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“破7”還是“不破7”，這件事，不必糾結(jié)。

該破還是會(huì)破的。

昨天，美元/人民幣匯率一度漲至6.9803，距離7，只差臨門一腳。

保匯率還是保房?jī)r(jià)？

這完全、百分百是送命題文末再說(shuō)。

今天要說(shuō)的，是中美匯率波動(dòng)，對(duì)本就奄奄一息的房企，又狠捅了一刀。

因?yàn)榉科笄返腻X，大部分都是一種東西，叫“美元債”。

假設(shè)年初欠了100億的美元債，600億人民幣就可以還了，現(xiàn)在要還這筆美元債，得660億。

啥也沒干，錢就這么沒了。

當(dāng)然，這個(gè)匯兌凈損失目前只是體現(xiàn)在賬面上的。

若是匯率沒有改善，那就是另一個(gè)劇本，另一個(gè)辛酸的故事了。

關(guān)注貓崽，了解匯率是如何成為壓死房企的最后一根稻草~

匯率壓垮房企業(yè)績(jī)

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，中期業(yè)績(jī)報(bào)告中都有這么一句話“受人民幣兌美元匯率波動(dòng)影響，錄得凈匯兌損失xx億元?！?/p>

匯率上升，也意味著過(guò)往欠下的美元債，還債成本更高了。

我們統(tǒng)計(jì)了超過(guò)40多家上市房企，發(fā)現(xiàn)15家房企的凈匯兌損失較大。

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去年這時(shí)候，大部分房企都是匯兌凈收益，而今年卻因?yàn)閰R率，雪上加霜。

比如，碧桂園凈匯兌虧損44.82億元，富力有21.57億、萬(wàn)科有10.63億元、旭輝有9.32億、遠(yuǎn)洋有8.94億、禹洲有1.4億的凈匯兌虧損。（還有很多房企，不一一列舉，想知道哪些房企的可以給我們留言。）

幸好碧桂園、萬(wàn)科，賬上的現(xiàn)金也比較多，所以還不怕。

不要太驚訝這個(gè)表上沒有融創(chuàng)、世茂、佳兆業(yè)、奧園等房企，因?yàn)檫@些房企都發(fā)不出業(yè)績(jī)沒數(shù)據(jù)。

這些虧損會(huì)影響企業(yè)的賬面收入和利潤(rùn)，并形成較大的業(yè)績(jī)落差。

如果剔除匯兌損失的影響，房企的賬面凈利潤(rùn)可能不會(huì)像現(xiàn)在這般難看。

原因在于，以前，大多數(shù)民營(yíng)房企境內(nèi)融資較為受限，喜歡借美元債，并且要多少有多少。

就跟毒藥砒霜一樣，借美元債借上癮了。

開發(fā)商發(fā)美元債最猛的那一年是2019年，地產(chǎn)美元債發(fā)行規(guī)模565.43億美元，同比增速達(dá)到260.51%。

畢竟那個(gè)時(shí)候大家都覺得，賣房子回血很快，欠的債也能夠償還。

今年美元漲成這個(gè)樣子，債務(wù)也像滾雪球一樣，越滾越大。

本來(lái)房企就沒什么錢了，房子難賣，結(jié)果這些境外債的償還成本還加重了，開發(fā)商更加寸步難行了。

我們也相應(yīng)統(tǒng)計(jì)了部分房企的境外債務(wù)情況，還是存在不少匯兌風(fēng)險(xiǎn)的。

從去年房企陷入流動(dòng)性困境之后，地產(chǎn)美元債新增規(guī)模就大幅銳減。今年能發(fā)行美元債的房企是少之又少。

不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，年內(nèi)成功發(fā)行美元債的房企有綠城、卓越、新城等。

可能是沒有境外投資人愿意為中資地產(chǎn)美元債買單，也可能是，房企也變得畏手畏腳了。

最近十年

僅11個(gè)月出現(xiàn)人民幣“破7”

