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2023-01-31
老爸被捕3年，二代王曉松接下千億房企，又到懸崖邊
更新時間：2022-09-02 08:12:01作者：佚名
房企，也有因禍得福的。
一個是萬達，一個是新城。
萬達2017年爆出風(fēng)險，還能甩賣資產(chǎn)續(xù)命；許老板現(xiàn)在是連賣資產(chǎn)續(xù)命的機會都沒有。
而新城，則更戲劇性一些。
因為在2019年創(chuàng)始人王振華的猥褻女童事件，被迫提前按下規(guī)?？癖嫉臅和ｆI，卻也因此躲過一劫，免于爆雷。
王振華 圖源視覺中國，已授權(quán)
但，貓姐認為，說這話，其實有點為時過早。
此前，萬達商管選擇從A股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，二度遞交招股書卻依然杳無音訊，能否過會還不好說。
而二代王曉松接下的新城控股，剛剛發(fā)布了上半年業(yè)績，貓姐深扒了這一份長達253頁的財報，情況也是不甚樂觀。
現(xiàn)金短債比降到了1.06，簡單說就是一年內(nèi)有100塊錢要換，但手里只有106塊錢，幾乎站到了懸崖邊上。
因而，萬達和新城能否幸運到底，恐怕還要再看看。
關(guān)注貓姐，接著看~
以價換量難敵三四線之殤
新城表現(xiàn)的不甚樂觀，首先直接呈現(xiàn)在業(yè)績上。
2022年上半年，新城實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，較上年同期下降45.89%。
其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入377.36億元，較上年同期下降49.19%;
商業(yè)物業(yè)出租及管理收入43.78億元，較上年同期下降增長20.31%。
營收下滑，利潤同樣也大幅下降。
凈利潤32.51億元，同比下降32.17%。
盈利表現(xiàn)倒是還不錯，毛利率尚有21.89%，比2021年同期的19.62%，還略微上升了2.27個百分點；
其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率16.12%，比2021年同期的17.11%，下降了近1個百分點。
商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的毛利率72.22%，比2021年同期的70.58%，上升了1.64個百分點。
凈利率7.60%，比2021年同期的6.06%，也上升了1.54個百分點。
但這種較高的盈利水平，后續(xù)能不能繼續(xù)保持，眼下變得有點不好說。
一方面，新城商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入的增速，正在大幅放緩。
在135個三四線城市布局下189個綜合體項目之后，未來，新城商業(yè)的想象空間還有多大，不好說。
另一方面，種種跡象顯示，為應(yīng)對銷售的加速下滑，新城正在實施大規(guī)模的以價換量，這也必將進一步壓縮公司銷售業(yè)務(wù)的利潤空間。
上半年，新城完成合同銷售金額651.60億元，比上年同期下降44.62%；實現(xiàn)合同銷售面積657.20萬平方米，比上年同期下降39.54%。
銷售金額下降幅度遠遠大于銷售面積下降幅度，顯示新城正在大規(guī)模打折促銷以價換量。
簡單加減計算，2022年上半年，新城的銷售均價約為9915元/平，近年來首次跌破萬元大關(guān)。
而整體銷售均價不足萬元，說明新城大部分的項目布局集中在三四五六線城市，這也是當下樓市下行的重災(zāi)區(qū)。
因而，如果行業(yè)沒有任何好轉(zhuǎn)，預(yù)計接下來，新城的規(guī)模、營收和利潤，仍將進一步收縮。
急劇收縮能否讓新城活下去？
事實上，面對急速下行的市場環(huán)境，新城并非沒有努力過。
財報顯示，報告期內(nèi)，新城實現(xiàn)760.30億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。
雖然銷售不行，但回款還是可以，證明新城為了回籠資金，也是做出了不少努力。
不僅如此，為了留更多現(xiàn)金在手上，新城還在急速收縮開工和竣工規(guī)模。
財報顯示，上半年，新城共實現(xiàn)60個子項目竣工交付，竣工面積654萬平方米
而2021年同期的數(shù)據(jù)是：126個子項目竣工交付，竣工面積1545萬平方米。
收縮幅度近六成。
展望下半年，新城的新開工和竣工規(guī)模，也將進一步收縮。
2022年下半年，新城計劃新開工67個子項目，新開工建筑面積625萬平方米。
而2021年同期的數(shù)據(jù)是：新開工96個子項目，新開工建筑面積1349萬平方米。
收縮幅度達46.33%。
2022年下半年，新城計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1763萬平方米。
而2021年同期的數(shù)據(jù)是：計劃竣工195個子項目，實現(xiàn)竣工面積2442萬平方米。
收縮幅度達27.81%。
這樣的收縮究竟是由于銷售規(guī)模的下滑，還是新城為了減少支出留存現(xiàn)金在手上，我們暫未可知。
但這樣的收縮，將進一步影響新城未來的業(yè)績表現(xiàn)卻是必然。
圖源視覺中國，已授權(quán)
更令人擔憂的是，即便已經(jīng)進行了這樣集聚的收縮，新城的資金狀況卻并未出現(xiàn)明顯的改善。
于報告期末，新城整體的平均融資成本為6.50%，與龍湖、碧桂園3.99%、5.31%的融資成本相比，并不算低。
雖然公司依然是三道紅線全綠，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為67.06%，凈負債率為48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。
但與2021年底的情況相比，現(xiàn)金短債比從1.07降到了1.06，依然沒有任何改善
在手現(xiàn)金將將好夠覆蓋短期負債，流動性壓力依然巨大。
如果下一步市場仍沒有任何改善，融資也沒有任何改善，新城的結(jié)局，也不好說。
眼下，高層已經(jīng)意識到局勢的嚴峻性，開始救房企。
比如說，讓中債信用增進投資公司為示范性房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔保”，希望以此為民企融資增信、背書，而新城也在名單之中。
希望還來得及吧！