裁3864人，雅居樂半年還債137億！陳卓林算過關(guān)了嗎
更新時(shí)間：2022-09-02 08:11:46作者：佚名
2014年，雅居樂鬼門關(guān)前走一遭，2022年，它又一次徘徊在門前。
上半年，雅居樂也傳出流動性危機(jī)，所以一邊在降價(jià)賣房和出售資產(chǎn)，另一邊在裁員縮編和降規(guī)模。
為了籌錢，雅居樂甚至賣掉了物業(yè)公司雅生活的股份。
仔細(xì)研究雅居樂的中期業(yè)績，透露了更多準(zhǔn)確、關(guān)鍵的信息。
的確，雅居樂裁員了，賣項(xiàng)目了，也還了幾筆債。
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業(yè)績幾乎是脫了一層皮，利潤腰斬。
上半年，雅居樂營業(yè)收入316億，毛利74億，凈利潤34億元。
也不遮遮掩掩了，較去年同期分別下滑18%、32%、48%。
但雅居樂，是有利潤的！相比其他房企爆雷，他還在撐著。
2014年10月，雅居樂面臨至暗時(shí)刻，一家之主陳卓林被檢方“禁足”、高管黃奉潮失聯(lián)、香港凈籌供股計(jì)劃中斷、美元債還款壓力等，最后，只花了三個(gè)月時(shí)間就走出了陰霾。
這次，不知道能不能跨過去。
修復(fù)市場信心很漫長，而雅居樂的債務(wù)還是壓頂，總借款700億，外加130億的永續(xù)資本證券（無還款期限但利息賊高的債務(wù)）。
雅居樂，能安全嗎？
解析房企年報(bào)，關(guān)注這只懂財(cái)經(jīng)的喵~
利潤腰斬
裁員3800人，降薪700元/人
摔跤摔得多了，好像都摔出經(jīng)驗(yàn)了。
上一次，雅居樂利潤腰斬還是在7年前，當(dāng)時(shí)，雅居樂主席陳卓林在會上直言，2015年是最糟糕最難過的一年。
圖源：雅居樂官網(wǎng)，雅居樂總部雅居樂中心
如今，歷史又重來。
去年雅居樂毛利和凈利潤均跌超2成，管理層干脆就不出面業(yè)績會了，今年中期業(yè)績也是，說多不如做多。
今年上半年的業(yè)績比去年掉得更多了，毛利跌超3成，凈利潤跌超4成，歸屬于股東的凈利潤更是腰斬。
而毛利率和凈利率方面，雅居樂的毛利率為23.38%，凈利潤率10.6%，和去年比有所下滑。
雅居樂表示，毛利下降主要是因?yàn)榇_認(rèn)銷售面積及銷售均價(jià)均有所下跌，而銷售均價(jià)降幅高于平均成本降幅。
說白了，就是房價(jià)跌了。之所以說雅居樂難過關(guān)，也在此。
房價(jià)上漲的預(yù)期消失了，什么時(shí)候市場能修復(fù)？真的很難說。
更重要的是，雅居樂的“千億銷售”或不可持續(xù)。
并且，雅居樂未來1-2年內(nèi)的利潤依舊承壓，看當(dāng)期的銷售均價(jià)就知道了。
2022上半年，雅居樂銷售額394.5億元，同比跌了48%；
銷售面積307萬平，銷售均價(jià)僅12848元/平。
太傷了！要知道，去年同期，雅居樂的銷售均價(jià)還處于15539元/平。
意味著，雅居樂今年上半年的銷售均價(jià)跌了2691元/平。最直接地，房價(jià)跌了，會影響房企未來1-2年的結(jié)算利潤。
行業(yè)寒冬，房企很難“開源”，只能“節(jié)流”，雅居樂的確裁員了。
根據(jù)最新的半年報(bào)數(shù)據(jù)，截至6月底，雅居樂共有94602名雇員，包括高管281名，中層管理人員1980名。
而去年底，雅居樂的雇員有98466名。
也就是，這半年，雅居樂裁掉了3864名雇員，中層管理人員少了71人。
當(dāng)然，跟同行比起來，倒不算多。
薪酬方面，今年上半年，雅居樂雇員福利費(fèi)用（包括董事酬金）共計(jì)38.76億元，人均月薪6800元，比2021年的人均月薪7500元少了700塊。
不容易！
700億債務(wù)壓頂
現(xiàn)金依舊告急
雅居樂在今年上半年，也甩賣了一波資產(chǎn)。
包括賣掉了當(dāng)年引以為傲的亞運(yùn)城股權(quán)和“現(xiàn)金牛奶”雅生活的股權(quán)等，光是出售資產(chǎn)就回款了人民幣85億元。
又是裁員又是甩賣資產(chǎn)，雅居樂做的這些事，目的只有一個(gè)：活下去。
賣資產(chǎn)的錢，比項(xiàng)目回款要快得多。
截至6月底，雅居樂的總借款為701.7億元，已經(jīng)較去年底的838.74億元減少了137億元。
貓崽了解到，雅居樂在今年償還了幾筆債務(wù)，包括2億美元5.125%的優(yōu)先票據(jù)；4億美元4.85%的優(yōu)先票據(jù)；歸還到期本金7.196億港元及6000萬美元的定期信貸。
基本都是到期贖回，并沒有展期重組或是債務(wù)違約，這點(diǎn)來說，雅居樂值不值得夸一個(gè)？
我們還扒到雅居樂的還債時(shí)間表。
算下來，雅居樂一年內(nèi)（2023年）到期的債務(wù)約225.93億元，其中銀行借款131.77億、優(yōu)先票據(jù)40.24億及債券類的53.92億元。
2年以內(nèi)（2024年）到期的債務(wù)合計(jì)則增加到了425.44億元。
即是說，到2024年，雅居樂才能稍微松一口氣。這一兩年的債務(wù)到期規(guī)模太大，占到了總債務(wù)的6成。
而且，雅居樂還有一個(gè)隱藏的雷區(qū)，就是永續(xù)資本證券，俗稱永續(xù)債，這筆債雖然沒有具體的還款期限，但是利率高。
這意味著利息支出也很大，這筆債，有錢的話，還是早點(diǎn)還掉比較好，不然就是反噬，消耗利潤。
截至2022年6月底，雅居樂的永續(xù)債規(guī)模仍有130億元。
問題來了，雅居樂現(xiàn)在有多少現(xiàn)金？
于2022年6月30日，雅居樂總現(xiàn)金及銀行存款為259.25億元，半年賬上現(xiàn)金少了125億。
還不能高興太早，這259億可不是隨取隨用的，雅居樂受限制的現(xiàn)金為130億，除掉這部分，剩余的129億元才是“自由”現(xiàn)金。
但雅居樂短期債務(wù)有226億，這種程度的現(xiàn)金，只能說很勉強(qiáng)。
怎么看房地產(chǎn)的未來？以前說要放長線釣大魚，現(xiàn)在來看，釣上來的可能只是魚骨頭。
只能期待房企從這輪危機(jī)中蛻變了……
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