央行罕見放大招，下調(diào)外匯存款準(zhǔn)備金率，穩(wěn)住匯率了嗎？看圖。

我們拉出十年的美元/人民幣走勢(shì)曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)，僅11個(gè)月是破“7”，集中出現(xiàn)在2019年的8月至2020年的7月。

最高點(diǎn)是7.1863，隨后2020下半年之后，人民幣走強(qiáng)，美元貶值。

原因可想而知，疫情導(dǎo)致漂亮國(guó)使勁降息，還大放水，印美鈔的速度，說(shuō)夸張點(diǎn)，可能遠(yuǎn)超GDP的速度。

美元/人民幣近十年走勢(shì)圖

但在今年4月之后，中美匯率的走勢(shì)扭轉(zhuǎn)。

美元連漲7個(gè)月后，美元/人民幣的匯率破7在即。

人民幣貶值的速度在加快，央行終于坐不住了。

不止人民幣貶值，各國(guó)的貨幣都受到美元的影響。

從今年1月1日到現(xiàn)在，美元兌人民幣的漲幅接近10%（9.55%）。

假設(shè)年初欠了100億的美元債，600億人民幣就可以還了，現(xiàn)在要還這筆美元債，得多掏60億才能還完。

除了人民幣以外，美元兌各國(guó)貨幣的漲幅不一，其中日元、歐元、英鎊、韓元等的貶值幅度較大。

唯獨(dú)戰(zhàn)斗民族，美元兌俄羅斯年內(nèi)跌了18.96%，盧布反而強(qiáng)勢(shì)了。

畢竟有能源，有底氣。

保匯率？保房?jī)r(jià)？

中美利差進(jìn)一步擴(kuò)大！

有沒有發(fā)現(xiàn)，中美的步伐是不一致的，假若以今年為分水嶺，前兩年因?yàn)橐咔椋绹?guó)經(jīng)濟(jì)跌入谷底，我們則是在穩(wěn)中向好（和現(xiàn)在比算好一點(diǎn)？）

利率是最明顯的了，疫情之后，美國(guó)短暫維持了“零利率”，近22個(gè)月的基準(zhǔn)利率都是0-0.25%。

我們也降息，但都挺穩(wěn)定的，一年期在3.65%-4.15%，5年期則在4.65%上下。

但今年之后，就不一樣了。

美國(guó)開啟加息潮應(yīng)對(duì)不斷飆升的通脹指數(shù)，而美元也在加息的作用下，成了最硬的“硬通貨”。

美國(guó)今年4次加息，25bp、50bp、75bp、75bp。據(jù)說(shuō)這個(gè)9月，美國(guó)還要加息75bp（）。哭天喊地都沒用，美國(guó)今年要加夠6次息的。

假設(shè)9月加息是這個(gè)數(shù)字，美國(guó)加息幅度將達(dá)到3%，史無(wú)前例。

巧合的是，中美房貸利率也是在今年4月左右出現(xiàn)交集，與美元匯率走強(qiáng)的時(shí)間點(diǎn)重合，美國(guó)房貸利率開始超過(guò)我們。

今年以來(lái)，美國(guó)房貸利率一路走高，但我們的5年期以上基準(zhǔn)利率的降幅很有限，非常有限。

底圖源自中國(guó)貨幣網(wǎng)，說(shuō)財(cái)貓制作

只看今年我們的降息，5年期貸款利率合計(jì)降了35Bp，而一年期貸款利率合計(jì)降了15Bp。

當(dāng)然，也不完全是一件壞事，利好出口。

海關(guān)總署昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月，我國(guó)出口2.12萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.8%；進(jìn)口1.59萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.6%；貿(mào)易順差5359.1億元，擴(kuò)大40.4%。

出口確實(shí)很強(qiáng)勢(shì)了，房地產(chǎn)什么時(shí)候可以擺脫困境？

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