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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

2021年年報(bào)發(fā)布后不到半個(gè)月，富力地產(chǎn)(HK:02777)在規(guī)定期限內(nèi)發(fā)布了2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)錄得凈虧損68.99億元，交付銷售物業(yè)185萬(wàn)平方米，同比下降54%，物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額同比減少58%至151.49億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。市場(chǎng)信心不足的大環(huán)境中，個(gè)別房企債務(wù)危局待解，富力也在其中。

富力董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)報(bào)中少有地表露出情緒：“面對(duì)現(xiàn)今的艱難時(shí)期，本人如何強(qiáng)調(diào)我們的高級(jí)管理層及員工所扮演的重要角色均不為過(guò)，謹(jǐn)此對(duì)全體員工在期內(nèi)付出的努力、股東堅(jiān)定不移的支持以及商業(yè)伙伴共同鞏固未來(lái)長(zhǎng)期伙伴關(guān)系的耐心致以最衷誠(chéng)的謝意”。

不過(guò)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，保守發(fā)展、出清風(fēng)險(xiǎn)、解決流動(dòng)性問(wèn)題仍然是富力的主要課題。

富力強(qiáng)力自救

近一年來(lái)，依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的民營(yíng)房企財(cái)務(wù)狀況亮起紅燈，發(fā)展穩(wěn)健、有融資優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企成為它們解決經(jīng)營(yíng)困境的強(qiáng)大外援。

8月31日晚，富力地產(chǎn)公告了和招商蛇口附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司（下稱“廣州招商”）的戰(zhàn)略合作，雙方將在華南區(qū)域城市更新領(lǐng)域展開合作。富力稱這將有助于其華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目的價(jià)值釋放，緩解流動(dòng)資金壓力。

舊改起家的富力地產(chǎn)在不少城市的核心區(qū)域積累了大量的舊改項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為有效的土儲(chǔ)，為富力應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)周期提供了土儲(chǔ)支撐。由于舊改獲得的土地性價(jià)比較高，即便在2019年年中因資金壓力決定暫停在公開市場(chǎng)拿地后，富力也接連拿下了廣州海珠區(qū)赤沙村、天河區(qū)吉山村、花都區(qū)田美村等舊村改造項(xiàng)目。

據(jù)其2021年年報(bào)透露，截至2021年底，富力在全國(guó)已簽約城市更新合作項(xiàng)目逾64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7200萬(wàn)平方米，可供未來(lái)發(fā)展的可售面積超過(guò)3500萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)10000億元。其中，位于一、二線城市的面積占比達(dá)93%，粵港澳大灣區(qū)面積占比達(dá)76%。

不過(guò)，舊改項(xiàng)目需要大量的資金沉淀，對(duì)目前的富力來(lái)說(shuō)，既是未來(lái)的基石，也是當(dāng)下的重?fù)?dān)。與央企招商蛇口一起開發(fā)不失為一舉兩得的方法。據(jù)招商蛇口透露，協(xié)議簽訂后，雙方將共同組建專項(xiàng)工作小組，采用“一事一議，成熟一個(gè)，合作一個(gè)”的原則確定具體合作項(xiàng)目及合作方式等事宜。

這是富力自救的又一步。今年上半年，富力繼續(xù)出售資產(chǎn)，將海南?？诖笥⑸巾?xiàng)目以10億元價(jià)格出讓予力量發(fā)展，以9570萬(wàn)英鎊出售倫敦Vauxhall Square項(xiàng)目給遠(yuǎn)東發(fā)展。

此外，富力還向有“重慶李嘉誠(chéng)”之稱的張松橋出售倫敦One Thames City項(xiàng)目50%權(quán)益，代價(jià)為26.6億港元；出售了福州的一家酒店，代價(jià)約為4.3億元。

出售資產(chǎn)換來(lái)一定的現(xiàn)金流，但富力也為此不小的代價(jià)。倫敦Vauxhall Square項(xiàng)目虧損約6884.5萬(wàn)英鎊，倫敦One Thames City項(xiàng)目50%權(quán)益虧損約18.4億港元。

流動(dòng)性危機(jī)待解

在處理債務(wù)問(wèn)題上，富力為同行嘆服的操作或是為10只美元債實(shí)現(xiàn)集中展期。7月12日，在一筆利率5.75%、債券余額6.09億美元的優(yōu)先票據(jù)到期的前一日，富力10只美元優(yōu)先票據(jù)的展期議案獲得票據(jù)持有人的同意，近50億美元債整體展期兩到三年不等。

這10只美元債中，有3只票利超過(guò)10%。其中，3只于2022年到期、3只2023年到期、4只2024年到期。

富力如何完成這筆號(hào)稱目前“亞洲最大規(guī)模上市房地產(chǎn)公司債務(wù)重組”，外界不得而知。其在半年報(bào)中稱，“高級(jí)管理層制定出一項(xiàng)高度復(fù)雜且全面的負(fù)債管理措施，以整體應(yīng)對(duì)所面臨的前所未有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果成功為多批債務(wù)重組，避免出現(xiàn)違約，并即時(shí)改善本集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流”。

據(jù)2021年年報(bào)透露，截止2021年底，富力地產(chǎn)借款總額為人民幣1288.4 億元，總現(xiàn)金為人民幣211.0億元。

收入同比大跌或使其財(cái)務(wù)進(jìn)一步承壓。今年上半年，不僅交付面積大跌，導(dǎo)致物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額同比下降58%，富力投資物業(yè)的租金收入也比去年同期減少23%，為4.09億元。另外，受疫情影響，酒店收入也由去年同期的25億元減少至17.81億元。

中指院發(fā)布的月度房企銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前7月富力銷售額約304.7億元，前8月約318.2億元。以此估算，富力8月單月僅銷售了13.5億元。

中指院稱，隨著各地因城施策的力度進(jìn)一步加大，“保交樓”相關(guān)舉措的落地和見(jiàn)效，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，熱點(diǎn)一二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。

而在市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)的情況下，購(gòu)房者也更關(guān)注房企的資金實(shí)力。在此背景下，面臨流動(dòng)性困難的房企或面臨不小的難題。

提到對(duì)未來(lái)的展望，富力表示，“對(duì)收購(gòu)?fù)恋乇３种?jǐn)慎，專注有紀(jì)律的資本支出計(jì)劃，以保持充足的流動(dòng)性”。